O mercado do aluguer gaña terreo por mor da crise económica. Tras o estalido da burbulla inmobiliaria, o peche da billa crediticia ha provocada unha caída na concesión de novas hipotecas -no mes de novembro, o descenso acumulado respecto de 2010 era xa do 32%, como reflectiu o Instituto Nacional de Estatística (INE)-. Todo iso aumentou a proporción de familias españolas que viven nun piso arrendado. Pero para que tanto os inquilinos como os propietarios poidan estar tranquilos, é esencial axustarse ao marco regulador, asinar un contrato e que ambas as partes se suxeiten a unha serie de obrigacións.
Garantías no aluguer
Segundo a Asociación para o Fomento do Aluguer e Acceso á Vivenda (Arrenta), o incremento de alugueres este ano será de dous puntos porcentuais, ata o 20%, e en 2015 alcanzará o 25%. Con todo, pese ao alto stock e o gran número de vivendas baleiras (3.417.064 casas, o 13,2% do parque total, segundo a entidade de administración de leiras e comunidades de propietarios LDC), España está á cola en canto a arrendamento de vivendas con respecto á Unión Europea. En 2011, só un 18% da poboación española vivía de aluguer, fronte ao 33,2% de media europea. En Alemaña, esa porcentaxe é case do 50%.
Detrás desta cifra atópanse os baixos soldos, a alta taxa de paro , a ausencia de subvencións e incentivos fiscais notables, a falta de mobilidade laboral ou unha mentalidade de compra arraigada, entre outras circunstancias. Propietarios e inquilinos demandaron con insistencia unha maior seguridade para a formalización de contratos de aluguer. Pero que garantías hai ao arrendar unha vivenda?
1. Marco regulador do aluguer
Os parámetros básicos e de obrigado cumprimento entre as partes en relación aos contratos de aluguer están recollidos na LAU (Lei de Arrendamentos Urbanos) e sometidos ao disposto no Código Civil. Os contratos asinados despois do 1 de xaneiro de 1995 están suxeitos ás normas contidas na Lei 29/1994, aínda que esta deixa moitos aspectos ao mutuo acordo entre as partes.
2. Contrato
Convén formalizar o contrato por escrito. Á marxe de axencias, xestorías ou asesores profesionais, existe un “contrato-tipo”, de venda en estancos, co que se liquida o Imposto de Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados.
O arrendador debe recibir do inquilino o pago mensual da renda por anticipado, dentro do sete primeiros días de cada mes
Este non recolle os posibles acordos entre as partes, senón os datos de identificación da leira, as partes que interveñen, a renda e a duración, regulados pola LAU. A duración do contrato páctase entre as dúas partes. Pero se fose inferior a cinco anos, no momento do seu vencemento, é obrigado prorrogalo anualmente ata alcanzar esta duración, excepto no caso de que o inquilino decida pór fin ao acordo e anuncie a súa intención ao propietario con polo menos 30 días de antelación.
3- Garantías esixibles por parte do propietario
O propietario poderá solicitar ao inquilino un informe de solvencia, polo xeral, unha nómina e o contrato. Pódese mesmo solicitar que a empresa o certifique.
Solicitar unha fianza. O arrendatario está obrigado por lei a abonar unha mensualidade da renda como fianza. Serve para sufragar, ao termo do contrato, as obrigacións asumidas polo inquilino que non fosen custeadas, como subministracións pendentes de abono, falta de pagamentos de renda ou posibles danos (o propietario poderá plasmar no contrato un inventario de todo o mobiliario e aveños entregados coa vivenda).
Solicitar un aval bancario. É unha garantía achegada por unha entidade financeira. No caso de que o inquilino non cumpra co pago estipulado, a entidade asume a retribución das rendas que non se percibiron.
Solicitar unha fianza persoal. É un contrato de garantía persoal que regula o Código Civil. En virtude de leste, un terceiro comprométese a responder ante o arrendador no caso de que incumpra as obrigacións derivadas do contrato de arrendamento.
Prestar información acerca da situación da vivenda no Rexistro da Propiedade do lugar onde estea situado. Así se confirma a titularidade da vivenda e se a mesma está sometida a algún réxime de protección xurídica.
Actualizar a renda. Durante o cinco primeiros anos de duración do contrato, a renda incrementarase (ou diminuirá) de conformidade á variación que experimente o Índice de Prezos ao Consumo (IPC) publicado polo INE.
4- Garantías esixibles por parte do inquilino
- O arrendador está obrigado a realizar, sen dereito a elevar por iso a renda, cantas reparacións sexan necesarias para conservar a vivenda nas condicións de habitabilidade pactadas, salvo que a deterioración sexa imputable ao arrendatario, segundo o disposto nos artigos 1.563 e 1.564 do Código Civil.
O inquilino ten dereito ao reembolso da fianza e garantías achegadas no prazo dun mes, unha vez comprobado que non houbo ningún incumprimento do contrato.
Dereito de adquisición preferente. Se o propietario da vivenda arrendada pretende vendela, está obrigado a ofrecela ao inquilino. Deberá indicar por escrito as condicións da transmisión, entre elas, o prezo. O arrendatario poderá exercer sobre a mesma o dereito de adquisición preferente ou de tenteo e disporá dun prazo de 30 días para comunicar a súa decisión de comprar.
- Arrendar con seguridade: desafiuzamento exprés
A maior preocupación dos propietarios no momento de alugar é atoparse ante inquilinos morosos ou que devolven a casa en pésimas condicións. O incumprimento das obrigacións contraídas entre ambas as partes, ou do disposto na LAU ou no Código Civil, dá dereito á parte agraviada a pór fin ao contrato.
Ante esta situación, o contrato de arrendamento é a principal proba para demostrar que hai un acordo e que unha das partes non cumpre co pactado.
Chegados a este punto, a Lei de Medidas de Axilización Procesual buscou acelerar os trámites para que o inquilino moroso abandone a vivenda canto antes.
Coa nova normativa perséguese simplificar os procesos e axilizar a resposta dos tribunais mediante proceso monitorio (un xuízo rápido sen intervención do xuíz). Se o propietario presenta demanda de falta de pagamento e acéptase, o inquilino dispón de 10 días para pagar a cantidade debida, abandonar a vivenda ou presentar as alegacións oportunas. No caso de que o demandado non realice ningunha destas actuacións, o requirimento do secretario xudicial será suficiente para proceder ao desafiuzamento inmediato.
