Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Zubi-hipotekak: horiek kontratatzeko arriskuak

Bankuek ez dituzte mailegu horiek ematen, bi aldeentzat arriskutsutzat jotzen baitira.
Egilea: Blanca López-Caballero 2009-ko irailak 25
Img casa construccion
Imagen: Juan Fernández

Etxebizitzen salerosketan, zubi-kredituek, "etxe-aldaketaren hipoteka" ere deiturikoek, finantzaketa ematen dute aldi baterako egoera baterako, non eskatzaileak etxebizitza aldatu nahi baitu, egungoa saldu gabe. Krisiaren aurretik, haren eskariak espekulazioa sustatu zuen beti gorantz doan merkatu batean. Gaur, bankuek ez dute nahi bi aldeentzat arriskutsua den produktu bat eskaintzea.' Espainian higiezinen prezioa jaitsi izanak, batzuetan, itundutakoa betetzea eragozten du. Titularrak ez badu ezarritako epean saltzen edo aurreikusitakoa baino irabazi txikiagoa lortzen badu, ustekabeko zor batek arrisku larrian jarriko du.

Aldi baterako finantzaketa

Hipoteka edo zubi-kreditua behin-behineko finantzaketa gisa emandako banku-mailegua da, mailegu-hartzaileari zorra kitatzeko aukera emango dion etorkizuneko diru-sarrera baten bermearen aurrean. Produktu honen eskatzaileak dira diru-laguntza jaso duten bezeroak, herentziaren onuradunak edo kalte-ordaina edo beste edozein diru-sarrera jasotzea espero dutenak. Bankuak behar duten dirua aurreratzen die aldi baterako gabeziarekin. Ohikoa da kreditu mota hau etxebizitza berri bat erosteko eskatzea, oro har erosketa bat planoan. Bezeroak bere jabetza hipotekatzen du eta interes-tasa altuagoa duen mailegu pertsonal bat kontratatzea saihesten du. Erakundeak konpromisoa hartzen du bezeroak etxea saldu, egoera ekonomikoa berregituratu eta ohiko hipoteka bat sinatzeko, zubi-kreditua kitatzeko eta higiezin berria erosteko kostua ordaintzeko behar den zenbatekoan.

Bigarren hipoteka honen zenbatekoa lehen etxebizitzaren azken balioaren araberakoa da

Bigarren hipoteka horren zenbatekoa handiagoa da: erosketa plano gainean egiten denean, eskatutako sarrera eta adostutako ordainketak batzen dituen zenbatekoarekin ematen da (oro har, erosketa osoaren %20 edo %30); bigarren hipoteka, berriz, kopuru horrengatik egingo litzateke, gehi beharrezko den gainerakoa, etxebizitzaren prezio osoa ordaindu arte. Dagoeneko eraikita dagoen etxe bat erostean, ordea, interesatuak kostuaren %100 ordaindu behar du eta zenbateko horretako hipoteka eskatu, non eta ez duen eskudirurik eskura hura gutxitzeko. Beste batek 100.000 euro balio badu, interesdunak 30.000 euroko ordainketak egin beharko lituzke obrak egin bitartean. Eraiki ondoren, gainerako 70.000 euroak ordainduko lituzke, notariotzaren eta zergen gastu gehigarriez gain. Finantza entitateak 30.000 euroren truke hipotekatuko balu egungo jabetza, hainbat egoera gerta litezke, salmentaren azken balioaren arabera:

  • Jabetzako etxebizitza zenbateko bererako saltzen bada, 30.000 euro, hipoteka bertan behera utzi eta 70.000 euroko beste bat sinatuko da. Azken hipoteka balio handiagokoa izanen da.
  • Inguruabarrak aldekoak badira eta lehen etxebizitza 70.000 euroren truke saltzen bada, hipoteka bertan behera uzten da, eskatzaileak 40.000 euro ordaindu eta 30.000 euroko mailegua kontratatzen du, hau da, zubi-hipotekaren zenbateko bera.
  • Baldintza bikainetan, interesdunak 80.000 euro gehiagoko salmenta lortzen du, hipoteka-zorra kitatu egiten da, bezeroak 50.000 euro ordaintzen ditu eta bere entitateak 20.000 euro hipotekatzen dizkio. Azken kasu horretan, lehenengotik beherako balioa duen hipoteka bat emanen da.

Ez ordaintzeagatiko arriskua

Zubi-hipoteka eskatzen da bezeroak diru-sarrera garrantzitsu bat jasotzea aurreikusten duenean; izan ere, amaitutako etxebizitza bakarra erostea planteatzen bada, ohikoena hipoteka normal irmoa egitea da. Erabiltzaileak bere jabetzaren salmentan konfiantza duenean bere onurarekin beste bat eskuratzeko, mota horretako hipoteka bat lor dezake, baina urtebete edo bi urte gabe, lehena saldu arte. Kreditu hori bi etxeetako edozeinen bermearekin egiten da, baita biena ere, tasazio-balioen eta bankuaren arabera. Bezeroak entitatearekin hitzartutakoa betetzen ez badu, entitateak hipoteka exekutatuko du: bi etxebizitzak enbargatuko ditu hartutako zorraren berme gisa agertzen direlako. Enkantean bi jabegoetako bat salduz lortzen bada zor den zenbatekoa, gutxienez higiezin bat salduko da.

Bezeroak bankuarekin hitzartutakoa betetzen ez badu, erakundeak zorraren berme gisa agertzen diren etxebizitzak bahitzen ditu.

Jarduera hori arriskugarritzat jotzen dute lehentasunezko interesa ez duten entitateek, baizik eta haien benetako balioa eta interesak berreskuratzea. Gerta daiteke hipoteka exekutatzen den etxearen egungo balioa bezeroak hartutako zorra baino txikiagoa izatea. Kasu horretan, finantza-erakundeak arriskua bere gain hartzen du:

  • Ez du bere dirua berreskuratzen, eta balioa galdu duten etxebizitzak lortzen ditu jabetzan, saltzeko zailak direnak, eta mehatxupean dago azken balioak ez duela zorra estaltzen.
  • Bankuak dirua uzten dion bezeroa hobeto geratzen da. Bere zorraren ordainketei erantzuten ez badie, hasieran itzultzen da: jabetzarik gabe geratzen da, baina baita zorrik gabe ere.

Zubi-kreditu bat eskuratzeko baldintzak

Bankuek zubi-hipotekak eskaini nahi dituzte, beren gain hartu behar duten arriskuagatik. Eskaera baten aurrean, analistek zehatz-mehatz egiaztatzen dute hautagaiaren kaudimen ekonomikoa eta zorpetze-maila. Gainera, bezeroak sinatzen duen salmenta-kontratua eskatzen da, eskatutako zenbatekoa higiezin-eragiketaren behar ekonomikoarekin bat datorrela ziurtatzeko. Bai aplikatzen den interes-tasa bai komisioak berraztertu egingo dira birfinantzaketa-eragiketak badira: bezeroak salmenta ez badu hitzartutako epean egiten eta hipoteka aldatu behar bada ordainketa-gabezia berriekin, eskatutako interesak igo egingo dira. Egoera ekonomiko konplexuak eta higiezinen salmentan eta balioan izandako erorketak, ordea, ez diote eragiten zubi-hipoteka batek eman dezakeen zenbatekoari. Tasazio-balioaren% 80ko mugarekin ematen dira beti, nahiz eta gero eta txikiagoa izan.

Bezeroak etxebizitza berri bat erosi nahi badu planoan eta beste baten jabea bada, bi egoera gerta daitezke. Gaur egungo etxea hipotekatuta ez badago, bankuak edo kutxak zubi-kreditu bat kudeatzen du eta urtebeteko edo bi urteko gehienezko gabealdia ematen dio, obrak amaitu eta saltzea lortzen duen bitartean. Inguruabarrak aldekoak badira, hortik ondorioztatzen da zubiko hipoteka bertan behera utzi dela, erosketaren zenbatekoarekin, eta hipoteka tradizional bat kudeatzen duela, erosketa berriari aurre egiteko behar den zenbatekoarekin. Gaur egun, ordea, eraikuntza-enpresen kaudimengabezia ekonomikoa dela eta, obra batzuk gelditu egiten dira; gabezia-aldia obrak amaitu baino lehen amaitzen da, eta bezeroak emandako hipoteka ordaintzen hasi behar du, higiezin berria erabili eta erabili gabe.

Bezeroak ez badu salmenta hitzartutako epean egiten eta hipoteka aldatu behar bada ordainketa-gabezia berriekin, eskatutako interesak igo egingo dira.

Beste kasu bat bezeroaren etxebizitza hipotekatuta egotea da. Orduan, finantza-erakundeak jabetzaren balioaren %80raino zabaltzen du. Eragiketa hori bideraezina bada tasazioak adierazten baitu prezioa ez dela nahikoa mailegua bermatzeko, erosi nahi den higiezina ere hipotekatuko da. Horretarako, ezinbestekoa da salerosketa irmo bat egitea, obrak amaitu badira eta etxea interesdunarena bada. Higiezin berriaren gaineko mailegu bat kudeatzen da hura erosteko behar den zenbatekoarekin, eta urtebeteko gabealdia ematen da zordunak lehenengoa sal dezan. Hala, bezeroak egungo hipotekaren kuotak bakarrik ordaindu behar ditu. Salmentan lortutako zenbatekoarekin, etxe zaharraren gaineko mailegua bertan behera utzi eta berriaren ordainketei aurre egiten die. Gabealdiaren amaieran ordaindu behar du.

Zer gertatzen da entitatearekin adostutako epea amaitu eta etorkizuneko etxebizitzaren eraikuntza amaitzen bada, egungoa saldu gabe? Bezeroak bere banku edo kutxarekin harremanetan jarri beharko du zenbateko handiagoa lortzeko (diru gehiago behar badu) edo epea edo gabealdia luzatzeko (adostutako kuotaren ordainketei aurre egin ezin badie). Baina hileko kuota bikoitzari aurre egin behar dio, eta, horregatik, askotan, presaz saldu behar izaten du, edo erakundeak bere ondasunak bahitzera behartzen du, baita higiezinen jabetza galtzera ere.

Gaur egun, saltzaileak arriskua du aurreikusitako prezioa ez lortzeko eta kalkulatutakoa baino zor handiagoa ordaintzeko.

Beste arrisku bat da saltzaileak aurreikusitako prezioa ez lortzea eta hasieran kalkulatutakoa baino zor handiagoa ordaindu behar izatea. Horren adibide bat: interesdunak 100.000 euroko etxebizitza bat erosi eta 50.000 euroan saldu nahi du. Kopuru horri esker, 30.000 euroko hipoteka-zorra kitatu ahal izango duzu, gainerako 20.000 euroak berria erosteko erabili eta 50.000 euroko beste hipoteka bat lortu zure diru-sarreretara egokitutako kuotekin. Baina gaur egungo inguruabarrak kontuan hartuta, 35.000 euroko salmenta egin daiteke, eta horrek hipoteka bat 65.000 eurotan negoziatzera behartzen du eta bankuarekiko zorra handitzera. Ez saltzea erabaki dezake, harik eta aukera egokiagoa aurkezten zaion arte, baina orduan 100.000 euroko hipoteka bati aurre egin beharko dio -erosketa berriaren balio osoa-, eta kopuru horrek hileko kuota handiagoak dakartza aurrezteko ahalmena baino. Ezingo nioke aurre egin zorrari eta etxea galduko luke.

Espekulazioa

Debacle ekonomikoa baino lehen, espekulazio-helburua zuten etxebizitzen salerosketa hipoteken bidez egiten zen. Hipoteka horien kitapena higiezina saltzean eta erosketa bat egiteko beste kreditu bat hartzean gertatzen zen. Ohikoa zen bi eragiketak zubi-hipoteka baten bidez finantzatzea.

Hori gertatzen zen etxebizitzaren merkatua gero eta garestiagoa zenean eta salmentak inolako eragozpenik gabe egiten zirenean. Espekulatzaileek 100.000 euroren truke erosten zuten planoaren gainean eta 20.000 euroko sarrera ordaintzen zuten. Kopuru horrengatik eskatzen zuten hipoteka, banku-kuota bakar bat ordaindu gabe, kuotei aldi baterako ez aurre egiteko aukera ematen zien gabealdia lortzeko. Etxe berria eraikitzen ari ziren bitartean, jabea erosle bila zebilen. Eraikuntza bukatutakoan, higiezinaren salmenta-balioa jabeak lanen hasieran ordaindu zuena baino handiagoa zen; beraz, inbertitu gabe, saltzaileak irabazi seguruak lortzen zituen. 150.000 euroan saltzen bazuen, bankuko interesak eta eragiketan sortutako gastuak ordaintzeko aukera ematen zion etekina lortzen zuen. Praktika hori ez zen etxe bakar batekin egiten, baizik eta batzuekin: eragiketa bera errepikatzen zen eta onura ederrak lortzen ziren. Horregatik, eraikitzaileek lortzen zuten eraikitzen zen guztia saltzea, 10 edo 20 unitateko bloketan saltzen baitzuten.