Saltatu nabigazio-menua eta joan edukira

EROSKI CONSUMER, kontsumitzailearen egunkaria

Bilatzailea

Fundazioaren logotipoa

EROSKI CONSUMERen kanalak


Kokaleku honetan zaude: Azala > Etxebizitza > Erosketa

Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Higiezinen merkatuaren egoera aztertu dute zazpi adituk

Higiezinen burbuilaren amaiera?

Higiezinen burbuilaren amaierari buruzko espekulazioek eta inbertitzaileen nahasmenak merkatua inbaditu dute joan den asteartean Astroc erori zenetik

Higiezinen Azaleko irud irud sektorea zalantzaz eta beldurrez bizi da, eta burbuila teknologikoa sortu zen garaiak ekartzen ditu gogora. Egoera horrek zuzenean eta zeharka eragiten dio gizarte osoari: etxebizitza bat laster eskuratzeko interesa dutenei, burtsan inbertitzaile txiki eta ertainei eta higiezinen merkatuaren ahultasunak hipoteka-kredituen interesetan nola eragingo duen ez dakiten herritar guztiei, besteak beste. Balore-merkatuaren arazo puntuala zirudiena, orain, Espainiako ekonomiaren motor baten bilakaerari buruzko ezezagun bihurtu da.
Higiezinen burbuilaren amaiera da? Enpresa horien gainbeherak eragina izan dezake etxebizitzen prezioetan? Azken urteotan etxebizitzen prezioek izan duten igoera handiak azaltzen du kezka nagusia.

CONSUMER eroski-k elkarrizketatutako zenbait analista eta adituren arabera, egoera horrek ez du aldatuko prezioen egungo egoera, baina bat datoz higiezinen “boomak” ez zuela benetako egoera islatzen eta iraungitze-data gertu zegoela uste zela.

  • Martí Pachamé, GVCko ondare-kudeatzailea, finantza-produktuei buruzko aholkularitzaz arduratzen den balore independenteen sozietatea.
  • María José Gómez, Vivalia Consultora Inmobiliariako aholkulari komertziala
  • Gonzalo Bernardos, Teoria Ekonomikoko katedraduna eta Bartzelonako Unibertsitateko Aholkularitza eta Aholkularitza Inmobiliarioko Masterreko zuzendaria
  • Mikel Echavarren Pablos, Irea Innovative Real Estate Advisors higiezinen aholkularitzako kontseilari delegatua.
  • José Marfull, Sasi Inmobiliariako kontseilari delegatua eta akzioduna
  • Alfredo Lopera, Caja Madrid Balearretako zuzendaria
  • Jesús Palau, ESADE negozio-eskolako finantza-irakaslea

“Etxebizitzen eskaria eta eskaintza Burtsan gertatzen denaz bestelako bideetatik doa”

Mailipachame etxeb.
Martí Pachamé, GVCko ondare-kudeatzailea, finantza-produktuei buruzko aholkularitzaz arduratzen den balore independenteen sozietatea.

Zein faktorek eragin dute balore-merkatuaren egungo egoera?

Astroc-i buruzko informazioek eta haren ekintzen gainbalioespenak kutsadura-efektu bat eragin dute, eta, hasiera batean, higiezinen eta eraikuntzaren sektoreetako balio handienetara mugatu behar izan zen, baina garroetara Burtsaren balio guztietara zabaldu da. Arrazoi psikologikoa izan da: norbaitek su! oihukatzen duenean, denak saiatzen dira ate beretik ateratzen, eta horrela biktima kopurua handitzen da. Atzo, urduritasun fenomenoa aurkitu zuen, higiezinen sektoreko enpresetan gehiegizko balorazioa gertatu zelako, zentzu ortodoxoan.

Alarma horrek burtsako beste sektore batzuei eragiten jarrai dezake?

“Norbaitek su ematen duenean, denak ate beretik irteten saiatzen dira”

Hasiera batean, ez luke burtsako beste sektore batzuetan eraginik izan behar. Ikusi duguna faktore psikologikoaren ondorio izan da. Dagoeneko bazegoen egoera bat “gaindimentsionamendu” bat doitu beharreko higiezinen sektoreko enpresa batzuen prezioetan. Hori da ikusten ari garena.Gu ez gatoz bat gertatzen ari den moduan, baina ez funtsean: denok gaude ados zuzenketa hori egin beharrarekin, eta, berriro diot, gertaera horiek gertatu diren moduaren zurruntasuna harritu du, nahiz eta egunak pasatu ahala gogoeta lasaiago egiten den. Jendeak taldean jokatzeari utzi dio.

Zer bilakaera izango du sektoreak krisi honen ondoren, eta zer eragin izan dezake herritarrengan etxebizitza eskuratzeari dagokionez?

Ez dut uste inongo ondoriorik duenik herritartasunean. Etxebizitzen eskaria eta eskaintza Burtsan gertatzen denaren guztiz bestelako bideetatik doa. Sektorearen bilakaerari dagokionez, oro har, uste dugu higiezinen merkatuak nolabaiteko presioa izaten jarraituko duela eskariaren aldetik, eta ez azken urteetan bizi izan duguna bezain handia, funtsean, eskaintzaren aldetik etxebizitza-parkea handitu egin delako: orain, prezioak hazkunde normalen, nominalen, hots, KPIari lotutakoen inguruan doitu beharko lirateke. Bestalde, 2006an hazkunde-tasa hori murriztu egin zen, eta baliteke aurten ere ildo horretatik jarraitzea. Hala ere, horrek ez du esan nahi higiezinen merkatua hondoratu egin denik; aitzitik, prezioek inflazioaren inguruko bilakaera izango dute, bi digituetatik behera.

“Kontsumitzaileek defentsiban jardungo dute datozen hilabeteetan”

Mariajosegomez etxeb.
María José Gómez, Vivalia Consultora Inmobiliariako aholkulari komertziala

Nola ebaluatzen du sektorearen egoera astearteko gainbehera baino lehen?

Prezioak moteldu egin zirela ikusi genuen, eta hori adierazi dute berriki hedabideetan argitaratutako datu batzuek. Egia esan, prezioak igotzen jarraitzen zuten, baina ez lehengo erritmoan.

Orduan, aldatu egingo da panorama etxebizitza batera iristeko?

Oraindik goiz da segurtasunez esateko. Prezioek beheraldi txiki bat izango dute, baina hilabete batetik edo bitik aurrera bakarrik jakingo ditugu efektu zehatzak. Egia da, ordea, beherakada oso txarra izan dela sektorearentzat, salmentek gora egin baitute uda aurreko hilabeteetan.

Kontsumitzaileen erreakzioa aurreikus daiteke?

Kontsumitzaileak zuhurrago egongo dira eta datozen hilabeteetan defentsiban egongo dira. Horregatik, momentua ez da onuragarria sektoreko enpresentzat, izan ere, erosle potentzial askok beren erabakiak berrazter ditzakete, higiezinen konpainien ekintzek balioa galduko duten beldur baitira.

“Iaz, enpresa gehienek Interneteko konpainiek beren garaian erabilitakoen antzeko ekintzak gainbalioesteko teknikak erabili zituzten”

Etx. gonzalobernardoak
Gonzalo Bernardos, Teoria Ekonomikoko katedraduna eta Bartzelonako Unibertsitateko Aholkularitza eta Aholkularitza Inmobiliarioko Masterreko zuzendaria

Zergatik erori dira burtsan kotizatzen duten higiezinen enpresak?

Azalpena nahiko sinplea da: balio handiegia zuten eta balioa galtzen duten ekintzak dira. Argigarriena ez da orain gertatzen dena, baizik eta iaz gertatu zena, enpresa gehienek beren ekintzak azken hilabeteetan gehiegi baloratzeko teknikak erabili zituztenean.

Zer teknika mota?

Interneteko konpainiek bere garaian erabili zituzten berberak: eskaintza urria sortzea, akziodun garrantzitsuei sartzen uztea eta sektoreko beste enpresa batzuekiko ezagutza berezia sustatzea, adibide batzuk aipatzearren. Aspalditik burtsako bilakaera hurbiletik jarraitzen dutenak ohituta daude teknika horietara.

Astroc izuaren eragilea izan zen Burtsan. Nola azaltzen da horren erorketa zorabiagarria?

Astroc-ek balioa galdu zuen, inbertitzaileak konturatu baitziren konpainiaren ekintzak gehiegi balioesten zirela. Astroc, ordea, kasurik nabariena da, gainbalorazio handieneko kasua baita. Sektoreko enpresa txiki eta ertain batzuek ere erabiltzen dute mekanismo hori. Kontua da, orain, sektorea gehiegi balioesten dela adierazten duten sintoma argien aurrean gaudela.

“Sektoreko enpresa txiki eta ertain batzuek Astroc-en mekanismoa ere erabiltzen dute gainbalorizatzeko”

Beherakadak higiezinen merkatuko prezioetan eragingo du?

Eragina izan dezake kontsumitzaileen konfiantza murrizten den guztietan. Garrantzitsuena, ordea, ez da ahaztu behar merkatuak Bolsak ez bezalako erritmoan funtzionatzen duela. Burtsako beherakadaren eta sektorearen (eta prezioen) atzerapenaren arrazoiak guztiz desberdinak dira.

Zure ustez, zer bilakaera izango du erosketa- eta salmenta-merkatuak?

Higiezinen merkatua gaizki dago, gehiegizko eskaintza dagoelako eta, ondorioz, enpresek gutxiago irabazten dutelako, eta hori burtsan islatzen da neurri batean. Kontua da, ordea, iaz, konpainia kotizatuen ekintzen gainbalioespenaz gain, okerreko itxaropenak sortu zirela, eta orain burtsa ordaintzen ari dela azken hilabeteetako gehiegikeria horiengatik.

“Prezioak egonkortu arte itxarotea komeni zaio kontsumitzaileari”

Etx. mikelechavarren
Mikel Echavarren Pablos, Irea Innovative Real Estate Advisors higiezinen aholkularitzako kontseilari delegatua.

Zer izan da erabakigarria Astroc-en eraispenerako?

Higiezinen enpresa batek bi gauzagatik kotizatzen du funtsean: proiektuen eta inbertsioen zorroa eta proiektu berriak kudeatzeko gaitasuna. Horregatik, etorkizuneko itxaropenek oso gutxi kotizatzen dute sektorean. Astroc-en kasuan, ordea, kontrakoa gertatzen zen; askoz eragin handiagoa zuten etorkizuneko itxaropenek konpainiaren benetako proiektu-zorroak baino. Hori guztia erreferentziazko inbertsoreen sarrerako mezu mediatikoetatik abiatuta eraiki zen. Kezkaren lehen sintomekin —adibidez, inbertsore horietako batzuen irteerarekin—, enpresa karta-gaztelu gisa eraitsi da.

Egoera hori aurreikus zitekeen?

“Astroc-en eragin handiagoa zuten etorkizuneko itxaropenek proiektu eraginkorrek baino”

Orain askok esaten dute erorketa iragarri bat dela, enpresaren ekintzen igoerak funtsik ez zuela uste baitzuten.

Hori guztia higiezinen burbuilaren azken kasu batekin lotuta dago?

Erabat. Ez dezagun ahaztu Astroc-ek ez duela higiezinen sustapenerako jarduerarik ia. Bere jarduera lurzoruaren garapenean oinarritzen da. Hala ere, bigarren eskuko etxebizitzen “geldialdi” oso esanguratsua sortu da, eta hiri-eremuko lehen etxebizitzaren salmentak asko moteldu dira. Segur aski, gero eta gehiago.

Koadro kezkagarri batekin amaitu liteke hori?

Bai, bigarren etxebizitzan eta kostaldean inbertsio handia egiten duten higiezinen agentzien kasuan. Batez ere 200.000 eurotik gorako eta 600.000 eurotik beherako etxebizitzen batez besteko segmentuan.

Prezioak aldatuko dira?

Burtsa-erorketa are faktore negatiboagoa da prezioen bilakaerarekiko ezkortasuna handitzeko. Joan den asteartean, inbertitzaile askok beren akzioak saltzeko erabakia hartuta, 3.300 milioi euro inguru desagertu ziren balore-merkatutik, eta horrek aurreztaile txikiei eragingo die.

Zer egin behar dute etxebizitza erosteko asmoa duten interesdunek?

Seguru asko, pertsona batzuek nahiago izango dute etxea sei hilabete barru erosi. Kontsumitzaileari prezioak egonkortu arte itxarotea komeni zaio, eta, hala, etxebizitzako inbertsioak planifikatu ahal izango ditu.

Agintariek zerbait egin behar dute prezioak geldiarazteko?

Espekulazioa geldiaraz liteke hein batean, baldin eta oso epe laburretan egindako higiezin-eragiketen irabazien gaineko zerga-interesak handiagoak badira. Horrela, etxebizitza bat erosi eta urte berean saltzen duenak zerga gehiago ordainduko lituzke.

“Espekulazioa geldi liteke pisu bat erosi eta urte berean saltzen duen norbaitek zerga gehiago ordaintzen baditu”

Etxebizitza arrunten bereizmena
José Marfull, Sasi Inmobiliariako kontseilari delegatua eta akzioduna

Nola aztertzen du burtsa-sektorearen egungo egoera?

Espainiako burtsak oso hazkunde luzea izan du, merkatuko likidezia handia dela eta, batez ere higiezinen sektoreko baliora bideratu baita. Gertatzen ari dena da partikularren eskaera jaitsi egin dela, baina, funtsean, inbertsio eskaera jaitsi da. Ondorioz, merkatu hori ez da hain erakargarria. Bestalde, beste inbertsio-segmentu batzuk agertu dira, hala nola Ekialdeko edo Amerikako herrialdeak, erakarpen handiagoarekin, baina aldaketa bat sortu da alde horretatik. Hala ere, funtsezkoa da ulertzea higiezinen merkatua transakzio-bolumen handikoa dela, eta hori burtsa-crack baten oso desberdina dela.

Nola eragiten dio gizarteari oro har?

Interes-tasaren gorakada txiki bat egon daiteke, hain garrantzitsua ez dena. Jasanarazpen psikologikoa gertatuko da, etxebizitzan eskaria oso sentibera baita iritzi-egoerekiko, eta hori guztion artean sortzen dugu. Funtsezkoa da merkatuak lasaitzea. Espainian, eskaria oso garrantzitsua izan da eta da etxebizitzaren sektorean; Europako herrialde bat gara, jabetza-etxebizitzetan biztanle gehien dituena, eta errotze hori aldatzen zaila den kultura-faktorea da. Aldi berean, Espainia oso herrialde erakargarria da Europako beste bezero-mota batzuentzat, eta, beraz, sektorea hazkunde-faktorea izan da Espainian, eta ez du zertan alde batera utzi, nahiz eta baliteke abiadura berean ez izan.

“Partikularraren ikuspuntutik, nahiko lasai egon daitekeela uste dut”

Zure ustez, nola erreakzionatu dezake bankuak?

Egia da banketxeak etxebizitza erostea erraztu duen hipoteka-produktuen sorta bat diseinatu duela, eta egia da kreditua eskuratzeko baldintzak zertxobait gogorragoak izan daitezkeela kontsumitzaileentzat. Hala ere, kontuan hartu behar da berankortasuna, adibidez, ez dela kezkagarria Espainian, eta kontuan hartu behar da espainiar gehienek %14 eta %15eko interes-tasetan erosi dituztela etxebizitzak. Partikularraren ikuspegitik, nahiko lasai egon daitekeela uste dut.

“Lurzorua liberalizatu egin behar da etxebizitza baten balioaren ia %50 orubearen kostua izan ez dadin”

Img etxeb. alfredolopera
Alfredo Lopera, Caja Madrid Balearretako zuzendaria

Zeri egozten dizkio Astrocen erorketa berriak eta burtsan duen eragina?

Ez dut uste higiezinen sektoreko burbuila hautsi edo hautsi denik. Sektore honek hazten jarraitzeko gaitasuna duela uste dut, baina ez aurreko urteetan bezain modu ikusgarrian. Moderazioa egongo da, bi egoera izango baititugu: lurren eta orubeen prezioen igoera (oso balio altuetan daude), eta interes-tasen igoera txikia zorpetze handiaren eta gastu finkoen hazkundearen familia-egoera ekonomikoaren esparruan. Horrek higiezinen merkatuaren nolabaiteko uzkurdura eragiten du, eta, horren ondorioz, lurzoru-erreserba handiak dituzten enpresak ez dira lehen bezain azkar saltzen ari, hiru edo lau hilabete behar baitute sustapen bat saltzeko. Astroc edo Ferrovial bezalako enpresek, EEPek edo fusioek bultzatuta, poltsako kotizazioa izugarri igo zuten: gaur enpresa horiek burtsa-balioen zuzenketa txiki bat besterik ez dute izan. Astroc %60 jaitsi da, baina begira dezagun zer igo den? Konparazio hori eginez gero, okertzea ez da hainbestekoa.

“Higiezinen sektoreak hazten jarraitzeko gaitasuna du, baina ez hain modu ikusgarrian”

Nola eragingo dio egoera horrek herrialdeko ekonomiari?

Espainiako sektore ekonomikoak konfiantza handia du: turismoak motor handia izaten jarraituko du Espainiarentzat, eta ez dut uste burtsak hondamen handirik izango duenik.

Zer eragin izan dezake banku-sektoreak hipoteka-kredituari dagokionez?

Banku-sektorea eszenatokira egokituko da erantzuna emateko, adibidez, etxebizitza erostea errazten duten finantziazio-formulak bilatuz. Berankortasuna ez da kezkagarria, eta hori aldeko puntua da. Seguruenik, hipoteka-produktuetarako epeak luzatu egingo dira, kuotak interes-tasen igoerari egokitzeko, eta horrek ez du nabarmen eragingo familiaren kostu finkoetan. Espainiak mundu osoan miretsitako banku-sektorea du.

“Ez dut uste burtsak hondamen handia izango duenik”

Erorketak eragina izan dezake etxebizitzaren azken prezioan?

Sektoreari lotutako enpresa batzuek ongi jasaten dute burtsa-eskema hori, hala nola Ferrovialek. Ez dut uste horrek akzioen prezioetan baino eragin handiagoa duenik. Jaitsiera hori aurreko igoerarekin alderatuz gero, egoera ez da kezkagarria, zuzenketa bat besterik ez da, eta denborarekin ikusiko dugu beldur eszenikoa sortuko duen ala ez. Burtsak ez du inoiz erreakzionatzen teknikarien iritziz, baina aste honetako asteazkenean Astroc %3 inguru igo zen. Ez dakit erreakzio hori positiboa den, behartua ala ez… baina seinale ona da. Gaur egun etxebizitzari gehien eragiten diona lurzoruaren eskasia eta garestitzea da. Alde horretatik, araudia bera errespetatuko duten eta espekulazio-mugimendu handiak saihestuko dituen lurzorua askatzea sustatuko duten araudiak sortu behar dira: gaur egun, etxebizitza baten balioaren ia %50 orubearen kostuari dagokio.

“Azken bost urteetan asteartekoaren antzeko 25 erorketa edo gehiago izan dira poltsan”

Jesuspalau etxebizitza
Jesús Palau, ESADE negozio-eskolako finantza-irakaslea

Nola aztertzen du aste honetan Astroc-en erorketaren aurrean izan den alarma-egoera?

Higiezinen sektoreak aspalditik zekien Astroc-en ekintzen prezioa handiegia zela, eta konpainiako lehendakariak berak esan zuen berriki. Egoera horretan dauden enpresa guztiak erori egiten dira, gutxi gorabehera denbora behar izaten dute horretarako. Gertatzen dena da, horri buruzko adostasuna egon arren, inor ez dela ausartzen saltzen hastera; horrek esan nahi du merkatua hobeto joan daitekeela. Bestalde, Astroc-ek “free flota” txiki bat zuen, Burtsan libreki kotizatzen duen zatia. Hori dela eta, likidezia gutxiago dago, eta, akzioak erortzean, azkarrago erortzen dira, erantzuteko gaitasunik ez dagoelako. Baina aste honetako asteartean burtsa, oro har, %2,73 jaitsi zen; azken bost urteetan horrelako erorketak edo handiagoak 25 izan dira. Aurten, duela hilabete eta erdi, %3 jaitsi zen. Maximoan dagoen poltsa batean, ez da atsegina hori gertatzea, baina ez da inola ere kezkagarria.

“Higiezinen sektorea, oro har, oso saneatuta dago, multzoa ez da Astroc”

Higiezinen sektorean domino-efektua aurreikusten du?

Higiezinen sektoreari dagokionez, oro har, oso saneatuta dago, multzoa ez da Astroc. Zenbait enpresa higiezinen agentziatzat hartzen dira higiezinen agentzia hutsak ez direnak: Accionak, adibidez, Endesaren %25 erosi du. Horrek esan nahi du dibertsifikazio handia dagoela sektorean, eta hori positiboa da. Nik uste dut alarma orokor eta logiko moduko bat dagoela, baina horrek ez du arazo handiagorik sortuko.

Hau interesa dakizuke:

Infografiak | Argazkiak | Ikerketak