Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Amortizar a hipoteca: mellor reducir prazos ou cota?

Adiantar os pagos pola compra da vivenda non só permite reducir a débeda, senón que se traduce nun aforro de intereses

img_amortizarhipotecacuotaoplazo

Ao conseguir un certo volume de aforros, son moitas as familias que se expoñen empregar este esforzo económico para realizar unha amortización do préstamo hipotecario. Xa sexa total ou parcial, o adianto do pago da hipoteca non só diminúe a débeda contraída co banco, senón que permite reducir o seu custo. Neste artigo explícanse os detalles do proceso de como amortizar o préstamo da casa, así como as claves para decidir se é máis conveniente unha amortización de cota ou de prazos.

Imaxe: Stux

Como amortizar a hipoteca?
Unha das claves da amortización anticipada da hipoteca é coñecer o tipo de anticipo que produce. Para iso, é necesario saber de cada modalidade:

  • Amortización de cota: é posible destinar ese diñeiro extra do que se dispón para recortar as mensualidades da hipoteca. Esta modalidade é moi recomendada cando as cotas toman demasiado peso no orzamento, xa que posibilita pagar menos cada mes.
  • Amortización de prazo: se a cota mensual non representa ningún problema, pódense empregar os aforros para recortar a duración do préstamo, reducindo a cantidade de meses pendentes.

Resulta conveniente, antes de asinar o contrato hipotecario, tentar conseguir un crédito que non aplique comisión de amortización (fixada por lei nun máximo de 0,5% durante o cinco primeiros anos e un 0,25% a partir do sexto, do capital que se adianta), xa que así se conseguirá aumentar o aforro.
Como conseguir o máximo aforro?

Imaxe: Dave Dugdale

Con cada modalidade lógrase aforrar diñeiro, con todo, a amortización de prazo é a que ofrece unha maior marxe de aforro, posto que ao recortar o período de devolución da débeda, limítase a cantidade de meses que xeran intereses. A pesar de que reducindo cota da hipoteca tamén se aforra, ao diminuír o prazo conséguese pagar menos.

Un exemplo para unha hipoteca cun capital pendente de 150.000 euros, a 25 anos e cun tipo de interese medio do 2% (sexa fixo ou unha media suposta de índice de referencia máis diferencial). Neste caso, adiantar 25.000 euros tería os seguintes efectos en cada modalidade:

  • Se se aposta por reducir cota, a mensualidade pasa de 635,78 a 529,82 euros. Entón, pagaranse 105,96 euros menos cada mes ou 1.271,52 euros menos ao ano. A termo da hipoteca, abonáronse 33.945 euros en intereses desde o momento da amortización.
  • Ao decantarse por reducir o prazo da hipoteca, a cota manterase constante, pero, en lugar de quedar 300 meses, baixarase ata os 239 ou, o que é o mesmo, o usuario quitouse tres anos e catro meses de hipoteca. A termo do préstamo, o custo será de 26.577,82 euros desde o momento da amortización.

A mesma hipoteca sen ningunha amortización tería un custo bruto de 40.734 euros, polo que é posible ver o drástico e beneficioso efecto que pode reportar adiantar débeda. Aínda que a amortización de prazo permita maximizar este aforro, recortar a cota posibilita acceder a unha maior liquidez cada mes, que á súa vez pode ser unha nova vía para amortizar de novo no futuro.
Cal é o mellor momento para amortizar unha hipoteca?
A resposta rápida é canto antes mellor, xa que é unha maneira de recortar futuros intereses ou de limitar a cota desde os primeiros anos. Con todo, no actual contexto de intereses baixos, existe unha forma de sacar aínda un maior partido ao diñeiro.

Salvo se tense unha cláusula adoito no contrato que limite á baixa o interese, na actualidade as cotas das hipotecas variables son máis baixas que nunca, debido á baixa cotización do euribor ou mesmo do IRPH (aínda que este atópase dous puntos por encima do euribor, tamén está en mínimos históricos).

Dado este escenario, pódese continuar pagando a hipoteca sen adiantar capital, aproveitando este período de tipos baixos, mentres que o diñeiro que un se aforra pódese destinar a buscar algo de rendibilidade. Unha vez suban, utilizaranse estes aforros para amortizar.

Cambios na lei hipotecaria
Na actualidade, existe un anteproxecto de lei para reformar o marco legal que regula ao mercado hipotecario. Ademais de facer fincapé na necesidade de maior transparencia e profesionalidade do sector financeiro, tamén achega unha melloría que podería resultar moi interesante ao amortizar capital: a supresión da comisión do 0,25% a partir do sexto ano.

O artigo 13 deste texto prevé unha modificación no referente a esta comisión por amortización adiantada e converte a anterior disposición a dous escenarios a negociar entre as partes contratantes:

  • Poderase establecer unha comisión máxima do 0,25% durante o cinco primeiros anos do préstamo.
  • Ou ben fixar unha comisión máxima do 0,5% só durante o tres primeiros anos.

É importante ver que algunhas hipotecas, como as fixas, teñen un cargo adicional ao amortizar, coñecido como comisión por risco por tipo de interese. Neste anteproxecto non se contempla devandito cobro, polo que é posible que o tipo fixo continúe tendo este problema, fronte ás hipotecas convencionais a tipo variable.

RSS. Sigue informado

HelpMyCash

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións