Administradores de leiras

A figura do administrador suscita, con frecuencia, opinións atopadas entre os propietarios dunha comunidade: desde o consabido “cobra todos os meses e non fai nada” até o recoñecemento de que “é o único que logrou pór orde no edificio”; desde as acusacións de non render contas, até os eloxios pola súa paciencia e procura da harmonía entre os veciños. Máis aló da controversia, o certo é que a tarefa do administrador gañou en complexidade desde que se reglamentó a profesión en 1968: a evolución das comunidades e a ampliación e diversificación dos servizos requiren respostas moi diferentes ás de fai 40 anos. E, aínda que a lei non esixe a súa contratación, é recomendable contar cunha persoa imparcial allea á leira ante as posibles diferenzas que poidan xurdir entre veciños.

Determinar até que punto é necesario contratar os servizos dun administrador externo á comunidade implica analizar a situación desde tres perspectivas:

• Legal: a lei obriga a contar cun administrador?
• Práctica: o seu traballo pode ser desempeñado por un propietario calquera, ou require de coñecementos específicos?
• Económica: canto custa un administrador? merece a pena o investimento?

A Lei de Propiedade Horizontal 49/1960 -modificada pola Lei 8/1999– establece no seu artigo 13 que as funcións do secretario e do administrador “serán exercidas polo presidente da comunidade, salvo que os estatutos ou a xunta de propietarios, por acordo maioritario, dispoñan a previsión de devanditos cargos separadamente da presidencia”. Por tanto, a lei non obriga a contratar a ninguén e facelo responde a unha decisión dos veciños da comunidade.

O mesmo artigo agrega máis adiante que o cargo de administrador poderá ser exercido por calquera propietario, así como por persoas físicas con cualificación profesional suficiente e legalmente recoñecida paira exercer ditas funcións. Tamén poderá recaer en corporacións e outras persoas xurídicas. A cualificación e o recoñecemento legal que menciona a lei como requisito paira poder desempeñar a función de administrador de leiras obtense de dúas maneiras:

• Estando en posesión dalgún dos seguintes títulos: licenciado en Dereito, Ciencias Políticas, Económicas, Empresariais, Veterinaria ou Enxeñaría Técnica Agrícola, Forestal ou Agrónoma.
• Cursando o plan de estudos da Escola Oficial de Administradores de Leiras, promovido polo Ministerio de Fomento e instrumentado por unha ducia de universidades españolas. A formación, de tres anos, inclúe contidos de varias ramas do Dereito (inmobiliario, privado, administrativo, tributario), economía e contabilidade, sociología e planificación urbana, construción e normas tecnolóxicas de edificación, xestión ambiental, técnicas de reunións e dirección de grupos, entre outros. Este corpus de coñecementos fala por si só dos desafíos a que se enfronta un administrador na actualidade. Segundo información fornecida pola Universidade de Alcalá de Henares, una parte significativa dos inscritos na carreira son profesionais inmobiliarios en exercicio.
• Outro requirimento legal paira exercer é estar colexiado.

Lonxe quedou a época en que o traballo do administrador limitábase a pagar a conta de luz, cambiar as lámpadas e contratar a alguén para que limpase a entrada e os corredores. Por definición, o administrador de leiras ocúpase, na actualidade, de xestionar o patrimonio común da comunidade e atender á súa conservación e rentabilización. Ese patrimonio pode incluír infraestrutura -ascensores, garaxes, xardíns, trasteiros…- e servizos varios -portaría, conserjería, seguridade, limpeza, televisión e cable, calefacción e aire acondicionado centralizados…-, cuxa administración require coñecementos legais, técnicos, contables, financeiros, arquitectónicos, urbanísticos e, o que non é menos importante, tempo paira ocuparse deles.

Esta multiplicidad de tarefas é evidente en leiras grandes e con moitos servizos. Pero son numerosos tamén os edificios con menos de dez propietarios e servizos básicos (electricidade, limpeza…), cuxa administración podería ser xestionada sen moita dificultade por parte do presidente ou o secretario, o que aforraría aos veciños o custo que supón contratar a un profesional.

A do administrador de leiras é una profesión libre, por tanto suxeita á lei de oferta e demanda: non custa o mesmo en cidades como Madrid ou Barcelona que en centros urbanos máis pequenos. Nunha mesma cidade tamén varía segundo a zona en que se atope a leira. Os honorarios calcúlanse en función do número de horas mensuais de dedicación, o que depende directamente da cantidade de compoñentes (vivendas, locais, garaxes) e servizos.

O Colexio de Administradores de Madrid, por exemplo, establece una tarifa orientativa de 38 euros a hora, e ofrece un sistema paira calcular as horas de traballo segundo os criterios antes mencionados. Por exemplo, un edificio con 25 propiedades, portaría, ascensor e garaxe mediano supón uns honorarios de administración de 476 euros por mes, uns 19 euros por propietario (a xunta da comunidade pode acordar una cota acorde co uso dos servizos, como que os que vivan na planta baixa ou non teñan coche paguen menos).

De todos os xeitos, cada administrador decide canto cobrar; hai exemplos de profesionais que cobran 6 euros por propietario, ou mesmo menos. Pero convén ter en conta que se a cifra está fixada en 2 euros por vivenda hai que sospeitar da calidade do administrador contratado.