Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Jabeen komunitatearekiko zorren egoerari buruzko ziurtagiria

Erosleak betebehar horretatik salbuesten ez badu, saltzaileak ondasun higiezinen salerosketa orotan aurkeztu beharko du.
Egilea: mediatrader 2007-ko urtarrilak 2

José Pérez Grijelmo

Jabetza Horizontalaren Legearen 9.1.e) artikuluak honela dio laugarren paragrafoan: “etxebizitza edo lokala eskualdatzeko tresna publikoan (eskritura publikoa), eskualdatzaileak, edozein tituluren bidez, jabekideen komunitateko gastu orokorrak ordainduta dituela aitortu beharko du, edo zor dituenak adierazi”. Artikulu horrek honela dio: “une honetan, eskualdatzaileak komunitatearekiko zorren egoerari buruzko ziurtagiria aurkeztu beharko du, aitorpenarekin bat datorrena, eta hori gabe ezin izango da dokumentu publikoa egilesteko baimena eman, eskuratzaileak betebehar horretatik berariaz salbuesten ez badu”.

“Idazkari lanak egiten dituenak eskatzen duenetik gehienez ere zazpi egun naturaleko epean emango da ziurtagiria, lehendakariaren oniritziarekin. Lehendakariak, errua edo zabarkeria izanez gero, bertan jasotako datuen zehaztasunaren eta datu horiek ematean izandako atzerapenak eragindako kalteen erantzule izango dira”.

Egiaztatu ahal izan dugunez, eskualdatzaileak zorren egoerari buruzko ziurtagiria aurkeztu behar du, eskuratzaileak betebehar horretatik berariaz salbuetsia ez bada. Saiatuko gara azaltzen zer ondorio dituen erosleak saltzailea ziurtagiri hori aurkeztetik salbuesten badu.

Bistan da ezen, saltzaileak ziurtagiria aurkezten ez badu ere, jabekideen komunitatearekin zorrik ez badago, ez dagoela inolako ondorio negatiborik hura aurkeztetik salbuetsi duen eskuratzailearentzat.

Hartzaileak kontuan hartu behar ditu ordaindu gabeko ordainketak ezagutzen ez baditu sor daitezkeen ondorioak.

Zer gertatzen da zorrak badaude?

Orduan, zer gertatzen da erosleak saltzailea salerosketako eskritura publikoa sinatzean ziurtagiria aurkeztetik salbuesten badu eta gero jabekideen komunitatearekin zorrik badu?

Puntu hori iritsita, azaldu behar da 9.1.e) artikuluak berak, hirugarren paragrafoan, honako hau jasotzen duela: “jabetza horizontaleko erregimeneko etxebizitza edo lokal baten erosleak, are Jabetzaren Erregistroan inskribatutako titulua izanda ere, jabekideen komunitateari zor dizkion zenbatekoen erantzukizuna izango du, aurreko titularrek gastu orokorrei eusteko, aurreko urteko eskurapenaren zati iraungiari egozten ahal zaizkion kopuruen mugaraino. Etxebizitza edo lokala betebehar horri lotuta egongo da legez”.

Doktrinaren gehiengoaren iritziaren arabera, ziurtagiri-ekarpenaren bidez, komunitatearekiko kontuen egoera deklaratu eta justifikatzeko betebehar hori ez dator bat aipatutako aginduaren hirugarren paragrafoan ezarritako eragin errealarekin. Benetako ukipen horrek bermatzen dio jabekideei urteko eta eskualdaketaren aurreko urte naturaleko zorrak kobratuko dituztela, eskualdatutako pisu edo lokalaren kargura. Baina etxebizitzaren edo lokalaren eskuratzailearen betebeharrak ez dira muga horretatik haratago iristen.

Hau da, ziurtagiria aurkezten den ala ez, komunitateak ez du inolako eraginik izango; izan ere, saltzailearen zorren finkaren benetako loturan, salmentaren ondoren, eskualdaketaren aurreko norainokoa bera da. Saltzaileak komunitatearekin dituen zorren erantzule izango da beti eroslea, ziurtagiririk izan ala ez, arestian aipatu dugun denbora-muga horren barruan. Epe hori indarrean dagoen urteko ordainketaren zati mugaeguneratuari eta aurreko urte naturalari dagokio.

Eroslea babestea

Baina, gehiengoak dioen bezala, eroslea ez da aurreko zorren erantzule izanen, eta horien zordun bakarra saltzailea edo aurreko jabeak izanen dira. Komunitate hartzekodunak onartutako zor osoa erosleak espresuki bere gain hartzen duenean bakarrik liberatuko litzateke jatorrizko zorduna eta subrogatuko litzateke zor osoa ordaintzeko betebeharraren titular berria, nahiz eta muga legal horiek gainditu.

Beraz, gure ustez, Jabetza Horizontalaren Legeak aipatzen duen zorren egoerari buruzko ziurtagiria eskatzearen helburua da eroslea babestea, 9. artikuluak ezartzen duen lotura errealaren ondorioei aurre egiteko, urte korrontea eta aurreko urtekoa gainditu dituzten aurreko jabeari dagozkion kuotengatik.

Azken finean, interpretaziorik hedatuena da ezen, saltzaileak jabekideen komunitatearekin duen zor osoan eroslea berariaz subrogatzen ez bada, komunitateko gastuak ordaintzeko betebeharra gertatzen den unean jabea dena dela. Hala ere, ez da ahaztu behar Jabetza Horizontalaren Legeak, jabe-komunitatearen alde berme gehiago eskaintzeko, jabe berankorren erkideekiko, honako hau ezartzen duela lehen aipatutako artikuluan: “etxebizitza baten erosleak, aurreko titularrek gastu orokorrei eusteko, etxebizitza horri zor dizkioten zenbatekoen bidez erositako higiezinarekin erantzuten duela”.

Hala, bada, erosleak saltzailea salbuesten badu ziurtagiria aurkeztetik, ondorio bakarra eragiten zaio: ez du ezagutzen komunitatearekiko zorren egoera, eta, beraz, ez du erantzungo zukeen zenbatekoa baino handiagoa izango, eskualdatzaileak ziurtagiria aurkeztuz gero.