Saltatu nabigazio-menua eta joan edukira

EROSKI CONSUMER, kontsumitzailearen egunkaria

Bilatzailea

Fundazioaren logotipoa

EROSKI CONSUMERen kanalak


Kokaleku honetan zaude: Azala > Etxebizitza > Erosketa

Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Hipotekatutako etxe bat erosteko urratsak

Aukerarik ohikoena erosi nahi den higiezinaren gaineko hipotekan subrogatzea da

  • Egilea: Argitaratze-dataren
  • arabera: Ostirala, 2011ko uztailaren 01a
img_llaves 2

Etxe bat erostea da familia-ekonomiarako garrantzi handiena duen ekintzetako bat, are gehiago Espainia EBko herrialde bat denean, non biztanleriaren ehuneko handi batek etxebizitza jabetzan eskuratu nahi baitu. Behin bakarrik ordaintzea pentsaezina denez, etxebizitzen salerosketa gehienak hipoteka-maileguen bidez egiten dira, eta horien epeak oso zabalak dira. Horregatik, ia higiezin guztien gainean hipoteka bat pisatzen du eta, etxe horietako bat erosi nahi denean, aukera arruntena hipoteka horri subrogatzea da.

Etxe hipotekatu bat erosteko urratsak, banan-banan

Espainiako hiri-lurzoruaren prezioa %3,7 igo da 2011ko lehen hiruhilekoan, iazko epe berarekin alderatuta. Hala ere, aurreko hiruhilekoaren aldean, prezioak %6,7 jaitsi dira, Sustapen Ministerioak adierazi duenez. Bestalde, etxebizitza librearen prezioak %4,1 jaitsi dira lehenengo hiruhilekoan, 2010eko aldi berarekin alderatuta, Estatistikako Institutu Nazionalak (INE) argitaratzen duen Etxebizitzen Prezioen Indizearen arabera. Datu horiek guztiak gorabehera, etxe gutxiago saltzen dira.

Ezinbestekoa da etxebizitzaren titulartasuna eta kargak ezagutzea.

Etxebizitzen eskaera jaitsi egin da, neurri handi batean, langabeziagatik, Espainiako finantza-sistemaren zati bat berregituratzen ari delako eta arrisku-primaren etengabeko igoeragatik. Baina diru pixka bat izanez gero, une egokia izan daiteke higiezin batean inbertitzeko. Nola egin?

Hona hemen hipoteka batek pisatzen duen etxea erosteko jarraitu beharreko urrats nagusiak:

Hipotekatutako higiezinek nahitaez inskribatu behar dute Jabetza Erregistroan.

  • 1.- Saltzaileari etxebizitzaren jabe dela egiaztatzen duen notario-eskrituraren kopia eskatu behar zaio, eta erregistro-zenbakia, folioa, finka, etab. agertzen diren datuetan jarri behar da arreta.

  • 2.- Eskrituraren datuekin, ohar informatibo soil bat eskatzen zaio Jabetza Erregistroari, jabetzak saltzailearen izenean jarraitzen duela eta ez dagoela etxebizitzaren gaineko idatzoharrik, hala nola, bahiturak, kargak, baldintza suntsiarazleak eta beste zor batzuk (ohar honen gastua 24,5 euro ingurukoa da, eta 24 eta 48 ordu artean ematen dute).

  • 3.- Erregistroko oharra jasotakoan karga edo baldintzaren bat dagoela egiaztatzen bada, erosleak bi aukera ditu:

    • Saltzaileari karga jasotzeko edo kentzeko eska diezaioke, eta gastuak bere kontura izango dira.

    • Eroslea higiezinaren gaineko hipotekan subrogatu daiteke. Mailegua eman zuen finantza-erakundeari jakinarazi behar zaio, subrogazioari adostasuna eman diezaion. Salerosketako eskritura sinatu da, eta bertan adierazten da eroslea higiezinarekin geratzen dela zorrarekin. Hipoteka ematen duen bankua egintza horretan agertzen da eroslea mailegu-hartzaile berria izango dela adosteko.

  • 4.- Kontribuzioaren azken ordainagiria edo OHZ (Ondasun Higiezinen gaineko Zerga) eskatu behar da, bai eta etxebizitza bizilagun-komunitatearen gastuetan egunean dagoela eta aparteko konponketa edo derrama batengatik ordaindu gabeko kuota berezirik ez dagoela egiaztatzen duen agiria ere. Jakin behar da zer partaidetza-kuota duen etxebizitzak jabekideen komunitatearen gastuetan.

  • 5.- Etxebizitza alokatuta ez dagoela egiaztatu behar da.

  • 6.- Legez, salerosketaren gastu guztiak eroslearen kontura izango dira, gainbalioaren zerga izan ezik.

    Bigarren eskuko etxebizitza erosteko egin behar den gastua Ondare Eskualdaketen gaineko Zerga (OE) da, % 6 edo % 7 ingurukoa, autonomia-erkidegoaren arabera eta, kasu batzuetan, eroslearen baldintzen arabera (adina, diru-sarrerak, minusbaliotasunak, etab.).

    Portzentaje hori ez zaio aplikatzen etxebizitzagatik ordaintzen den zenbatekoari, eskrituran agertzen denari baizik (kopuru horrek bat etorri beharko du autonomia erkidegoak dituen balorazioekin, geroagoko berrikuspenik edo ikuskapenik ez jasotzeko. Notarioek zenbateko horiek ezagutzen dituzte).

  • 7.- Aipatutako datu eta dokumentu guztiak egiaztatu ondoren, etxebizitzaren eskritura bi aldeentzat egokia den notario batengana eraman behar da, eta eskrituran agertuko den zenbatekoaren berri eman behar zaio.

    Notarioak sinatu beharreko eguna finkatuko du, eta orduan hasiko gara etxebizitzaren jabe izaten, eta ordaindu egingo dugu. Eskritura sinatu ondoren, ez da ahaztu behar Jabetza Erregistroan aurkeztea. Horrek jabetza bermatuko du eta ez da haren gaineko enbargorik edo bestelako kargarik.

Hipoteka berriz negoziatzea bankuarekin

Hipoteka batek pisatzen duen etxebizitza bat erosten denean, eroslea saiatu daiteke haren baldintzak bankuarekin negoziatzen. Hipoteka-mailegu baten baldintzak hobetzeko legeriak onartzen dituen mekanismoak nobazioa eta subrogazioa dira:

Subrogazioaren eskrituran adierazten da erosleak duen zorrarekin erosten duela higiezina.

  • Berritzearen helburua da bankuekin berriz negoziatzea eta hipotekaren baldintza batzuk aldatzea (erreferentzia-indizea aldatzea, interes-tasa aplikagarria jaistea, mailegua ordaintzeko epea berriro adostea, interes finkoko hipoteka batetik interes aldakorreko beste batera aldatzea, edo alderantziz, etab.). ). Nobazioa da aukerarik gomendagarriena, ia inoiz ez baita beharrezkoa irekitze eta kitatze komisioak ordaintzea. Hala ere, eskatzaileak bere hipotekan kontratatutako interes-tasaren ordez beste bat jarri nahi duenean, nobazio-eskritura nahitaezkoa da. Nobazio baten gastuak eskritura publiko berria behar duen ala ez, horren araberakoak dira.

  • Maileguaren baldintzak aldatzeko banketxearekin akordiorik lortzen ez bada, hipoteken simulazioa eska dakieke beste entitate batzuei. Horietako bat interesatzen bazaizu, finantza-erakundea aldatzeko eska dezakezu, hau da, subrogazioa. Subrogazioa da hipoteka-mailegua eskatzailearentzat aukera hobeak eskaintzen dituen beste banku batera eramatea. Izapide hori, ordea, nobazioa baino konplexuagoa eta garestiagoa da. Lortuko litzatekeen aurrezkia kalkulatzen da eta horrek ekarriko lituzkeen gastuak kentzen zaizkio. Subrogazioa egiteko, eskaintza loteslea egin behar zaio interesatuta dagoen bankuari. Bezeroak hainbat gastu izan behar ditu: kitapena, irekiera, gestoria, notarioa eta erregistroa.

Hipoteka eskatzeko baldintzak

Hipoteka banketxe batek etxebizitza bat edo beste higiezin bat erosteko ematen duen mailegua da. Aldi berean, konpromiso hori hartzen da; izan ere, hitzartutako ordainketak betetzen ez badira, banku hartzekodunak, prozedura judizial laburtu batzuen bidez edo notarioaren aurrean, hipotekatutako higiezina enkante publikoan saldu ahal izango du zor zaiona kobratzeko.

Bankuari eskatu zaion dirua urte kopuru jakin batean itzuli behar da, interes-tasa jakin batzuen truke. Hipoteka-mailegu horiek interes finko batean edo aldakor batean kontrata daitezke (hau da, aldizka berrikusten da), aukeratutako erreferentzia-indizearen bilakaeraren arabera (Euribor edo beste bat), eta finantza-erakundeak diferentzial izeneko beste ehuneko bat gehitzen dio.

Etxebizitza baten erosketa finantzatzeko hipoteka-mailegua eskatzen denean, dokumentazio hau aurkeztu behar zaio bankuari:

  • Eskatzailearen NAN, IFZ edo bizileku-txartela.
  • Azken ekitaldiko errenta aitorpena (PFEZ).
  • Jasotako azken hiru nominak (besteren konturako langileen kasuan).
  • Hiruhileko PFEZren azken hiru ordainketak (130 eredua) (norberaren konturako langileen kasuan).
  • Jarduera ekonomikoen gaineko zergan alta ematea (JEZ, 036 eredua) (autonomoentzat).
  • Salerosketako kontratu pribatua.
  • Higiezinaren Jabetza Erregistroko ohar soil eguneratua.
  • Hipotekatuko den higiezinaren OHZren azken ordainagiria.
  • Finka eskualdatzeko azken eskrituraren kopia bat.
  • Jabeen elkartearen ziurtagiria, halakorik bada, etxebizitza ordainketetan egunean dagoela adierazten duena.
  • Hipotekatzen den etxebizitzaren etxe-asegurua.
  • Gainera, eskatzailearen bizi-asegurua behar da.

Hipoteka eskatu ondoren, bankuak profesional bati eskatzen dio etxebizitzaren tasazioa, haren balioa ezartzeko eta erregistroko egiaztapena egiteko, higiezinaren gaineko kargarik ez dutela egiaztatzeko. Tasazio horren balioak (gastua eroslearen kontura da) zehazten du maileguaren gehieneko muga.

Finantza entitateak agiri guztiak berrikusi eta eskaintza loteslea aurkeztu du, 10 eguneko indarraldia duen agiria, eskrituraren baldintza ekonomikoak eta klausulak biltzen dituena.

Formalizazioa da hipotekaren eskritura izenpetzea notarioaren, eroslearen eta finantza entitatearen aurrean, etxebizitza Jabetza Erregistroan inskribatzeko. Hipotekatutako higiezinek nahitaez inskribatu behar dute Jabetza Erregistroan.

RSS. Sigue informado

Hau interesa dakizuke:

Infografiak | Argazkiak | Ikerketak