Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

O período de carencia en hipotecas e alugueres

Bancos e caixas ofrecen a posibilidade de aplicar un período de carencia que rebaixe a cota mensual nos préstamos que contratan os seus clientes
Por Andone Marín 9 de Outubro de 2008
Img vivienda farola listado
Imagen: Sergio

Una relación contractual

Os prazos de carencia, aínda que descoñecidos paira moitas persoas, afectan a numerosos contratos que se poden asinar ao longo da vida. Cando se aluga un inmoble, subscríbese una póliza de seguro ou se solicita una hipoteca, convénser prevido e informarse das características destes produtosfinanceiros. Deste xeito, evitaranse sorpresas e aforraranse gastosinnecesarios.

En termos xerais, e independentemente do ámbito no que se aplique, o período de carencia consiste nunha relación contractual, un lapso de tempo excepcional e de duración determinada no cal se exime a algunha das partes de cumprir parte das esixencias xerais ás que lle obriga en contrato. Pode tratarse do adiamento no pago dunha débeda, a non obrigación de abonar una renda por determinadas razóns ou non poder gozar dalgúns servizos contratados durante o período inicial dunha póliza de seguro.

Préstamos: a carencia nunha hipoteca

A situación resultará familiar a moitos: os gastos da casa, as cargas familiares, facturas de aquí e de alá… e a mensualidade hipotecaria que non dá tregua e segue subindo. En ocasións, cando a economía doméstica non dá máis de si e estase “ao límite”, atopar una saída non resulta sinxelo. Bancos e caixas ofrecen a posibilidade de introducir un período de carencia -tamén denominado “de graza”- que rebaixe a cota mensual nos préstamos que contratan os seus clientes. Este período pode darse tanto en créditos persoais como hipotecarios, aínda que polo esforzo económico que supón, a hipoteca é o tipo de préstamo onde máis cabida ten, e no que máis se demanda.

A carencia non é gratuíta, e o adiamento do pago das cotas encarece o préstamo

Esta opción está pensada, en principio, paira conceder un período de desafogo mentres se resolve una situación puntual até poder facer fronte, con maior solvencia, ás mensualidades da hipoteca. Polo xeral, adóitase pactar paira o inicio do préstamo, coincidindo coa época máis complicada economicamente, debido aos gastos extra que supón a creación do novo fogar -a compra de mobles, algunhas obras… -.

Una vez que o préstamo está xa activo, pódese negociar un período de carencia coa entidade. Si á desmesurada subida do Euribor dos últimos tempos súmase a crise económica -que as previsións de expertos auguran alargarase no tempo- , o prazo “de graza” pode supor un respiro temporal paira máis dun usuario.

Cota menor, hipoteca máis cara

Nun préstamo, o período de carencia é aquel en o que non se pagan intereses ou non se amortiza o capital, co cal, a cota vese reducida (ou mesmo desaparece, no caso de carencia total). O período pactado pode ir desde un só mes (paira sobreporse de apuros puntuais) a varios anos, dependendo do caso concreto e da oferta de cada entidade financeira. Contémplanse dous tipos de carencia en préstamos:

  • Carencia de amortización: é a máis frecuente e consiste en efectuar unicamente o pago dos intereses correspondentes á débeda, deixando a amortización do capital paira máis tarde.
  • Carencia total: non se paga nin o capital nin os intereses. A cota que se debería abonar durante o período sería 0 euros.

Até aquí, soa tentador. Pero, coidado! A carencia non é gratuíta. E hai que considerar a súa clara desvantaxe: mes tras mes, a pesar de estar a abonar a cota, non se está amortizando nin un só euro do préstamo. Así, o capital pendente de devolución é o mesmo en cada recibo. E o máis importante: tanto no primeiro caso, como no de carencia total, os intereses séguense devengando, xa que se atrasa o pago do capital -e, en ocasións, tamén os intereses- encarecendo máis e máis a hipoteca.

Pode entenderse facilmente cun exemplo práctico: contrátase una hipoteca de 240.000 euros a un prazo de 25 anos, cun interese do 4,5% anual. Sen período de carencia, e sen ter en conta máis que as variables citadas, a mensualidade da hipoteca sería de 1.334 euros mensuais.

Supoñamos agora, que se inclúen 15 meses de carencia de amortización.

  • Cota en período de carencia: 900 euros/mes.
  • Cota no resto do período: 1.372,21 euros/mes.

Si decídese que eses 15 meses de carencia sexan totais, é dicir, non pagar nin intereses nin capital:

  • Cota en período de carencia: 0 euros/mes.
  • Cota no resto do período: 1.451,46 euros/mes.

Por tanto, e sen ter en consideración comisións ou outras variables, a hipoteca acabaría custando:

  • 400.200 euros sen carencia de ningún tipo.
  • 404.579,85 euros con carencia de amortización.
  • 413.666,1 euros con carencia total.

A carencia no aluguer dun inmoble

Aínda que moitos o descoñezan, nun contrato de aluguer dun inmoble tamén é posible introducir períodos de carencia, tanto si trátase dunha vivenda como no caso dun local. Aquí, a carencia consistiría en que o propietario deixase ao arrendatario un tempo determinado libre de renda, xeralmente paira efectuar algún tipo de acondicionamento, obras, ou realizar una mudanza. Poñamos por caso que un usuario arrienda un local paira abrir un negocio. Con frecuencia ocorre que o espazo alugado non está acondicionado paira acoller o tipo de actividade paira o que se pretende utilizar, ou ben que necesite obras ou cambios paira adaptalo a outros gustos e necesidades. En tales casos, propietario e arrendatario poden acordar un tempo, o necesario paira poder acometer talles traballos, exento do pago da renda.

Os termos e condicións do prazo de carencia nun aluguer fíxanse de mutuo acordo

Así mesmo, cando se aluga una vivenda, poden darse situacións nas que podería negociarse un período de carencia co arrendador. Una das razóns paira decidir introducir una carencia podería ser, igual que no caso anterior, que o inmoble precise dalgún arranxo ou obra. Outro motivo habitual para que o propietario decida conceder un tempo antes de empezar a cobrar a renda é que o novo inquilino deba realizar una mudanza e teña que seguir abonando a mensualidade correspondente ao aluguer do piso onde vivía até entón.

Os termos e condicións -económicas e doutro tipo- serán as que de mutuo acordo asinen as partes. Ditas condicións (quen asumirá as costas das obras no seu caso, por exemplo) reflectiranse mediante senllas cláusulas no contrato, e deberase indicar cando se efectuará o primeiro pago. (si o contrato entra en vigor o 1 de abril e establécense dous meses de carencia, por exemplo, o primeiro abono realizaríase o 1 de xuño).

A carencia, tamén nos seguros médicos

Os períodos de carencia tamén cobran especial interese á hora de contratar un seguro. Pode haber prazos de carencia en todo tipo de seguros, talles como os relacionados con accidentes, baixas laborais ou asistencia sanitaria. Nas pólizas de seguros médicos este aspecto adquire una relevancia maiúscula, especialmente cando se subscriben con vistas a recibir unhas prestacións concretas nun período determinado e pode constituír una das cuestións crave á hora de decantarse por contratar un seguro ou outro.

O prazo de carencia neste caso sería o tempo que debe transcorrer desde que a póliza está vixente -ou desde a inclusión dun novo asegurado- ata que se poida ser beneficiario de determinadas coberturas, excluídas durante ese período. É dicir, que algúns servizos -normalmente, os máis custosos, como probas de alto diagnóstico ou hospitalizacións- non sempre son efectivos desde o principio, a pesar de que a póliza estea vixente e estéase abonando a cota correspondente ás coberturas contratadas. As compañías obran deste xeito paira evitar que os clientes contraten pólizas coa intención de beneficiarse de inmediato das vantaxes da sanidade privada. Antes, haberán de demostrar ser clientes “non problemáticos”.

Convén ter coidado, por tanto, coa contratación dun seguro médico paira beneficiarse de determinados servizos desde o primeiro día, sobre todo si faise coa intención de tratar una doenza en particular ou de recibir asistencia que se prevexa necesitar en breve (no caso de embarazo e parto, por exemplo). As aseguradoras cóidanse moito de acoller a persoas “de risco” e, salvo excepcións, non cobren patoloxías que tivese o cliente con anterioridade á contratación da póliza. Polo demais, paira determinadas coberturas adoitan establecer un período inicial de carencia. Estas son algunhas das máis habituais (e os seus prazos aproximados):

  • Alto diagnóstico e hospitalización: uns 6 meses.
  • Embarazo e asistencia ao parto: 10-12 meses. Por iso, o adecuado sería contratar a póliza un par de meses antes da data na que se planee un embarazo. Si faise máis tarde, algunhas compañías ofrecen a posibilidade de atender ás mulleres embarazadas pagando una franquía (duns 2.000 euros).
  • Atención psicolóxica: 6 meses.
  • Algunhas intervencións cirúrxicas sinxelas como a ligadura de trompas ou a vasectomía: 6 meses.

Estas condicións, das que se deberá informar adecuadamente ao potencial cliente, son impostas polas compañías e de cando en cando negociables.