Sabía que ao cambiar a hipoteca de banco con esta subrogación do préstamo é posible aforrar? As condicións do mercado de hipotecas poden variar, e se a entidade pecha as portas á negociación e négase a reducir a cota que o seu cliente paga, talvez outra estea disposta a ofrecer mellores propostas. A continuación detállanse o tres pasos que hai que dar para cambiar de banco a hipoteca e sacar o máximo rendemento á operación: iniciar a subrogación, saber cales son os seus custos e aprender que se pode pedir (e que non) ao facelo.
Paso 1. Como iniciar o cambio de banco da hipoteca?
A subrogación de hipoteca, ou o cambio de banco do préstamo da casa, é un proceso que se pode iniciar sen ningún consentimento explícito por parte da entidade. Para mellorar as condicións mediante esta modificación de acredor da hipoteca, o único que o usuario bancario terá que facer é presentarse nunha oficina doutra entidade e pedir unha oferta que mellore as condicións actuais.
Unha vez que a solicitude fose aceptada, debido a que a persoa pode acreditar un perfil financeiro suficientemente solvente e porque leva un mínimo de tres anos pagando todas as cotas sen faltar a ningunha, o banco remitirá unha oferta nun período máximo de sete días.
Despois, o posible cliente disporá de 10 días para decidir se lle convén ou non. Pasado este prazo, as condicións propostas poden cambiar, dado que entón a nova entidade non ten ningunha obrigación de manter ese acordo.
Se a persoa dá o visto e prace, aínda queda un último escollo por sortear: o banco aínda pode levar a cabo unha enervación da subrogación ou, o que é o mesmo, igualar ou mellorar a oferta que a competencia fixera. Se isto ten lugar, o cliente estará obrigado a quedar na entidade actual, pero para iso o novo contrato que lle presenten debe ser igual ou mellor que o proposto no outro banco. A boa noticia é que se isto sucede, o cambio das condicións do contrato (coñecido como novación de hipoteca) será máis barato que a subrogación.
Paso 2. Canto custa cambiar a hipoteca de banco?
Como calquera outra operación bancaria, a subrogación leva unha serie de gastos que haberá que afrontar de face a cambiar a hipoteca de entidade, polo que convén meditar con antelación se en realidade o traslado pode saír rendible ou non.
En primeiro lugar terase que abonar a comisión de subrogación (se a houbese), que pode ser de ata un 0,50% durante o cinco primeiros anos e un 0,25% despois, calculado sobre o capital restante da hipoteca. No cambio de banco tamén intervén un notario, cuxo arancel tamén virá determinado polo capital pendente de amortizar. Aínda así, pódese estimar un custo medio duns 400 euros.
Posto que a entidade de destino ten que coñecer o valor actual da propiedade, tamén se terá que dispor dunha tasación homologada e en vigor (expiran ao seis meses). A contía varía de entre uns 250 a 400 euros. Todo o papelorio da operación será tramitado por unha xestoría que tamén solicitará os seus honorarios correspondentes. A pesar de que o seu prezo non vén fixado por lei, facturan preto de entre 200 e 500 euros pola operación.
Tamén se terá que abonar certo importe por realizar unha modificación no rexistro da propiedade. É a operación máis barata que se paga durante todo este trámite, ao redor de 100 euros; ademais, pódeo facer a mesma persoa, polo que permite certa marxe de aforro. A diferenza de prezo fronte a unha novación vén dada porque se o cliente queda no mesmo banco, non terá que presentar unha nova tasación.
Paso 3. Que se pode (e que non) cambiar cunha subrogación?
Dado que subrogación implica un custo importante, convén saber ata onde se pode chegar coas modificacións.
En primeiro lugar, poderanse variar aspectos estruturais dunha hipoteca, como son o diferencial que apliquen (ou o tipo de interese, no caso das hipotecas fixas), o índice de referencia que empreguen (no caso das hipotecas variables) ou cambiar a maneira na que se compón o interese (pasar dun tipo fixo a un variable e viceversa).
Mediante a subrogación hipotecaria tamén é posible realizar modificacións como a supresión de cláusulas indeseadas, como o chan hipotecario, ou mesmo variar as condicións de vinculación, para que esta non supoña unha gran carga.
No entanto, trasladar a hipoteca de banco non permite levar a cabo todo o que en ocasións á persoa gustaríalle. Así pois, estes son os puntos que non se poderán modificar vía cambio de entidade:
- Ampliación de capital.
- Modificación do prazo do préstamo.
- Variación de titulares da hipoteca.
- Cambio de avalistas, tanto engadir como suprimir.
Se se quere facer algunha destas modificacións aproveitando a subrogación, primeiro terase que cambiar de banco e logo haberá que facer unha novación para conseguir as variacións oportunas.
