Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Partzela bat erostea etxebizitza bat eraikitzeko

Lursail bat erosi eta etxebizitza bat eraikitzea ez da beti interesgarria, gastu burokratiko handiak eta hurbileko oinarrizko zerbitzurik ez dagoelako
Egilea: Anna Elisa Savelli 2008-ko martxoak 28
Img terreno
Imagen: Javier Lastras

Lursail txiki bat erostea eta neurrira egindako etxe bat eraikitzea gutxi batzuen ametsa da. Hala ere, etxebizitza bat eraikitzeko lurzorua erostea lasai hartu beharreko erabakia da, izapide burokratikoetan gastu ugari eragiten baititu. Era berean, ohikoa da hirigunean ez egotea -erdiguneko orubeak eraikitzaileek erosten dituztelako-, eta, beraz, kontuan hartu behar da oinarrizko zerbitzuak (ikastetxeak, osasun-zentroak eta abar) eskuratzeko aukera.

Eraikitzeko ahalmena

Norberaren etxea eraikitzeko lursaila erosten den bakoitzean, zenbait premisa hartu behar dira kontuan huts ez egiteko; besteak beste, "ius aconstruandi" landa-lurzorua erostea, hau da, eraikitzeko ahalmena. Baina, gainera, beste alderdi batzuk ere kontuan hartzea komeni da:

Hirigintza egiaztapena

  • Gomendagarria da kasuan kasuko udalean egiaztatzea proiektatutako hirigintza planen batek lurzorua modu kaltegarrian ukitzen ote duen, eta indarrean dauden hirigintza planak betetzen ote dituen egiaztatzea. Egiaztatu behar da ezin dela eraiki ezin den lurzatirik edo desjabetu beharreko etxebizitza bat erosi. Autonomia-erkidegoek dute eskumena babestu gabeko landa-lurzorua zein den eta zein babestu behar den erabakitzeko (ohiz kanpoko balioengatik, lurralde-funtzioagatik edo fauna, flora eta oreka ekologikoaren defentsagatik orokorrean ez den babes-erregimen berezi bat ezartzen zaien lurrak).

    2007ko uztailaren 1ean indarrean sartu zen Lurzoruaren maiatzaren 28ko 8/2007 Legeak (Lurzoruaren Araubideari eta Balorazioei buruzko 6/1998 Legea ordezten du) lurzoruaren oinarrizko bi egoera aipatzen ditu, landa-lurzorua eta lurzoru urbanizatua (12. artikulua), lurzoruaren ezaugarri objektiboen arabera. Lege horrek ez du kentzen landa-lurzorutik lurzoru urbanizatura pasatzea, urbanizazioaren bidez; beraz, ulertu behar da legegile autonomikoak lurzoru urbanizagarri gisa sailkatzen jarrai dezakeela. Beraz, Estatuko legeria berriaren arabera, hura justifikatzen duten beharrak asetzeko behar den lurzorua baino ezin da urbanizagarri gisa sailkatu.

  • Eskuratzen den lurzatian eraiki badaiteke, lurra atxikia duen udalari obra lizentzia eskatu beharko zaio.

  • Eskrituratutako metroen inguruan zalantzarik izanez gero, udalari eskatu beharko zaio topografo batek baimendutako eta bere ikastetxeak zigilatutako neurketa bat.

  • Lurzati bat bitan banatu nahi izanez gero, Udalak berak emango du lurzatian eraiki behar diren metro karratuen gutxienekoaren berri, ondoren zatiketa notario-eskritura baten bidez egiteko.

Eraikuntza

  • Hiri edo herri batean lursail bat aurkitzea oso zaila izaten da, hiriguneko orubeak batez ere etxebizitzak eraikitzeko erabiltzen baitira. Hori dela eta, ohikoena kanpoan lur bat erostea da, eta gomendagarria da berezko zerbitzuak dituen eta herritik edo hiritik hurbil dagoen lurzati bat aurkitzea. Gainera, garrantzitsua da kontuan hartzea zerbitzu hauek hurbil daudela: udala, ikastetxeak, osasun-zentroak, farmaziak, dendak, merkataritza-guneak, liburutegiak eta kirol- eta aisialdi-eremuak. Egia da, halaber, ez dela beldurrik izan behar hiri batetik urrun dagoen lursail bat erosteko (baldin eta lurzoru urbanizagarria bada edo inolako babesik ez duen lurzoruan badago), baina lur horiek zabaldu egiten dira denborak aurrera egin ahala.

  • Gomendagarria da zerbitzu propioak dituen partzela bat aurkitzea, herritik edo hiritik hurbil dagoena

    Lurzatia hiritarra bada, eraikitzeko orduan lurzorua eraldatzeko betebeharrak bete direnez, lurraren tipologia kontuan hartu behar da. Eraikuntzari buruzko araudiak (eraikuntzari buruzkoak, eraikuntza-sistemari buruzkoak eta materialen kalitateari buruzko memoria) eskatu behar dira kasuan kasuko udalean. Araudi horiek jarraibide-gida gisa balio dute, arkitektoak etxearen proiektua idatz dezan.

  • Eraikuntzari dagokionez, oso garrantzitsua da lurraren desnibela kontuan hartzea; izan ere, guztiz laua den lurzorua malda duena baino garestiagoa izango da, espazio aprobetxagarri gehiago dagoelako. Oro har, egokiena kaletik sarbidea duten goranzko desnibeleko lurrak erostea da. Baina desnibeleko lursail bat erosteak ere aparteko gastuak eragiten ditu, hala nola lurraren mugimenduek etxebizitza eraikiko den eremua gutxienez berdintzeko eragindakoak.

Lurra inbertsio gisa edo norberaren gozamenerako erosi?

Lurzorua erostean inbertitzeko asmoa badago, beste jabeekin elkartuta egotea hartu behar da kontuan; izan ere, urbanizatu eta eraiki behar den lurzoruak gastu handiak dakartza pertsona bakar batentzat. Gainera, hirigintzako legeria gehienek eremu bateko jabe gehienen beharra dute ekimen pribatua garatzeko. Obra bat ekimen publikokoa denean, Udalak zaintzen du bere osotasunean, baina pribatua denean konpentsazio batzordea sartzen da jokoan.

Antolamendu Plan Orokorrak aurreikusten dituen ekimen pribatuko garapenetan, jabeek Udalean aurkeztu beharko dituzte lurzorua hiritar bihurtzeko behar diren garapen- eta kudeaketa-tresnak (Plan Partziala, Urbanizazio Proiektua, Birzatiketa Proiektua), eta, hartara, hirigintzako kargak bete beharko dituzte, "ius construandi" delakoa onar dakien. Lurzoru hori eraldatzeko, jabeek konpentsazio batzorde bat eratuko dute, eta horren helburua izango da ukitutakoen artean zamak eta onurak hainbanatzea, lurzorua birzatitzea eta ondoriozko lurzati berriak jabe bakoitzari esleitzea, horien gainean eraikitzeko eskubidea aitortuko baitzaie. Azken finean, konpentsazio batzordearen bidez, planeamenduan ezarritako eremu eraikigarriak jabeen artean banatuko dira.

Inbertitzeko lurzorua erosten bada, elkartzea komeni da; izan ere, urbanizatu beharreko lurzoru batek hain gastu handiak eragiten ditu, eta pertsona bakar batek ezin izango lituzke bere gain hartu.

Konpentsazio batzordea ez da merkataritzako entitatea, zuzenbide publikokoa baizik, eta Udalak eskuordetuta bere gain hartzen ditu hirigintzako ahalmena, planeamendua eta kudeaketa. Eskuordetutako funtzio publiko horren garapenean, jabeen eta administrazioaren arteko bitartekari-lana ere egiten du. Hirigintza-planeamenduaren eta bere interesen arabera, aurkeztu behar duten hirigintza-proiektuaren aldeko botoa ematen duten jabeek osatutako kooperatiba baten antzeko erakundea da.

Gainera, batzorde horren funtsezko eginkizuna urbanizazioa gauzatzea da, eta horretarako enpresa urbanizatzaileak kontratatzen ditu. Urbanizazio-lan horiek etxeak edo nabeak eraikitzearekin batera egin ahal izatea autonomia-erkidego bakoitzaren mende dago, baina, printzipioz, bat egin beharko litzateke lehenik, eta gero bestea.

Horrelako obra bat egiteko, urrats hauek egin behar dira:

  • Partikular batek prebentzio neurri bat hartu behar du bere finkarako. Lurzatia jabetza erregistroan inskribatuta egon behar da, eta aldez aurreko urbanizazio eta birzatiketa prozesu baten emaitza izanen da.

  • Eroslea titular berri gisa inskribatu behar da. Urbanizazioa erabat burututa egotea eta gastuak ordaintzea gomendatzen da. Eraiki nahi dutenek obra berriko proiektu bat egin behar dute. Horren tramitea 6 hilabete luza daiteke eta arkitekto batek aurkeztu behar du.

  • Obra egiteko lizentzia ematen da. Azken puntu horren barruan, funtsezkoa da obra amaierako ziurtagiria izatea, hirigintzako planteamenduari dagokion eraikigarritasuna errespetatuko duena, adibidez, eraiki daitekeen solairu kopuruari dagokionez. Gainera, bizigarritasun zedula izan behar da, hau da, okupazio lizentzia. Proiektu horiek tramitatzeko eta lizentziak lortzeko udal tasak ordaindu beharko dira, gutxi gorabehera aurrekontuaren %2koa, obraren arabera.

Arriskuak

Onura handia lortzeko partzela bat erosten denean, arriskuak handia izan behar duela ere onartu behar da; izan ere, zenbat eta arrisku handiagoa izan, orduan eta merkeago erosten da eta gainbalio handiagoa lortuko da. Baina kudeaketa, urbanizazio… gastuengatik derrama gehiago ere ordaindu beharko dira. Arriskurik handiena landalurreko lurzorua edo lurzoru urbanizagarri mugatu gabea erostea eta sektorizatzea da, plan partzial bat, urbanizazio proiektu bat eta birzatiketa proiektu bat egitea. Inbertsio horren emaitzak erosi eta lau edo sei urtera ikusi ahal izango dira. Prozesu hori luzatu egin daiteke.

Partikular gisa hirigintza-garapenerako ekimen pribatu bat aurkezten bada, ia saihestezina izango da dagokion udalarekin negoziatu behar izatea, hark baitu hirigintza-garapen berriek nolakoak izan behar duten erabakitzeko ahalmena eta planeamendu-ahalmena.

Beste kasu batzuetan, landa-lurreko eraikuntzak onartzen dira, bereziki landa-turismoan edo nekazaritza eta abeltzaintzako erabileretan. Kasu horietarako, salbuespen gisa erabiltzeko baimena eskatu behar da, autonomia-erkidego horren aldez aurreko hirigintza-kalifikazioaren araberakoa. Gainera, gutxieneko azalera eskatzen da erabilera berria eta eraikuntza baimendu ahal izateko. Madrilen, adibidez, 30.000 metro koadrokoa da.