Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Queren reducir o diferencial da súa hipoteca pero dubidan entre cambiar de banco ou asinar unha novación coa súa entidade

Por roserblasco 24 de Agosto de 2010
Img vpos
Imagen: vontav

Non estamos conformes co diferencial da nosa hipoteca, xa que parece que outros bancos poden melloralo. Por iso, pensamos en cambiar de entidade e, mesmo, ampliar uns anos o prazo. No entanto, comentáronnos que é preferible asinar unha novación co banco actual porque non supón gastos de notaría. É certo?

A redución do diferencial e a ampliación do prazo é posible tanto por novación , mediante un acordo coa entidade actual, como a través da subrogación, co cambio da hipoteca a outro banco ou caixa que propoña mellores condicións. En xeral, é preferible a novación, xa que implica un proceso menos complexo e ten menos custos. Ademais, pode xestionarse mediante un documento privado, que supón o aforro de gastos notariais e rexistrais. Esta cuestión depende da política do banco, pero parece factible cando a única modificación refírese ao diferencial. Convén informarse na propia entidade.

En xeral é preferible a novación, xa que é menos complexa e ten menos custos

Cando se recolle nun documento privado, o pactado só vincula ás partes, non a terceiros, ao non estar inscrito no Rexistro da Propiedade. Non vincularía á entidade fronte a un futuro comprador da vivenda que se subrogara no préstamo hipotecario.

A modo orientativo, na novación hai que pagar a comisión de novación ou modificación pactada. Cando teña por obxecto a ampliación do prazo do préstamo, a entidade acredora non poderá percibir por comisión de modificación de condicións máis do 0,1% da cifra de capital pendente de amortizar. Noutros casos, pode ser máis elevada. En canto á exención do imposto de Actos Xurídicos Documentados, aplícase cando a modificación se refira a a mellora das condicións do tipo de interese, á ampliación do prazo ou a ambas.

Na subrogación hai que pagar a comisión de cancelación, de ata o 1% nos préstamos a interese variable. Outro custo é a comisión de apertura que esixa a nova entidade. Aos gastos notariais e rexistrais aplícaselles unha redución nos aranceis e está exenta do imposto de Actos Xurídicos Documentados.

Sempre convén pedir a cada banco un orzamento dos gastos das operacións

Neste caso concreto, conviría que antes de negociar co banco actual os hipotecados, solicitásese información doutras entidades. Unha vez que se teñan os datos doutras ofertas, pódese indicar á entidade que, se non hai novación, cambiarán a outra por subrogación. Aínda que sempre parece preferible a novación, mesmo con escrituras, non está de máis comprobalo e pedir a cada banco un orzamento dos gastos da operación.