Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Zer zerbitzu ordaindu behar ditu bizilagun-komunitateak?

Legeak behartzen du jabeek zerbitzuak ordaintzera eraikin bizigarri, seguru eta irisgarria mantendu eta kontserbatzeko, eta gastu komunen zerrenda luze bati aurre egitera.
Egilea: Laura Caorsi 2008-ko irailak 3
Img comunidad vecinos
Imagen: Marta

Eraikina mantentzea

Pertsona batek pisu bat, lokal bat edo garaje bat erosten duenean, dagoen eraikinaren zati bat ere erosten du. Jabe edo jabekide den aldetik, eremu komunez gozatzeko eskubidea du -eskailera, igogailua, igerilekua edo zabaltza-, eta, aldi berean, eremu horiek dakartzaten mantentze- eta konpontze-gastuak ordaintzeko konpromisoa hartzen du. Bizilagunen komunitatea, beraz, eraikin beraren jabe guztiek osatzen dute, eta, halakotzat, eraikin horren erantzukizuna eta onurak partekatzen dituzte, nahiz eta ez dituen bere gela guztiak erabiltzen eta bertan bizi ez. Azalpen nabarmen hori gogoratu egin behar da, askotan zalantzak sortzen direlako, eztabaidak sortzen direlako, elkarbizitza zailtzen dutelako edo ezusteko ekonomiko ahula dutelako.

Zerbitzu komunak zein diren, zein nahitaezkoak diren edo nork ordaintzen duen jakiteko, lehenik eta behin, kontuan hartu behar da bizilagun-komunitate guztiak Jabetza Horizontalaren Legearen mende daudela, Kode Zibilaren 396. artikuluak arautzen duen testu luze eta zehatza. Arau orokor gisa, bizilagunen komunitateak "higiezina eta haren zerbitzuak mantendu eta kontserbatzeaz" arduratu behar du, "behar bezalako egitura baldintzak izan ditzan, estankotasuna, bizigarritasuna, irisgarritasuna eta segurtasuna". Hau da, eraikinaren konponketa eta mantentze-lana ordaintzea, eremu komunetan egiten diren obra puntualetatik hasi eta garbiketa- eta atezaintza-gastuak edo argiaren faktura ordaindu arte.

Zerbitzu komunak

Kontua da eraikin guztiak ez direla berdinak, ez antzinatasunagatik, ez arkitekturagatik, ez okupatzaileengatik eta kokapenagatik. Ondorioz, zerbitzu komunak ere aldatu egiten dira. Jakina, elektrizitate hornidura eta garbiketa zerbitzua dira ohikoenak, biak ere atariaren eremurako eta eskaileretarako. Baina horiez gain beste batzuk ere badaude, hala nola igogailuaren mantentze teknikoa eta finka-administratzaile baten kontratazioa. Hain zuzen, Miguel Carlos Gorriz administratzailearentzat, kontsulta profesionalen foro batean aditua, igogailu-teknikari bat kontratatzea funtsezko zerbitzua da, baina baita garestienetako bat ere, hiruhileko bakoitzeko 600 euro inguru balio baitezake.

Igogailuetako teknikari bat kontratatzea oinarrizko zerbitzua da, baina hiruhileko bakoitzeko 600 euro ordaindu daitezke.

Komunitate oso txikiak daude, "gastu handiena lorezainarena da, eta beste batzuk garrantzi handikoak, non zerbitzuak eta kostuak izugarri igotzen diren". Esate baterako, atezaintza-zerbitzua eta berokuntza zentraleko sistema duten eraikin zaharrak, lorategi-eremuak, zaintza-zerbitzua eta igogailu bat baino gehiago dituzten urbanizazio berriak, edo "uda-garaiko" eraikinak, bigarren egoitzak nagusi direnak, kirol-pistak eta igerilekuak izan ohi dituztenak. Azken horiek mantentzeak, berez, kostu handia dakar, 800 euro edo gehiago hilean, kontratatzen den enpresaren eta probintziaren arabera.

Uda-garaiko herrien arteko alde handia da urte sasoi horretan biltzen direla zenbait zerbitzu, hala nola igerilekuak eta aire girotua; beste asko, berriz, neguko hilabeteetan uzten dira, jabe gehienak ez daudenean eta obra batek eragiten dituen eragozpenak jasan behar ez dituztenean, adibidez", José Gutiérrez Elkargo Administratzaileen Kontseilu Nagusiko ikasketa-kabineteko zuzendariak dioenez. Antolaketa- eta funtzionamendu-xehetasun hori izan ezik, Espainiako jabe-komunitate guztiek betebehar bera dute, hau da, ondasun komunak mantendu behar dituzte, nahiz eta kostuak handitu edo txikitu egin daitezkeen, horretarako kontratatu beharreko kopuruaren eta zerbitzu-motaren arabera.

Eraikineko ezustekoak komunitatearen kontura dira, eta aseguru-etxe askok kasu horietarako paketeak eskaintzen dituzte

Oro har, enpresa edo pertsona baten bidez, bizilagunen komunitateak garbiketa, atezaintza, administrazioa eta segurtasuna ordaintzen ditu. Gainera, argi-, ur- eta berokuntza-hornidurak ordaindu behar ditu (zentrala denean), eta eraikina dagoen partzelak erreferentzia katastrala badu, udal-gastuak ere ordaindu beharko ditu, hala nola zabor-bilketa eta OHZ (Ondasun Higiezinen gaineko Zerga). Era berean, eraikin baten jabekideek batera egin behar diete aurre eremu komunetan egiten diren obra guztiei, eta igogailuen, igerilekuen eta erabilera kolektiboko gainerako guneen mantentze-zerbitzuak ordaindu.

Eraikinean gertatzen diren ustekabekoak ere komunitatearen kontura izaten dira. Hori dela eta, hainbat aseguru-etxek kasu horietarako bereziki diseinatutako paketeak eskaintzen dituzte, eta komunitate askok kontratatzen dituzte. Suteek, leherketek, tximisten erorketek, ur-ihesek eta uholdeek eragindako kalte materialak eta ezbehar baten ondoren egin beharreko egitura eta estetika mailako konponketak dira kezkagarrienak (eta aurreikuspen gehien dituztenak). Hala ere, aseguru-etxeek legezko laguntza, erantzukizun zibilagatiko kalte-ordainak edo salbamendu eta aldi baterako ostatu zerbitzuak eskaintzen dituzte hoteletan, eraikina bizitzeko moduan ez dagoenean.

Eraikin bakoitza, mundu bat

Jabetza Horizontalaren Legeak modu berean agintzen du bizilagun-komunitate guztientzat, baina denak ez dira berdinak. Izan ere, eraikin bakoitza eskala-mundu bat da, premia eta lehentasun zehatzak dituena, eta ez dute zertan bat etorri besteekin. Aniztasun horrek hiru gauza azaltzen ditu: estatutu partikularrak idaztea, finken administratzaile lana izatea eta, egoera jakin batzuen aurrean, zalantzak ziurtasunak baino gehiago izatea.

Estatutuak ez dira nahitaezkoak, baina bai komenigarriak. Dokumentu idatzia da, legezko araudia komunitatearen ezaugarri berezietara egokitzen duena eta barne-funtzionamendua arautzen duena. Modu errazean esateko, "jokoaren arauak", jabekide bakoitzak betetzen duen eginkizuna eta guztien interesen onerako nola jokatu behar den jasotzen dira. Jakina, auzo elkarte batzuek ez dute inoiz estatuturik idatzi eta horregatik ez dute okerrago funtzionatzen. Hala ere —eta, batez ere, jabe asko dituzten eraikin berrietan—, dokumentu horiek eztabaidetan edo desberdintasunak argitzen laguntzen dute.

Finken administratzaileak ere antzeko eginkizuna du; eraikina mantentzeaz gain, askotan, bizilagunen arteko "hauspo edo bitartekari" gisa jokatzen du, indarrean dauden legeei buruz aholkatzen die eta, are gehiago, eztabaidak konpontzen ditu. Puntu horretan bat datoz José Gutiérrez eta Miguel Gorriz. Haien iritziz, beren lanaren zati handi bat gatazken arbitrajetik igarotzen da, bai elkarbizitzatik eratorritakoetatik, bai sortzen direnetatik, ez baitute oso argi erabilera pribatukoa zein den eta erabilera komunekoa zein den. Kode Zibilaren 396. artikulua oso zehatza da puntu honi buruz, eta, hala ere, zalantza tarte bat dago, batez ere diru kopuru bat tartean dagoenean.

Nahitaezkoak ez diren arren, estatutuak egoteak eztabaidak amaiarazten eta desberdintasunak argitzen laguntzen du.

Testuaren arabera, elementu komunak dira jabetza egoki erabili eta gozatzeko beharrezkoak diren guztiak: lurretik eta zimenduetatik hasi, zabaltzaraino eta egitura-elementuetaraino (hala nola pilareak, habeak eta karga-hormak). Fatxadak eta terraza, balkoi eta leihoetako kanpoko estaldurak ere komunak dira; ataria, eskailerak, korridoreak, patioak, pasabideak, hormak, hobiak… Igogailuak, deposituak eta kontagailuak daude zerrendan, baita beste zerbitzu edo instalazio komun batzuk ere, erabilera pribatibokoak barne. Esaldi hori oso garrantzitsua da; izan ere, zerbitzu pribatuak egon arren —adibidez, telefono finkoa—, etxebizitza edo merkataritzatik kanpo dauden kable guztiak komunitatearen jabetzakoak dira. Horrela, gertatzen den edozein matxura (edo egin nahi den edozein berrikuntza) jabeen elkartearen funtsek konpondu beharko dute. Kode Zibilaren arabera, hor sartzen dira, halaber, ura, gasa eta elektrizitatea husteko eta hornitzeko hodiak eta kanalizazioak, baita eguzki-energiaren aprobetxamendukoak ere; ur bero sanitarioa, berokuntza, aire egokitua, aireztapena edo ke-hustuketa; suteak detektatu eta prebenitzekoak; atezain elektronikokoak eta eraikineko beste segurtasun-kanalizazio batzuk, bai eta antena kolektiboak eta gainerako instalazioak ere, zerbitzu edo ikus-entzunezko guneraino. Handik aurrera, etxebizitza-jabearen erabilera eta erantzukizun esklusibokoak izango dira.

Zalantza-tarteak

396. artikulua, printzipioz, oso argia da, eta, are gehiago, pentsa liteke xeheegia dela. Hala ere, "zalantza errepikariak" daude, eta horien adibide garbia igogailua da, eztabaida askoren protagonista. Herritar guztiek edo erabiltzen dutenek bakarrik egin behar dituzte mantentze-lanak? Etxabeetan bizi direnek ordaindu behar dute zerbitzu hori? Eta lokalen jabeak? Are gehiago: zer gertatzen da eraikin batek jatorrian igogailurik ez badu eta bat instalatu nahi bada? Jabekide guztiek ere ordaindu behar dute kostu hori? Erantzuna baiezkoa da. Hasteko, igogailua batera jartzea erabaki behar da, bozketa bidez, eta horretarako jabeen 3/5 ados jarri behar dira. Horretarako "quoruma" baldin badago, kostu guztiak denen artean ordainduko dira, baita etxabeetan bizi direnak edo lokalen jabeak ere, nahiz eta atarirako sarbiderik ez izan.

Batek baino gehiagok uste du neurri hori bidegabea dela, edo zergatik. Eta arrazoia sinplea da. Legearen arabera, igogailu bat jartzeak finkaren hobekuntza eta balorizazioa dakar, eta hori onuragarria da guztientzat. Beste gauza bat da bizilagunen batzarrak ezartzea, adibidez, jasogailuak erabiltzen ez dituztenek ez dutela ordaindu beharko mantentzeagatik. Gauza bera gertatzen da ezkaratzarekin eta eskailerekin: obrek eragindako gastuak bizilagun guztiei dagozkie, baina ordaindu gabe utz daitezke, garbitu eta mantentzeagatik, bertara sartu ezin diren jabekideak. Igogailuak, erosotasun- eta balio-handitze-elementuez gain, oztopo arkitektonikoak kentzeko bitarteko gisa har daitezke. Eta puntu horretan eragina dute bizilagunen ezaugarri pertsonalek.

Atari batean jabe ezinduak daudenean, komunitatea behartua dago beharrezko irisgarritasun-lanak egitera

Atari batean ezgaitasuna duten edo hirurogeita hamar urtetik gorako jabeak daudenean, komunitateak, legez, "beharrezko diren irisgarritasun-lanak egin beharko ditu, beren ezgaitasunaren arabera elementu komunak egoki erabiltzeko, edo kanpoaldearekin komunikatzen lagunduko duten gailu mekaniko eta elektronikoak instalatzeko, baldin eta horien guztizko zenbatekoak ez badu gastu arrunten hiru hileko arrunt gainditzen". Agian, zenbatekoa ez da nahikoa igogailua jartzeko, baina bai arrapala bat eraikitzeko. Jakina -eta eraikinaren espazio komunean egingo den beste edozein obrarekin bezala-, hori erabaki beharko da bizilagunen batzordean. Hala ere, adostasunik ez badago, jabe interesdunak Legeari heldu ahal izango dio (oztopo arkitektonikoak kentzea babesten du) eta hura egiteko agindu. Kasu horretan, gastuak zure kontura izanen dira.

Balkoiek eta terrazek ere (bereziki azken solairuan daudenek) zalantzak sortzen dituzte. Haien konponketa jabeen komunitateari dagokio, elementu komunak baitira, nahiz eta bizilagun bakar batek erabili. Horrela, kalteak eremu horiek erabiltzen dituztenen erruz edo zabarkeriaz gertatu ez badira, guztiek ordaindu beharko dituzte beren gastuak. Izan ere, tarteko solairuetako terrazak higiezinaren egituraren zati dira. Kanpoaldea, fatxada eta sabaia batera gorde behar dira.