Facer fronte ao pago da hipoteca ou do aluguer da vivenda resulta cada vez máis complicado para boa parte da poboación. As dificultades económicas esixen agudizar o enxeño e buscar alternativas diversas para chegar a fin de mes. Unha opción aconsellable e en auxe para sufragar o seu custo é alugar parte da vivenda, ademais dunha importante fonte de ingresos extra para aqueles propietarios que xa acometeron o pago completo do inmoble. Coñecer as distintas posibilidades con que conta o arrendador para formalizar o contrato de aluguer permite acollerse a aquel tipo de acordo que máis lle conveña.
1. Alugar habitacións da vivenda habitual
Supón unha fonte de obtención de ingresos extra para o propietario que, ademais da habitación rentada, deberá ceder o uso de determinadas zonas comúns, como o baño, a cociña ou o salón, e compartir a súa casa e a súa intimidade co ou os inquilinos.
O Código Civil como marco: Para o propietario é conveniente realizar o contrato baixo a premisa dun contrato individual de habitación, e non dun contrato común de arrendamento de vivenda. Desta forma non estará sometido á Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) e poderá rexerse polo Código Civil.
A condición é que o aluguer se considere “de tempada”, nese caso os inquilinos non entrarían dentro do contrato de vivenda habitual. A casa arrendada non constitúe o domicilio ordinario do novo veciño, senón que a súa ocupación responde a unha necesidade conxuntural: período vacacional, estudos… Dese modo, o dono non está obrigado a alongar o contrato ata cinco anos, tal e como esixe a LAU pasado un ano.
O inquilino dunha parte da vivenda goza de menos dereitos e proteccións que as que lle ofrece a LAU
- Consecuencias da súa adopción: Esta diferenciación ten os seguintes resultados:
- A duración do contrato páctase libremente. O aluguer limitarase ao tempo establecido no contrato, sen dereito a prórroga e, por tanto, extinguirase ao cumprir a duración pactada.
O inquilino goza de menos dereitos e proteccións que as que lle ofrece a LAU (poderían establecerse cláusulas e pactos que a LAU non admitiría). Entre outras, non dispón de ningún dereito de adquisición preferente da vivenda en caso de venda, momento no que o contrato se extinguiría de forma automática.
Recomendacións en torno ao contrato: Os expertos recomendan que no contrato especifíquese con claridade os dereitos e obrigacións de cada un dos inquilinos, fíxese rétaa mensual, o uso de zonas comúns, a duración do contrato e a participación nos gastos (teléfono, auga, gas, electricidade…). O habitual é que estes gastos sexan compartidos entre o propietario e o inquilino, e que se paguen á marxe do pactado polo aluguer, en función do consumo realizado dos mesmos.
Efectos na fiscalidade: En termos fiscais, a dedución por vivenda habitual do IRPF, se o inmoble constitúe unha vivenda habitual desde fai máis de tres anos, non se perde, xa que o titular segue residindo nela, aínda que alugue unha parte. Agora ben, esa vivenda adquire un carácter xerador de ingresos que non pode obviarse.
Por tanto, de face a Facenda, o dereito por dedución de vivenda habitual mantense, excepto na parte que se arrendou, de uso privativo por parte do inquilino. Así, nunha vivenda de 100 metros cadrados, na que se alugou unha habitación de 20 metros, a dedución limitarase ao 80% da vivenda total.
Como contrapartida consideraranse deducibles os gastos inherentes necesarios para a consecución dos devanditos ingresos, como o tanto por cento correspondente ás subministracións, gastos de comunidade, a parte proporcional do IBI, etc.
2. Subarrendar unha vivenda alugada
Esta fórmula é útil no caso de que o inquilino ou inquilinos non poidan facer fronte ao gasto completo da vivenda arrendada. Así, poderán optar por realquilar unha parte da casa a un novo inquilino que axude a sufragar de maneira proporcional os custos da vivenda (o pago dunha habitación en exclusiva, gastos compartidos de facturas de luz, auga, electricidade…).
Para subarrendar é necesario contar coa conformidade expresa do propietario, e plasmalo nun novo contrato de arrendamento
Condicións: Subarrendar unha casa ou piso alugado é unha práctica perfectamente legal, definida e suxeita á LAU. Aínda que, tal como reflicte o artigo 8 da LAU, a vivenda arrendada só pódese subarrendar en parte, non na súa totalidade.
Para iso é necesario contar coa conformidade expresa do propietario e plasmarse nun novo contrato que leve a cabo o arrendatario cun terceiro. Ademais, a persoa que aluga unha parte da casa a terceiros debe continuar vivindo nela para que non se incorra nunha cesión, senón nun subarriendo.
Marco normativo: O contrato de subarriendo de vivenda rexerase polas mesmas normas que o aluguer da casa, quedará extinguido cando se finalice o propio contrato de arrendamento e a renda que abone o subarrendatario non poderá ser superior á que pague o inquilino.
Recomendacións: Neste suposto, do mesmo xeito que con calquera contrato de aluguer, para asegurar o pago da renda mensual, os expertos aconsellan garantilo coa constitución de avais, seguros de falta de pagamento ou depósitos, ademais do depósito dun mes de aluguer como fianza. Así mesmo, plasmar por escrito cuantos acordos alcanzáronse entre as partes evitará futuros conflitos e achegará seguridade e transparencia.
