Hipotecas para vips: de verdade saen máis a conta?

Cuantos máis aforros, menor interese

Os préstamos hipotecarios que as entidades ofrecen aos clientes adiñeirados teñen unhas mellores condicións, dado que estas asumen un menor risco ao outorgalas. Ademais, hai bancos que ata publicitan hipotecas específicas para solicitantes cun alto nivel de aforros ou uns ingresos moi elevados. Nese sentido, destacan as hipotecas que teñen un interese máis baixo cando o futuro prestatario pode achegar unha gran parte da compravenda.

Un exemplo. Na actualidade, certos bancos rebaixan o interese destes préstamos en 0,10 puntos porcentuais, se o cliente é capaz de pagar entre o 40 % e o 50 % do valor da vivenda do seu propio peto. Desta maneira, é posible reducir sensiblemente tanto a cota mensual do préstamo hipotecario como o seu custo total. E é que non só abonariamos menos en intereses, pois ao achegar unha maior parte da compravenda, o capital da hipoteca sería menor e, en consecuencia, custaríanos menos.

Pode saír máis a conta investir eses aforros

Con todo, nestes casos, habería que achegar unha boa cantidade de diñeiro que, quizais, sairía máis rendible investir en produtos de aforro. No exemplo anterior, vexamos canto diñeiro aforrariámonos/aforrariámosnos con cada opción de hipoteca, se comprásemos esa casa de 250.000 euros:

• Financiando un 60 % (150.000 euros) a 25 anos ao 2 %, pagariamos unha cota de 635,78 euros e teriamos que achegar uns aforros de 100.000 euros. Ao final do prazo, abonariamos 190.734,62 euros.
• Financiando un 80 % (200.000 euros) a 25 anos ao 2,10 %, teriamos que facer fronte a unha cota de 857,48 euros e teriamos que achegar uns aforros de 50.000 euros. En total, ao final do prazo abonariamos 257.243,75 euros.

Coa primeira opción pagariamos menos, pero que ocorrería se fósemos investindo os 50.000 euros sobrantes en depósitos ao 1 % durante toda a vida da hipoteca? Neste caso, xeraríasenos unha rendibilidade de 12.500 euros. Por tanto, ao finalizar o prazo, poderiamos restar os 72.500 euros aforrados aos 257.243,75 euros gastados no préstamo, polo que resultaría unha operación máis exitosa. E hai que ter presente, ademais, que é moi probable que o interese dos depósitos suba durante as próximas décadas, así que a rendibilidade obtida podería ser maior.

Imaxe: Images Money

Mellor sen comisións por amortización anticipada

Así mesmo, o diñeiro obtido por investir os aforros sobrantes nun depósito ou outro produto equivalente poderíase utilizar para realizar amortizacións parciais da hipoteca, o que nos permitiría reducir o custo final do produto. Neste caso, o aconsellable sería pedir un préstamo sen comisións por reembolso anticipado, pois así non nos cobrarían ningunha penalización por adiantar capital.

Hoxe en día, atopar hipotecas sen comisións por desistimiento parcial ou total é relativamente sinxelo. En xeral, a banca en liña non as incorpora nos seus produtos e as entidades tradicionais estarán dispostas a negociar a súa eliminación se o noso perfil é bo. De todos os xeitos, no caso de que nos cobrasen unha compensación, esta non podería superar o 0,5 % do capital reembolsado de forma anticipada (ou o 0,25 % a partir do sexto ano).

E aínda será máis fácil cando se promulgue a nova lei hipotecaria a finais deste ano ou a principios do seguinte. Segundo o proxecto que se tramita no Congreso, a comisión por amortización anticipada nas hipotecas variables poderá ser do 0,25 % durante o primeiros cinco anos do contrato ou do 0, 5% durante o primeiros tres, pero pasado ese período xa non se poderá cobrar ningunha compensación. No caso das fixas, en cambio, a penalización poderá ser do 4 % durante os primeiros anos e do 3 % despois.