Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Kontuz hipoteka-lurzoruekin

Hipoteka-kreditu askok gutxieneko interes-tasa %3koa dute, eta ez dute Euriborrak metatzen duen beherakada handiaz gozatuko.
Egilea: roserblasco 2009-ko martxoak 13
Img pisos
Imagen: Sergio

Familiaren aurrekontuak arnasa har dezake pixka bat: hipotekatutako etxe askoren etsai nagusietako bat, Euriborra, gutxieneko historiko berriak markatzeko bidea da. Otsailean, indize hori, Espainian emandako hipoteken %90 baino gehiagoren erreferentzia, %2,135 izan zen. Baina, saio batzuetan, %2tik behera ere jaitsi da, eta horrek datozen hilabeteetan atzerakada gehiago aurreikusten ditu. Teorian, Euriborraren erorketak mesede egiten die laster maileguen interes-tasa berrikusiko duten familia hipotekatu ugariei. Printzipioz, %5 baino gehiago ordaintzetik %2,5 ordaintzera pasa daitezke. Baina kontuz! izan ere, alaitasuna lausotu egin dezake aurrezkiaren etsai berri batek, ustekabekoak, ezezagunak eta maltzurrak: hipoteka-lurzorua.

Kontzeptu ezezaguna

Finantza-erakundeek kontzeptu hori, "lurzorua" izenekoa, sartzen dute etxebizitza erosteko mailegu askotan, gutxieneko interes-tasa bat, indizearen maila errealetik kanpo aplikatuko dena. "Lurzoru" horiek %3an kokatzen dituzten banku eta kutxen adibide batzuk daude, eta horrek esan nahi du bezeroak ezingo duela jaso dagokion hipoteka-merkatze osoa, Euriborraren ibilbide baxistaren arabera. Eta indizeak jaisten jarraitzen badu, ziurrenik gertatuko den bezala, hipotekatu guztiek ez lukete izango erreferentzia horren erorketa osoa.

Legezkoa da?

Hipoteka-lurzorua kontzeptu bat da, eta etxebizitza finantzatzeko mailegu batzuk jasotzen ditu, ez denak. Azken interes-tasaren gutxieneko maila adierazten du, Euriborra eta dagokion diferentziala gehituta. Bezeroak ordaindu beharko du, berrikuspenaren unean indizea zein mailatan dagoen kontuan hartu gabe. Adibidez, Euribor-i sinatutako hipoteka batean, gehi %0,50, bezeroak otsaileko tasa berrikusiko balu, datorren urtean (edo hurrengo sei hilabeteetan, kontratuaren arabera) %2,635eko azken tasa ordainduko luke. Tasa hori kalkulatzeko,% 0,50eko diferentziala gehitzen zaio Euriborrari (% 2,135 otsailaren itxieran). Hala ere, hipotekak %3ko "lurzorua" badu, erabiltzaileak bere kuotak ordaindu beharko ditu erreferentzia hori hartuta. Hau da, lurrik ez badu ordaindu beharko lukeena baino %0,365 gehiago ordainduko du.

Hipoteka otsailean aplikatutako tasarekin berrikusten duten familiek hilean 145 euro eta urtean 1.740 euro aurreztuko dituzte kuotetan (25 urtean 150.000 euroko batez besteko hipoteka hartuz). Hala ere, lurzorua %3koa bada, kuotetan 134 euro aurreztuko dira hilean, maileguak gutxieneko mugarik ez badu baino 11 euro gutxiago hilean.

Hipoteka-"zoruak" eta "sabaiak" maileguaren eskrituran jaso behar dira; bestela, entitateak ezin izango ditu aplikatu.

Baina klausula hori ez da berria, interes-tasa aldakorreko edozein mailegutan baldintza horiek sar baitaitezke. Haren historia Miosinari lotutako maileguetara ere iristen da, 1998an Euribor sortu zen arte erabili zen tasa aldakorreko hipoteken erreferentzia nagusia baitzen.

Hipoteka-lurzorua, beraz, baldintza baimendua eta legezkoa da, hipoteka-"sabaiak" bezala, hau da, hipoteka batean interes aldakorrarekin ordain daitezkeen gehienezko tasak. Nolanahi ere, banketxeko jardunbide egokien arabera, hipoteka-zoru eta -sabaiak maileguaren eskrituran jaso behar dira. Hor ez badaude adierazita eta ondo deskribatuta, nahiz eta produktuaren liburuxka komertzialean egon, entitateak ezin izango ditu aplikatu. Hipoteka bat sinatu aurretik, komeni da, beraz, galdetzea ea interes-tasetan zorurik eta sabairik duen. Hipoteka-mailegua sinatuta duten guztiek maileguaren eskrituran kontsultatu behar dute, "interes-tasak" atalean, lurzorua eta sabaia dituzten ala ez. Batzuetan, baliteke zure entitateak klausula hauek aplikatzea, nahiz eta ez jakin.

Gaur egungo "lurzoruak"

Gaur egungo "lurzoruak"Hipoteka-lurzoruak inoiz baino gaurkotasun handiagoa izan dute Euriborrak azken hilabeteetan izan duen erorketa harrigarriaren aurrean. Maximo historikoa izan zuen 2008ko irailean: % 5,384ko mailara iritsi zen, eta, harrezkero, % 1,973 jaitsi da hileko batez bestekoa, iazko martxoan % 4,59 itxi zuenetik urrun. Gainera, ziur asko jaisten jarraituko du, Europan diruaren prezioan espero diren murrizketa berrien ondorioz. Interes-tasa ofizialak %1,5ekoak dira gaur egun. Hala ere, aditu askok uste dute datozen hilabeteetan %1ean edo are beherago jarriko direla, eta, hala, Estatu Batuetako tasa ofizialekiko distantziak laburtu egingo direla (%0 eta %0,25 arteko tartea). Albo-ondorio gisa, Euriborrak 2009. urtea bere minimo historikoetan amaitu lezake, % 1,5 inguruan (orain arte, 2003ko ekainean ezarri zuen gutxienekoa, % 2,014an jarri zenean). Euriborraren beherakada azkarra ez da gertatzen bakarrik euroguneko interes-tasa ofizialak jaisten ari direlako, baita bankuarteko merkatuko tentsioak murrizten ari direlako ere, Intermoneyko analista nagusi José Carlos Díezek dioenez. Izan ere, hala erakusten dute orain enpresa asko egiten ari diren zor-jaulkipenek.

Baina, zergatik jartzen dira orain modan hipoteka-lurzoruak? Hainbesteko erorketaren aurrean, hipoteketan marjinak handitzeko asmoz, erakunde asko saiatu dira mailegu berrietan lurzoruak ezartzen, erabiltzailearen aurkako beste trikimailu bat. Bankuek eta kutxek etekina aterako diete Euriborreko gehienezko jaitsieren kapital-trukeei, baina ez diote erabiltzaileari eragingo. Hipoteka-lurzorua hipotekekin gehiago irabaztea ahalbidetzen duen figura da; horrela, bere hornidurak handitu eta balizko ez-ordaintzeak estali ahal izango ditu.

Adibidez, Euriborra %1,5era jaitsiko balitz eta batez besteko diferentziala %0,50 izango balitz, familia askok ordaindu lezaketen azken tasa %2koa izango litzateke. 25 urterako batez besteko 150.000 euroko hipoteka batean, hileko kuota, %2ko tasarekin, 635,78 eurokoa izango litzateke, baina 711,32 eurokoa hipoteka-lurzorua %3an finkatuta balego. Hau da, %2 eta %3ren artean, hileko diferentzia 75,54 eurokoa da, urtean 906 euro gehiago. Lurzorua% 5 balitz, hileko kuota 876,89 eurokoa izango litzateke.

Okerrena da, askotan, kontzeptu hori ezezaguna dela erabiltzailearentzat; izan ere, mailegua sinatu ere egin dezake, aplikatu ahal diotela jakin gabe. Kasurik onenetan, erakundeek beren maileguetan aplikatu beharreko interes-tasa eta diferentziala iragarri eta adierazten dute, eta letra txikian bakarrik ematen dute beren lurzoruei buruzko informazioa. Baina, batzuetan, lurzoruak eta sabaiak maileguaren eskrituretan zuzenean aurkitzen dira eragiketa abian dagoenean eta sinatzeko prest dagoenean. Eta, askotan, bezeroek klausula horretaz jabetu gabe sinatzen dituzte beren hipotekak, eta beren entitateak praktikan jartzen duenean baino ez dira jabetzen, kalkulatutako merkatzea ez dutela beren kuotetan erabiltzen konturatzen baitira. Adikae-ren Hipoteka Plataformak (Bankuen Erabiltzaileen Elkartea, Aurrezki eta Aseguru Kutxak) lurzoru horien aplikazioa kentzeko eskatzen du, hipotekak dituzten partikular guztiek tasa aldakorretara etekina atera diezaioten Euriborraren murrizketa osoari.

Egungo adibideak

Beren produktuetan lurzoruak eta sabaiak ezartzen dituzten hipoteka-maileguak ugaltzen ari dira. Adibiderik deigarrienen artean, Banco Popularren Premium Hipotekak Euriborraren interes-tasa gehi %0,3ko diferentziala ditu. Hala ere, lurzorua% 2 da. Euriborra %1,70etik beherakoa bada, eta hori ez bada zentzugabea, bezeroak ez luke bere baldintza onuragarrien onura lortuko. Indizea %1,50era jaitsiko balitz, lurzorua %2an duenez, publizitate-baldintzetan ezarritakoa baino 20 puntu gehiago ordaintzen ariko litzateke erabiltzailea. Zuzeneko Bulegoak, Banco Pastorren Interneteko filialak, Ohiko Etxebizitzaren Hipoteka merkaturatzen du, Euriborra gehi %0,39ko diferentziala. Printzipioz, merkatu osoko hipoteka lehiakor eta merkeenetako bat da. Baina laster utzi ahal izango dio, hain zuzen ere aplikatzen duen hipoteka-lurragatik, %2,25ean baitago. Euriborra %1,86raino jaisten bada, muga hori garesti aterako litzaioke erabiltzaileari. Adibidez, indizea %1,75era jaitsiko balitz, hipoteka-lurrik gabeko 0,50 diferentziala duen hipoteka bat Bulego Zuzenekoaren berdina izango litzateke (edo merkea, ikusten denaren arabera).

Activobank-en, zure Hipoteka Aktibo Plusaren zorua are kaltegarriagoa da erabiltzailearentzat, %3,5ekoa baita. Horrela, hemendik aurrera mailegua berrikusten dutenek ezingo dute eskuratu 2007an baino askoz merkeago Euribor merkeago batekin bizitzeak dakarren merkatzea. Printzipioz, mailegua indize horri dagokio eta %0,6ko diferentziala aplikatzen du. Baina orain balio guztia galdu du; izan ere, aplikatu beharreko tasa erreala (%2,75) finkatutako gutxienekoa baino txikiagoa denez, erakundeak %3,5eko interesa aplikatuko du zuzenean. Entitate honek finkatutako hipoteka-muga% 15ekoa da.