Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

A poxa, outra vía para lograr unha vivenda

Calquera persoa pode beneficiarse deste procedemento xudicial para adquirir un inmoble

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Mércores, 07 de Febreiro de 2007
img_pisosp

Todos os interesados en comprar unha vivenda propia poden facelo sen a necesidade de contratar os servizos dunha inmobiliaria e de lerse a infinidade de anuncios sobre vendas de inmobles. Nunha poxa pódense adquirir pisos por menos diñeiro que o que se paga no mercado inmobiliario habitual. Pero é difícil saber cantas vivendas poden poxarse publicamente nunha cidade, xa que estas poden estar organizadas por unha institución, como a Facenda pública, ou un organismo privado, como un banco ou caixa. No entanto, independentemente do organismo subastador, o procedemento é moi parecido: fíxase a data de celebración, relátanse os bens que se poxan, o seu valor inicial e as cargas que teñen se as hai. Para tomar parte na poxa, os participantes deberán depositar previamente o 30% do valor que se deu ao ben inmoble. A poxa anunciarase cun mínimo de vinte días de antelación. O ofertante que quede coa vivenda terá que asumir as cargas ou gravames anteriores e a responsabilidade derivada deles: pagar as cotas debidas á comunidade de propietarios do ano en curso e do anterior así como o Imposto de Bens Inmoble do ano e do exercicio anterior se non os pagou o antigo dono.

Embargo

Nalgunhas ocasións a falta de pagamento de débedas, multas ou impostos pode desembocar en que un ben sexa embargado e posteriormente poxado.Nalgunhas ocasións a falta de pagamento de débedas, multas ou impostos pode desembocar en que un ben sexa embargado e posteriormente poxado Se o titular dunha hipoteca deixa de pagar as cotas, a entidade financeira que lle prestou o diñeiro pode terminar embargándolle a vivenda. Tamén pode suceder que un propietario vexa confiscados os seus bens por parte da Administración Pública no exercicio das súas facultades de recadación, por describir un caso. Posteriormente, se non se chega a un “convenio de realización” -acordo entre o acredor e o titular do ben que se vai a embargar para axustar o modo de obter o seu valor da maneira máis eficaz- estes inmobles serán poxados publicamente. O importe de saída será o resultado de descontar do seu valor de mercado as cargas anteriores ao gravame -como a hipoteca- polo que se efectuou a execución. Así o establece o capítulo IV da vixente Lei de Enjuiciamiento Civil relativo ao procedemento de prema. A falta do acordo sinalado, a poxa levará a cabo mediante unha persoa ou entidade especializada ou poxa xudicial.

Así, a diferenza do sinalado na anterior Lei de Ritos, a actual normativa permite que a realización forzosa dos bens inmobles embargados leve a cabo de maneira diferente á poxa xudicial. É o chamado ‘convenio de realización’. Ademais, a lei establece que, a falta deste convenio de realización, a transmisión da propiedade dos bens inmobles embargados levará a cabo mediante algún dos seguintes procedementos:

  • Alleamento por medio de persoa ou entidade especializada, nos casos e na forma previstos na Lei.
  • Poxa xudicial.

Parece que a propia redacción da Lei de Enjuiciamiento Civil quere que se prime o feito de que as partes que forman parte dun procedemento xudicial conveñan de mutuo acordo a forma de obter o valor do ben embargado e, a falta de acordo, que dita alleamento póñase no mercado por unha persoa ou entidade especializada en lugar de chegar á poxa xudicial.

Quen organiza as poxas?

A petición do acredor ou da persoa embargada, sempre que as características do ben embargado así o aconsellen -como é o caso dos bens inmobles-, o tribunal poderá acordar mediante providencia, que a poxa a realice unha persoa especializada e coñecedora do mercado en que se compran e venden eses bens e en quen concorran os requisitos legalmente esixidos para operar no mercado de que se trate.

Tamén poderá acordar o tribunal, cando así se solicite nos termos previstos no parágrafo anterior, que o ben se venda a través dunha entidade especializada pública ou privada. Cando así se dispoña, o alleamento acomodarase ás regras e usos da casa ou entidade que poxe ou enajene, sempre que non sexan incompatibles co fin da execución e coa adecuada protección dos intereses de executante e executado.

Hai varios organismos que se encargan de enajenar inmobles a través de poxas, como a sociedade estatal Segipsa, que xestiona garaxes, locais ou vivendas que pertencen ao Patrimonio do Estado ou Caixa Madrid. Tamén hai outras entidades especializadas na realización de bens inmobles embargados como é o caso do Servizo de Alleamentos de Inmobles dos Colexios oficiais de Axentes da Propiedade Inmobiliaria e de Avogados de Biscaia.

Procedemento de poxa

Con todo, no presente artigo imos tratar de explicar a posibilidade que lle agarraches a calquera persoa para lograr unha vivenda a través da poxa xudicial. Como xa adiantamos nos parágrafos anteriores, o procedemento da poxa de bens inmobles vén recollido na sección 6ª do capítulo IV da Lei de Enjuiciamiento Civil.

Os bens inmobles sairán a poxa polo valor que resulte de deducir da súa estimación económica o importe de todas as cargas e dereitos anteriores á falta de pagamentos que motivasen o embargoOs bens inmobles sairán a poxa polo valor que resulte de deducir da súa estimación económica o importe de todas as cargas e dereitos anteriores á falta de pagamentos que motivasen o embargo e cuxa preferencia resulte da certificación rexistral de dominio e cargas. É dicir, o valor da vivenda será o que resulte de descontar do seu valor de mercado as cargas anteriores ao gravame, por exemplo hipoteca, polo que se despachou execución.

A poxa anunciarase con vinte días de antelación, cando menos, ao sinalado para a súa celebración. A poxa publicitarase por medio de edictos, que se fixarán en sitio destacado, público e visible na sede do tribunal e lugares públicos de costume. Ademais, a instancia do executante ou do executado e se o tribunal xúlgao conveniente, mediante providencia darase á poxa a publicidade que resulte razoable, utilizando os medios públicos e privados que sexan máis adecuados á natureza e valor dos bens que se pretende realizar. Hoxe en día, e grazas ao avance das novas tecnoloxías da información e comunicación (TIC), tamén adoitan publicarse as poxas xudiciais a través das páxinas web que dispoñen as diferentes administracións de xustiza.

Para tomar parte na poxa os ofertantes deberán depositar, previamente, o 30% do valor que se deu ao ben inmoble. A persoa interesada en participar na poxa deberá presentar resgardo que xustifique que realizou o depósito na Conta de Depósitos e Consignacións, ou que prestou aval bancario polo 30% do valor de tasación do inmoble. Se finalmente hai outra persoa con máis sorte, que adquira finalmente esa vivenda, devolverase a todos os candidatos a totalidade do diñeiro depositado (ese 30% do valor do inmoble).

Posturas por escrito e en sobre pechado

Desde o anuncio da poxa ata a súa celebración, poderán facerse posturas (poxar por determinados importes) por escrito en sobre pechado. O acto da poxa, que será presidido polo Secretario xudicial, comezará coa lectura da relación de bens, ou, no seu caso, dos lotes de bens e as condicións especiais da poxa. Cada lote de bens poxarase por separado. O secretario xudicial anunciará en voz alta o ben ou lote de bens que se poxa e as sucesivas posturas que se produzan. A poxa terminará co anuncio da mellor postura e o nome de quen a formulou. Terminada a poxa, levantarase acta dela, expresando o nome de quen participasen e das posturas que formularon.

Se a mellor postura fose igual ou superior ao 70% do valor do inmoble que saíu a poxa, o tribunal, mediante auto, o mesmo día ou o día seguinte, aprobará o ‘remate’ a favor do mellor ofertante. No prazo de vinte días, o rematante haberá de consignar na Conta de Depósitos e Consignacións do Xulgado a diferenza entre o depositado (30%) e o prezo total do remate.

Cando a mellor postura ofrecida na poxa sexa inferior ao 70% do valor do inmoble que saíu a poxa, o debedor poderá – no prazo de dez días- mellorar esa cantidade a través dunha terceira persoa,Cando a mellor postura ofrecida na poxa sexa inferior ao 70% do valor do inmoble que saíu a poxa, o debedor poderá – no prazo de dez días- mellorar esa cantidade a través dunha terceira persoa ofrecendo unha cantidade superior ao 70% do valor de tasación ou con outra cantidade inferior pero que resulte suficiente para lograr a completa satisfacción do dereito do acredor.

Transcorrido o indicado prazo sen que o executado realice o previsto nas liñas anteriores, o executante poderá, no prazo de cinco días, pedir a adxudicación do inmoble polo 70% do devandito valor ou pola cantidade que se lle deba por todos os conceptos, sempre que esta cantidade sexa superior á mellor oferta. Cando o executante non faga uso desa facultade, aprobarase o remate a favor do mellor ofertante, sempre que a cantidade que ofrecese supere o 50% do valor de tasación ou, sendo inferior, cubra polo menos a cantidade pola que se despachou a execución, incluíndo a previsión para intereses e costas.

Quen resulte adxudicatario do ben inmoble conforme ao previsto nos parágrafos anteriores haberá de aceptar a subsistencia das cargas ou gravames anteriores, e subrogarse na responsabilidade derivada deles. Por exemplo, terá que pagar as cotas mensuais da comunidade de propietarios do ano en curso e o anterior que non pagase o antigo dono, así como o Imposto de Bens Inmobles (IBI), máis coñecido como Contribución Urbana, do ano e do exercicio anterior.

Algunhas recomendacións

Antes de decidirse a participar nunha poxa convén sopesar detidamente as condicións da vivenda que se vai a poxar. Para iso é boa idea:

  • Comparar o prezo de saída con prezos de pisos similares na mesma zona.
  • Visitar o portal onde estea situada a vivenda.
  • Achegarse ao Rexistro da Propiedade para ver se o piso ten cargas ou hipotecas.
  • Tentar pescudar se hai moitos participantes na poxa.

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións