Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Economía doméstica

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Como vender a casa cando algún dos herdeiros non quere

A partición xudicial da herdanza e a pública poxa permiten vender un inmoble aínda que un legatario opóñase

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Mércores, 09 de Decembro de 2009
img_pisos 1

As herdanzas causan problemas. Cando chega o momento de executalas, son habituais os desacordos, repróchelos e as discusións que, nos casos máis extremos, desembocan en afastamentos ou rupturas familiares. Á perda do ser querido, “unha experiencia traumática que xera altos niveis de tensións”, engádense outros elementos afectivos, legais e económicos que exercen moita presión. Inventarios, tasaciones, documentos, avogados, honorarios, notarios, impostos… A lista de factores é longa e mergulla aos familiares do falecido nun vórtice administrativo que cansa e desgasta. Un dos problemas máis comúns prodúcese cando se herda un inmoble; especialmente se se trata da vivenda dos pais. É un escenario no que, ademais do valor económico, entra en xogo o emocional, que altera o modo de enfocar as cousas. Resulta evidente que non é o mesmo tomar decisións sobre un piso calquera, un local ou un terreo, que facelo sobre o fogar familiar, onde se pasou a infancia e que atesoura vivencias e recordos tan valiosos como os ladrillos, a localización ou as vistas. Con todo, cando algún dos legatarios non quere vender o inmoble, é posible facelo. A partición xudicial da herdanza e a pública poxa permíteno, aínda que non é a opción máis aconsellable porque se consegue un prezo inferior ao do mercado e dánanse os intereses de todos os herdeiros.

Opinións diferentes

Hai quen pon por encima o valor afectivo do legado, quen teñen un punto de vista máis práctico que adxudica maior importancia ao valor monetario dos bens e un terceiro grupo que, ante a perda dun familiar, prefiren desfacerse de todo para “pechar o capítulo” e levar a cabo o seu duelo. Que é mellor: conservar a casa ou vendela? Esta é a principal dúbida, motivo de debate entre os herdeiros que, ao mesmo tempo, xera a maior parte dos desacordos. Son uns conflitos de vontades que poden acabar no ámbito xudicial e que son máis frecuentes do que se cre.

A actitude ante un ben herdado varía en función do testamento, do poder adquisitivo dos legatarios e do número de beneficiarios

As disputas pola herdanza son un problema “clásico”, como sinala Isidro Miñerola, presidente da Asociación Española de Avogados de Familia (AEAFA). Sexa cal for a opción, os inconvenientes empezan cando termina o consenso. Iso si, sempre hai matices, posto que non é igual se a vivenda familiar é o único ben que se debe liquidar ou se hai outros bens inmobles que deben repartirse. O panorama tamén varía en función do testamento, do poder adquisitivo dos herdeiros e do número de beneficiarios, xa que a priori parece máis fácil chegar a un pacto cando só hai dous irmáns. A pesar de todo, a miúdo un herdeiro está en contra dos demais. Entón xorde outra pregunta: É posible vender o inmoble se algún deles non quere?

Particiones, cadernos e poxas

Como punto de partida, hai que lembrar que os bens indivisos que se herdan, neste caso un inmoble, pódense vender aínda que un dos beneficiarios opóñase. De que maneira? Mediante unha partición xudicial da herdanza e a posterior poxa pública do ben.

  • A partición da herdanza é, como indica o seu nome, a repartición proporcional dos bens (e as débedas) do defunto entre os seus familiares ou as persoas que figuren no seu testamento. De maneira habitual, esta división é voluntaria xa que, ou ben resulta clara desde o inicio ou se produce de maneira consensuada. Cando non é posible chegar a un acordo entre as partes, recórrese á partición xudicial. Os herdeiros deben acudir ao Xulgado de Primeira Instancia e presentar varios documentos, desde os títulos de propiedade e o certificado de defunción do falecido, ata o certificado de últimas vontades e o testamento (se os hai). Unha vez que se expón o caso e entrégase a documentación, o xuíz designará a un perito, quen se encargará de formar o caderno particional coa repartición dos bens.
  • O caderno particional. O contido deste documento, que se elabora en todos os casos, é de suma importancia. Ademais dos datos do falecido e os seus herdeiros, nel recóllese un inventario completo do activo e do pasivo, é dicir, dos bens e as débedas. Neste caderno rexístrase a liquidación da herdanza: determínase o valor neto, despois de restar o valor das débedas ao dos bens. Da cifra resultante, indícase que parte correspóndelle a cada herdeiro.

  • A poxa pública. O último paso, unha vez que se taxa a vivenda, é poxala de maneira pública. Elíxese este mecanismo porque ten maior transparencia e alcance. É un procedemento aberto, que se dá a coñecer no Boletín Oficial do Estado e que se segue con moito interese desde varias publicacións e portais de Internet especializados no tema, que actualizan a información a diario. Este sistema está regulado polo Ministerio de Economía e Facenda, que ofrece unha listaxe de inmobles que se poxarán, a data dos actos e os requisitos que se esixen ás persoas que queiran asistir e poxar para adquirilos.

Chegar a un acordo, a mellor solución

Aínda que o traballo dos letrados enmárcase neste tipo de procedementos, é difícil atopar a un avogado que aconselle seguir esta vía. Cando non hai un testamento ou unha mención expresa sobre que facer coa vivenda que se herda, a mellor solución é tentar que os irmáns poidan chegar a un acordo. Este consenso conduce a distintas solucións, desde conservar a propiedade ata vendela (xa sexa a terceiros ou entre os propios beneficiarios). Mesmo pode darse o caso de que un dos irmáns ceda o seu parte aos demais, se é que non teñen os medios para adquirir esa porcentaxe.

Coa poxa pública conséguese un prezo moi inferior ao do mercado e dánanse os intereses de todos os herdeiros

Calquera destas opcións é mellor que poxar o inmoble. É unha solución desacertada, en xeral, xa que con este procedemento conséguese un prezo moi inferior ao do mercado e dánanse os intereses dos herdeiros. Cada un dos procesos legais necesarios para chegar ata ese punto custa diñeiro. Hai gastos xudiciais. De aí a insistencia por chegar ao acordo familiar, a opción máis lóxica e rendible: posto que a vivenda venderase de todos os xeitos, é mellor que sexa acorde aos prezos do mercado e que a transacción non consuma os recursos económicos dos beneficiarios.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións