Bahitutako pisu-kopuruak goranzko lerro dramatikoa izan du higiezinen burbuilaren leherketaren ondorioz. 2008az geroztik, Espainian 390.000 hipoteka-betearazpen baino gehiago gertatu dira, eta aurreko urratsa da zorra erreklamatzeko zorra erreklamatzea. Prozedura horiek, kaleratzeak direla eta, 200.000 baino gehiago dira, Botere Judizialaren Kontseilu Nagusiaren (CGPJ) datuen arabera. Paradoxikoki, etxetik botatzeko dramak beste herritarrei eskaintzen die etxebizitza horien enkanteetan sartzeko aukera. Artikulu honek enkante publikoetan higiezinak erosteko eta kontuan hartu beharreko neurriei buruzko gakoak ematen ditu.
Zer dira etxebizitzen enkante publikoak?
Etxebizitzen enkante publikoa ondasun higiezin bat salgai jartzen duen prozedura bat da. Prozedura horren bidez, bere eroslea eta prezioa zehazten dira eta prezio handiena eskaintzen duenari ondasuna esleitzen zaio. Izaera publikoa duenez, edonork eska dezake ondasuna erosteko.
Enkanteko espedientearekin zuzenean erlazionatutakoek ezin dute parte hartu, zorduna beste pertsona baten bitartez izan ezik
Oro har, enkante judizialekin lotzen dira, nahitaez, eta epaitegietan, epaile batekin edo beste agintaritza batekin gertatzen dira, zordun baten higiezina hartzekodunei ordaintzeko bahitu dutenean. Herri-administrazioek, finantza-erakundeek, enpresek edo partikularrek bahituta izan ditzakete higiezin horiek. Edo, bestela, administrazioen ondare-salmentetatik, borondatezko porrotetatik, besterentzeetatik edo konfiskazioetatik etortzea.
Enkante judizialez gain, Zerga Agentziaren bulegoetan edo bere webak eskaintzen duen on line prozeduraren bidez egiten diren notario-lanak (notariotza) eta administratiboak daude.
Etxebizitzen enkanteen funtzionamendua
Nork har dezake parte?
Enkante publikoetan parte har dezake horretarako gaitasuna duen edonork, betiere legezko eragozpenik edo murrizketarik ez badu. Hala ere, enkanteko espedientearekin zuzenean lotuta dauden langileek ezin izango dute parte hartu, zordunak beste pertsona baten bitartez izan ezik.
Non ospatzen diren enkanteak
Enkante publikoak egiten dituzten erakunde nagusiak epaitegiak, Gizarte Segurantza (Derrigorrezko Dirubilketa Unitatearen Unitatea) dira. eta Zerga Agentziaren eta Ogasunaren bulegoetan. ), bide telematikoz egiteko aukera ematen duena. Notariotzetan, udaletxeetan edo aduanetan ere ospatzen dira.
Erakundeek higiezin-sorta handiak jarri dituzte enkantean, joan den azaroko Bankia bezalako etxebizitza asko erabiltzen dituztelako.
Epaitegietako iragarki-oholean, eragiketarako finkatutako eguna duten enkante-ediktuak daude ikusgai; autonomia-erkidegoetako aldizkarietan eta Ogasunak nahiz Gizarte Segurantzak jaulkitako koadroetan ere agertzen dira. Epaitegi edo notariotza bakoitzak bere enkanteak iragartzen ditu.
Era berean, jatorrizko espedientea era partikularrean aztertzea komeni da, baita Jabetza Erregistroa ere. Ez dira ahaztu behar bastero beldurgarriak, prezioak hitzartzen baitzaizkie.
Araudia
Enkanteak Prozedura Zibilaren Lege berriak arautzen ditu, 2000. urtekoak, eta Gizarte Segurantzaren Erregimenaren eta Zerga Agentziaren menpean daude. Aurretik zehaztutako administrazio bakoitzak (epaitegiak, Gizarte Segurantza eta Zerga Agentzia) berariazko araudia du.
Gordailuak
Enkante batean parte hartu ahal izateko ezinbesteko baldintza dira. Prozedura Zibilaren Lege berriarekin, beharrezko gordailua irteera-prezioaren% 30etik% 20ra jaitsi zen. Eskaintzaileak ondasuna esleitzen badu eta ordaindu ez badu (ez badu erremateak epearen barruan egiten, normalean 20 egun), gordailua galduko du.
Oharrak eta neurriak
Finantzaketa
Likideziarik ez dutenen eragozpen nagusietako bat da, gordailuak bakarrik eragiten baitu gastu handia. Gainera, oso zaila da une honetan finantziazioa lortzea eta zor berriak hartzea, nahiz eta erakundeak dira exekutatzaile nagusiak. 2000. urteaz geroztik, Legeak aukera ematen du enkante judizialetan erosketa finantzatzeko, erremateko eskubidearen gaineko hipoteka bat eratzen baitu. Enkantera joan aurretik, komeni da erakundeekin hipoteka negoziatzea.
Higiezinaren gaineko kargak
artikuluak dioenez: 657, aldez aurreko edo lehentasunezko kargak erosleak ordainduko ditu (ordaindu gabeko edo mugaeguneratutako hipotekak, berandutze-interesak, mugaeguneratuak…). Oro har, kargak higiezinaren hasierako balorazioari kenduko zaizkio, eta ateratzen den kopurua enkanteko irteera-prezioa izango da. Adituen esanetan, zenbateko bakoitza eta dagokion kontzeptua ez dira berdinak, azken prezioan ezustekorik ez izateko.
Informazioa biltzea
Zenbat eta gehiago ezagutu eta egiaztatu nahi den higiezinetik, orduan eta eragozpen gutxiago egongo dira gerora. Jabetzaren Erregistroa berrikusi beharko da higiezinaren titularitaterako, horrek ekar ditzakeen kargak, etxebizitzaren baldintzak eta egoera (arazoa da, askotan, ezin dela higiezina ikusi enkantearen aurretik), maizterrak badaude… Baina, gainera, enkanteari eta enkantean jartzen ari denari buruzko guztia jakin behar da.
Subastastotal.com enpresako adituek gomendatzen dute web gunean lehen begiralea izatea, parte hartu gabe eta gordailuari aurre egin gabe, eta nola garatzen diren ikustea.
Jatorrizko espedientea administrazioan kontsultatzea komeni da, bai eta kontratu mota eta jabetza ere. Usufruktu-eskubidearen bidez bada (ez da jabetza eskuratzen, adostutako aldian etxebizitza gozatzeko eskubidea bakarrik); edo jabetza soilekoa bada (gozamen-eskubidea ez bezala, ezin da etxebizitzan bertan bizi); edo jabetza soilekoa bada, ezin da etxebizitzan bertan bizi; zati banaezin bat hartzen badu, edo zati banaezin bat erosten badu; edo eskubide osoa (jabetza eta gozamena eskuratzen dira).
Deposituaren gaineko arriskua
%20ko gordailua edo fidantza galtzeko arriskua dago, baldin eta errematea onartu ondoren ez badira betetzen etxebizitzaren prezioaren gainerako ordaintzeko adostutako epeak. Epaitegietan, epea 10 eta 20 egun artekoa da; Gizarte Segurantza eta Ogasunean, berriz, epe hori bost egunekoa da.
Gainera, ordainketa horri aurre egiten ez bazaio, gordailua galtzen bada, ondorengo gastuak edo kostuak gehitu beharko dira, kalteak izanez gero. Eskaintzailerik ez dagoenez, finantza-erakundea da etxebizitzaren balioaren %50.
Azken kostuak
Enkantea egin aurretik, zenbakiak egin beharko dira, eta eragiketaren azken kostua zenbat izango den ziurtatu. Lehenik eta behin, jakin behar da zein den irteera-prezioa edo enkante-mota; gainera, likidezia-erabilgarritasuna izango dute fidantzarako edo gordailurako, eta ondorengo errematearen ordainketa; zergak eta ondasun komunitatea edo OHZ ordaindu, ordaindu eta formalizatzeko gastuak; enkantearen azken kostua, kontuan hartu gabeko kargak eta abar.
Zergak eta fiskalitatea
Beza, Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga, eta Jabetza Erregistroan inskribatzearen ondoriozko gastuak ordaindu beharko dira.
Era berean, garrantzitsua da kontuan hartzea joan den urtarrilaren 1etik aurrera lehen egoitzen erosketari buruzko desgrabazioa amaitu egin dela (hau da,% 15 gehiago) eta higiezinen salerosketaren gaineko Beza% 4tik% 10era igo dela.
