Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Etxebizitza erosi ala ez, horixe da kontua

Hona hemen zenbait faktore: prezioaren jaitsiera erreala, etorkizuneko hipotekaren interes-tasen murrizketa eta higiezin bat erosteagatiko kenkarien 2011ko amaiera.
Egilea: EROSKI Consumer 2009-ko ekainak 17
Img pisos

Eskaintzaren eta eskariaren legeak ezartzen duenez, ondasun baten prezioa, adibidez etxebizitza batena, altuegia denean eta kontsumitzaileak ordaintzeko prest ez daudenean, estrategia aldatu behar da. Printzipio ekonomikoaren arabera, ondasunaren prezioa jaitsi egingo litzateke, balizko erosleentzat maila onargarri batera iritsi arte, eta horrela saldu egin liteke. Honaino teoria. Baina oso bestelakoa da praktika. Bi urte eskasean mota guztietako etxebizitzak erostetik -berriak, bigarren eskukoak, plano gainean…-, eta ia edozein preziotan, etxe bat erosten hasi aurretik "asko" pentsatzera igaro gara. Hau da galdera: eta gero prezioa gehiago jaisten bada?

Dena ez da jaisten

Hori, noski, aukera ekonomiko txarrak urrunetik pasatzen zaizkien pertsonei bakarrik aplika dakieke, baldin eta banketxeek finantzaketa-arazorik ez izateko adinako kaudimena badute. Egia esan, salgai dauden etxebizitzen stock izugarria dago (kalkulatzen da 2009. urtearen amaieran milioi eta erdi inguru egongo dela), eta ez dira saltzen amaitzen. Erortzen ari denarekin, ez dira asko etxe bat erosteak dakarren inbertsioa bere gain hartzen ari direnak, eta aukera hori aztertzen dutenak desio den beheraldi handi baten zain daude. Baina, komeni da orain erostea edo gehiago itxarotea?

Higiezinen transakzioei buruzko estatistika duela gutxi argitaratu du Etxebizitza Ministerioak, eta Espainia osoko notarioek emandako datuetan oinarrituta egin du. Horren bidez, urterako erabiltzen ziren iragarpen okerrenak berretsi dira. 2009ko lehen hiruhilekoan 104.703 etxebizitza baino ez dira saldu -erdia baino gehiago berriak dira eta gainerakoa bigarren eskua-, hau da, aurreko urtean epe horretan egindako salmentak baino %33,3 gutxiago, eta 2008. urtearen amaieran saldutakoa baino %17 gutxiago. Azken bost urteotan ez da inoiz hain eraikin gutxi saldu. Beste muturrean dago erregistratutako salerosketen errekorra: 251.649 etxe saldu ziren 2006ko bigarren hiruhilekoan, hain urrun geratzen den higiezinen burbuila betean.

Prezioak nabarmen murrizten dira hondartza-eremuetan eta periferian edo logela-hirietan dauden eraikinetan.

Joan den apirilean, eta Estatistikako Institutu Nazionalaren (INE) datuen arabera, etxebizitzen salerosketa %47,6 hondoratu zen 2008ko hilabete berarekin alderatuta, eta minimo berri bat ezarri zuen, 29.217 transakzio besterik ez zituela. Salmentak jaitsi egin dira, higiezinen prezioek ere egiten duten bezala, nahiz eta jabeek eta sustatzaileek hasieran erresistentzia handia izan. 2007az geroztik, etxebizitzaren prezioa %25 eta %35 artean jaitsi da Espainiako udalerri gehienetan, Gonzalo Bernardos Bartzelonako Unibertsitateko Higiezinen Aholkularitza eta Aholkularitzako Masterreko zuzendariak dioenez. Hala ere, Javier Martínez de los Santosek, Higiezinen Kudeaketarako Enpresa Elkarteko (AEGI) kudeatzaileak dioenez, komeni da merkatua tokian bertan aztertzea, ez kokapen guztiak ez etxebizitza mota guztiak ez baitira berdin jaitsi.

Prezioen beherapena nabarmenagoa izan da hondartzako etxebizitzetan edo uda-garaiko gune turistikoetan. Oro har, bigarren etxebizitzak dira, eta krisi ekonomikoak haien jabeei eragin die, eta beren egoera pertsonala okertu baino lehen beren higiezinak "bai edo bai" saldu behar dituztenei. Jaitsiera nabarmena da, halaber, periferian edo probintziako hiriburuetatik hurbil dauden logela-hirietan dauden eraikinetan. Adibidez, Madrilgo Salamanca auzoko etxebizitzek ez dute ia murrizketarik izan salmentako irteera-prezioetan; Madrilgo periferiako hirietan daudenetako askok, berriz, %35eraino jaitsi dute, Martínez de los Santosek zehazten duen moduan.

Irabazi handienak

Ez da berria iazko amaieratik sustatzaile askok eskaintza berriak iragarri zituztela: %40rainoko beherapenak edo 2x1eko sustapen bitxiak, etxebizitza bat erostean antzeko beste bat oparitzeko. Baina erosle potentzialak jakin behar du deskontu handi horiek gehienak etxebizitza ezkongabeei aplikatzen zaizkiela. Hau da, eskuratu ez direnak eta sustapena hasi zenetik salgai daudenak. Horregatik, sustatzaileentzat eta higiezinentzat "patata beroa" dira, eta komeni da kosta ahala kosta botatzea, sustapen bat amaitu ahal izateko.

Banku entitateek irteera bat eman behar zaien etxebizitza kopuru handia dute

Beste segmentu bat, merkealdiei dagokiena eta kontsumitzaileak aspaldi entzuten ez ziren prezioak aurki ditzakeena, finantza entitateei lotutako etxebizitzena da. Bahitura-prozesuetatik edo hipoteka-exekuzioetatik datozen higiezinak dira, non maileguaren kuotak ordaintzen ez direnez, etxebizitza hipoteka eman zuen bankuaren edo kutxaren jabetza bihurtzen baita. Pixkanaka, agentziak lehia bizian jartzen ari dira. Entitateek, une honetan, irteera bat ematea premiazkoa duten etxebizitza kopuru handia dute, eta horrek eragiten du haien salmenta prezioak oso arrazoizkoak izatea. Hala ere, horrelako etxebizitza bat erosteko abenturari ekin aurretik, komeni da erosleak zuhur jokatzea. Kontuan hartu behar da zein den deskontu-ehunekoa aplikatzen zaion hasierako prezioa. Oso neurriz kanpokoa bada, ondorio praktikoetarako, gutxi edo batere ez du lagunduko "zabarkeriak". Horregatik, ezer baino lehen, higiezinean interesa izanez gero, zundaketa txiki bat egin behar da inguruko antzeko higiezin batzuek duten salmenta-prezioa ezagutzeko, eta kasu horrek merezi duen ala ez egiaztatzeko.

Orain erosi, zergatik?

Orain erosi, zergatik?Kontsultatutako aditu guztiek bat egiten dute: etxebizitza bat erostea aukera ona da une honetan. Arrazoiak? Lehenik eta behin, higiezinen salmenta-prezioak benetan jaitsi direlako. Bigarrena, Javier Martínez de los Santosek, AEGIko gerenteak, aholkatzen duen bezala, kontuan hartu behar da interes-tasa ofizialen jaitsierak dagoeneko hipotekatuta zeudenak arintzeaz gain, une honetan hipoteka eskatuko dutenei ere mesede egingo diela. Interes-tasek gaur egun duten murrizketaren ondorioz, hileko kuotak iraganean baino% 35 merkeagoak izan daitezke.

2011tik aurrera, ondasun higiezin bat erosteagatik PFEZn egiten diren kenkariak 17.000 eurorainoko urteko errentetarako bakarrik mantenduko dira.

Kontuan hartu beharreko beste kontu garrantzitsu bat etxebizitzen fiskalitateari eragingo dion hurrengo erreforma da. Neurria higiezinen merkatua suspertzeko eta salgai dauden etxebizitzen stocka murrizteko sortu da. Horretarako, 2011tik aurrera, ondasun higiezin bat erosteagatik PFEZn egiten diren kenkariak 17.000 eurorainoko urteko errentak dituztenentzat bakarrik mantenduko dira. Gainera, 17.000 eurotik 24.000 eurora bitarteko errentetan, urteko ekarpenak portzentajean desgrabatzen ahalko dira. Hala ere, 2011tik aurrera, Ogasunari 24.000 euro baino gehiago aitortu eta etxebizitza bat erosten dutenek ezin izanen dute beren aitorpenean euro bat ere kendu. Interesgarriena da 2011. urtea iritsi arte geratzen diren 19 hilabete horietan etxebizitza-erosleek egungo kenkari fiskaleko eskubideak mantenduko dituztela (hipoteka-ekarpen maximoen gainean, 9.015 euro), baldin eta egun hori baino lehen erosten badituzte etxebizitzak.

Ziklo-aldaketa, espekulazioa amaitu da

Urte askoan ikusi dugu etxebizitza bat erosteko printzipio bakarra harekin dirua irabaztea zela. "Gaur 25 milioi euroren truke erosi dut, baina bi urte barru, gutxienez, 35 milioiren truke salduko dut" esaldiak ezin hobeto definitzen zuen espekulatzeko erosten zuen merkatu-segmentu garrantzitsu bat. Baina espekulazioa bizitza hobera igaro zen, eta adituek uste dute ezin izango dela etxebizitzarekin espekulatu hamarkada honetan geratzen den guztian. Hori azaltzeko arrazoia une honetan salgai dauden etxebizitzen stock neurrigabean dago. Etxebizitza Ministerioaren arabera, 2008ko abenduan, salmentan amaitutako obra berriko etxebizitzen kopurua 613.512 zen, eta horietatik %45,7 Mediterraneoko kostaldean kontzentratzen ziren. Kopuru horretan sartu beharko lirateke bigarren eskukoak eta abendutik saldu gabe geratu diren eraikuntza berriko guztiak.

Joera-aldaketa bat gertatzen ari da: espekulatzeko erostetik erostera pasatu gara, beharragatik erostera, Ángel Muñozek azaldu duenez, UNEDeko higiezinen enpresetako zuzendaritza eta kudeaketako masterreko irakasle koordinatzaileak. Era berean, erosleen eta saltzaileen arteko rolak eta jarrerak aldatu dira. Gaur egun, alde handia dago: erosleak badaki negozia dezakeela, eta badaki eskaintza oro entzun daitekeela etorkizun ekonomiko txarrarekin. Tornuak aldatu egin dira. Bestalde, saltzaileak onartu behar du ziur aski saltzeko prest egon beharko duela bere irteera-prezioa jaisteko. Agur "Se vende" kartela jartzeari, eta itxaron etxea bakarrik saldu arte. Gaur egun, saltzea salmenta bakoitza lantzeko prest egotea da.