Ascensor novo, conflito á vista

Subir escaleiras é un exercicio moi saudable, até o punto de que nunha sociedade tan sedentaria como a nosa conviría que o fixésemos de modo cotián. Pero, como sempre ocorre, até as cousas boas preferímolas elixidas que impostas. Neste caso, se nunca vén mal dispor de ascensor cando se vive nun terceiro ou un cuarto, que non dicir se a subida é até un quinto ou sexto piso. O ascensor vén de serie desde fai uns dez anos nas vivendas de nova construción, pero subir as escaleiras varias veces ao día representa un quebranto paira moitas persoas que residen en edificios sen este equipamento, que normalmente teñen varias décadas de existencia ao lombo. Ademais de depreciar o valor dun inmoble entre un 30% e un 45% respecto de si tivéseo, carecer de ascensor na vivenda supón una diminución na calidade de vida das persoas con dificultades de mobilidade ou idade avanzada. Este problema é moi frecuente nos centros históricos, zonas e barrios nos que a proporción de persoas anciás é notable e a carencia de ascensor, maioritaria. Por iso, numerosas comunidades de veciños exponse a súa instalación, una iniciativa que non sempre suscita adhesións unánimes.

A pesar das subvencións públicas que reducen en parte o investimento e da indiscutible mellora que sempre supón paira un edificio pór ascensor cando non o hai, é frecuente que algúns propietarios rexeiten asumir o gasto que supón a instalación dun elevador na súa comunidade. O custo da instalación é relevante: colocar un ascensor nun inmoble de cinco plantas require investir 60.000 euros, que han de pagar entre todos os propietarios segundo a cota de participación de cada un. A falta de consenso sobre a súa instalación adoita concretarse no desacordo entre os donos dos primeiros pisos, plantas baixas e locais e o resto de propietarios, e o conflito adquire ás veces tal grao de irresolubilidad que acaba en mans dun avogado. O letrado, coa lei na man, non cesará de facer números paira lograr a maioría necesaria e dar luz verde a unha obra onerosa cuxo custo custa asumir, pero que ademais de aumentar a comodidade e accesibilidade do edificio mellora o valor do inmoble en xeral e de cada piso en particular.

A Lei da Propiedade Horizontal de 1960, reformada o 6 de abril de 1999, regula as relacións veciñais entre os propietarios de pisos ou locais dun edificio e deixa sentado que a comunidade de propietarios non pode negarse a instalar un ascensor ou plataformas elevadoras se estas infraestruturas melloran a habitabilidade do inmoble. Esta é a razón pola que, en principio, non é necesaria a unanimidade na xunta de propietarios para que poida procederse á instalación dun ascensor. Con todo, en función da situación na que se presente a proposta, as maiorías requiridas serán diferentes.

Se ningún veciño sofre impedimento algún paira acceder á súa vivenda, xa sexa por idade avanzada ou por algunha discapacidade, para que o acordo de instalación do ascensor sexa válido esíxese que tres quintas partes dos votos sexan afirmativos. Pero, en cambio, se o ascensor instálase para que una persoa con mobilidade reducida ou maior de 70 anos poida subir e baixar da súa vivenda, bastará coa maioría simple, isto é, a metade dos votos máis un. Se aínda nese suposto non se alcanzase a maioría, o propietario interesado na instalación pode acollerse á lei que ampara a eliminación de barreiras arquitectónicas e encargar a realización do proxecto. Paira iso, deberá notificar por escrito á comunidade a necesidade de executar obras de adecuación, acompañando a documentación que acredite a súa condición de discapacitado ou de que se trata dunha persoa anciá, e o proxecto técnico das obras que se deben realizar. Se transcorre un máximo de 60 días sen que a comunidade informe por escrito do seu consentimento ou oposición, enténdese que se accede á execución das obras.

O principal motivo de discusión non é tanto conseguir a autorización para que se faga a instalación como afrontar o financiamento da obra, e máis cando se pretende instalar o ascensor en comunidades de veciños sen propietarios anciáns nin discapacitados. A diversidade das interpretacións que poden facerse da Lei da Propiedade Horizontal (artigos 11 e 17) non fai senón propiciar que a controversia sexa maior. Acolléndose ao art. 17, os máis interesados en pór ascensor poden defender que o acordo adoptado polas tres quintas partes obriga a todos, tanto a quen votaron a favor como a quen o fixeron en contra, a correr cos gastos da reforma. Pero se quen se opoñen aseguran que non é necesaria dita instalación e, aínda admitindo que a obra se realice, afirman que non van sufragar estes gastos porque o art. 11 establece que “se a cota de instalación excede do importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comúns, o disidente non resultará obrigado, nin se modificará a súa cota, mesmo no caso de que non se lle poida privar da mellora”, xa está a lea montada.

En ocasións, a comunidade atópase con que as escrituras de propiedade de baixos ou locais comerciais especifican a exención de pagos en caso de instalación de ascensor. Neste caso, os propietarios dos baixos non pagarán os gastos ocasionados polo novo ascensor. E si non fóra así, os propietarios destes pisos e locais sempre poden solicitar que a xunta someta o asunto a votación. Aínda que a súa situación non sexa moi airosa: se un só propietario oponse a que os donos dos baixos queden liberados dos pagos, deberán desembolsar as cantidades estipuladas. E se algún destes propietarios de baixos ou locais négase a pagar, poderá ser demandado por falta de pagamento, aínda que a decisión da xunta pode ser impugnada. De calquera xeito, paira emprender esta ou outra acción xudicial é necesario que os veciños implicados estean ao día nos pagos á comunidade. Folga dicir que sempre é mellor chegar a acordos razoables que non danen a convivencia entre os veciños.

Un caso curioso: se os veciños que se negan a pagar a cantidade que lles corresponde pola instalación do elevador venden o seu piso una vez xerados varios falta de pagamentos, a responsabilidade das cotas non pagadas non recae unicamente en quen era propietario no momento en que estas venceron, senón tamén no comprador. Agora ben, este último só debe facerse cargo da falta de pagamentos producida no ano de compra da vivenda e no anterior. De todos os xeitos, o máis sensato -e a lei non o impide- é que, no momento de asinar a escritura, vendedor e comprador acorden descontar do prezo de compra da vivenda as cantidades que se deben á comunidade de veciños.

Si no inmoble reside polo menos una persoa con discapacidade física e/ou avanzada idade, tal e como se dixo anteriormente, os veciños non poden negarse a sufragar o seu parte da obra de instalación do ascensor. Convén saber que a incapacidade non ten que ser oficial nin recoñecida por institución administrativa algunha, aínda que é conveniente contar con informes médicos que acreditan as deficiencias de mobilidade ou a discapacidade física. No caso das persoas maiores, tampouco é necesario dispor dun xustificante médico que certifique as molestias, ou os efectos en cadeiras e pernas orixinados polos esforzos de subir e baixar escaleiras. É conveniente que os propietarios coñezan como se distribúen as porcentaxes que deben pagar pola instalación do ascensor. As cifras que terán que abonar calcúlanse de acordo á cota de participación que cada propietario ten en función da localización e altura da súa vivenda. O valor da cota asígnase pola superficie útil de cada piso ou local, en relación co total do inmoble referido en centésimas.

Nos inmobles de antiga construción en ocasións nin tan sequera hai un oco paira a instalación dun ascensor. Iso si, se o edificio dispón dese espazo, aínda que non sexa moi grande, a lei permite a súa instalación a pesar de que a cabina se constrúa con pequenas dimensións.

Nos edificios que carecen de oco paira a instalación do ascensor, a comunidade vese obrigada a buscar outras solucións, o que ás veces significa ocupar o espazo doutras vivendas ou locais comerciais da leira. A primeira consideración é que, a pesar de que o ben da comunidade prima sobre o interese particular dun veciño, os propietarios afectados están no seu dereito a oporse a que a instalación do ascensor prívelles do seu espazo. Ademais os tribunais españois, en sentenzas recentes, deixan sentado que ningunha lei permite ás comunidades executar una expropiación forzosa a un dos seus propietarios. Por tanto, se o veciño afectado acepta finalmente a colocación do ascensor, a comunidade está obrigada a compensarlle economicamente. Se a indemnización proposta non convence ao propietario afectado, deben buscarse outras solucións técnicas paira salvar este grave obstáculo que, normalmente, resultarán máis custosas paira a comunidade. Dous que se adoptaron estes últimos anos: una, colocar o ascensor pola parte exterior da fachada, sempre con autorización do concello; outra, a instalación de orugas mecánicas con enganche paira cadeiras de rodas ou plataformas de elevación e cadeiras salva escaleiras que non requiren obra pero non resultan tan útiles como un ascensor.

Nos edificios moi antigos é habitual que a colocación do ascensor requira sacrificar un espazo da escaleira que non se sabe con exactitude a quen pertence. Trátase de cuartos ou recunchos cuxa función non é do todo clara, pero que o construtor do edificio vendeu anos atrás a un dos propietarios. Nestes casos, o primeiro paso é comprobar que consideración ten ese cuarto nos estatutos da comunidade, e investigar en que condicións e cando tivo lugar a venda. Pódese dar una prescrición adquisitiva, ou o que é o mesmo, que o dono cree propiedade sobre ese espazo. Se a operación pechouse no seu día de boa fe e xusto título, a propiedade adquiriuse polo transcurso de 10 anos.

A responsabilidade do mantemento e a conservación do ascensor recae sobre a comunidade de propietarios, que debe asegurarse do perfecto funcionamento desta infraestrutura e impedir, á súa vez, o seu uso cando non ofreza as debidas garantías de seguridade. Isto non significa que, una vez alcanzado o acordo que aproba a instalación do ascensor, a xunta de propietarios poida determinar que aos veciños que non vaian facer uso del exímaselles de pagar as cotas de mantemento do ascensor. Hai moitos mecanismos e solucións técnicas ás que poden recorrer as comunidades de veciños paira asegurarse de que os veciños que acordaron coa xunta de propietarios non pagar a súa instalación non utilicen o ascensor, desde cabinas que só funcionan previo uso de chave ou ascensores con clave persoal, até chaves específicas que activan o mecanismo do ascensor paira subir e baixar directamente ao piso asignado a cada una delas. Toda comunidade debe contratar o mantemento e as revisións da instalación cunha empresa inscrita no Rexistro de Empresas Conservadoras. A duración destes contratos pode ser dun, tres, cinco ou dez anos.

A maioría destes acordos inclúe cláusulas de prórroga automática por iguais períodos de tempo se ningunha das partes solicita o seu cesamento, cunha antelación de varias mensualidades antes de que finalice o contrato. Ademais, algúns contratos incorporan una cláusula que fixa una indemnización a favor da empresa de mantemento en caso de ruptura de contrato por parte da comunidade de propietarios. Esta é una práctica non do todo legal, xa que constitúe un abuso se non se pacta á súa vez una indemnización a favor da comunidade se é a empresa quen cesa o contrato de maneira anticipada. Ademais, os prazos tan longos de contratación son tamén abusivos porque supoñen un privilexio a favor da empresa, que se asegura que o cliente non se vai a ir á competencia, baixo a ameaza de compensacións económicas desorbitadas. Por iso, a comunidade de veciños debe coñecer de corrida as condicións de contratación do servizo antes de formalizar o acordo. E, por suposto, os prezos desta asistencia técnica.