A cultura do aluguer callou por fin en España. A tradición arraigada de comprar unha vivenda, tan diferente dos costumes dos países veciños, relegara esta opción a un mercado minoritario. Hai apenas dous anos, a porcentaxe de propietarios superaba en varios puntos a media europea. Pero un día a burbulla desinflouse e o que antes era unha opción inmobiliaria máis propia de estudantes, inmigrantes e familias con rendas baixas, converteuse nunha saída forzosa coa que tentar esquivar a crise. A necesidade de obter liquidez impulsou a fórmula do arrendamento para os inmobles, de segunda man ou de nova construción, que non atopan compradores no mercado. O parque de vivendas de aluguer alcanza dimensións antes descoñecidas. O número de fogares que accederon en 2008 a este réxime incrementouse un 18,3%. O total de inmobles arrendados elévase a 2.208.539, o 13,2% do total, dous puntos máis que en 2007. Con todo, os propietarios desexan atopar un bo inquilino, polo que deben fixarse en determinados aspectos que facilitarán a selección.
Cobrar a tempo non é suficiente
Alugar unha propiedade xera certos temores. Non cobrar a renda con puntualidade ou obter un capital inferior ao previsto son os máis presentes no propietario. Hai anos, os inquilinos máis desexados eran os funcionarios e o persoal de banca que por motivos profesionais (rotacións e traslados) debían vivir de aluguer. Por que? Pola seguridade de cobro. O presidente da Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez Solozábal, descríbelles como “bos pagadores”.
Pero a situación cambiou. Na procura do inquilino perfecto hai un novo parámetro que escalou posicións na lista de esixencias dos propietarios. Situouse, mesmo, por encima do desexo de conseguir unha boa renda. Agora valórase, en primeiro lugar, o coidado do inmoble. O temor ao estado no que os inquilinos deixarán o piso tras a súa marcha agrávase se o arrendador viviu nel ou desexa facelo no futuro, unha vez vencido o contrato de aluguer.
Fianza e seguro de aluguer
Para aliviar o medo fronte a inquilinos que non cumpren as súas obrigacións, ou que o fan de maneira indebida, o propietario conta con dous instrumentos fundamentais: a fianza e o seguro de aluguer.
O número de fogares que accedeu en 2008 a unha vivenda en aluguer incrementouse un 18,3%
A primeira, de obrigado cumprimento segundo dita a Lei de Arrendamentos Urbanos, ha de ser equivalente a unha mensualidade de renda, se o inmoble alúgase para uso de vivenda, e de dúas mensualidades, cando teña unha utilización comercial. Durante a vixencia do contrato, a fianza non estará suxeita a actualización, pero cada vez que o arrendamento prorróguese, o propietario poderá esixir que a fianza se incremente ou diminúa ata axustarse á renda vixente. O seu obxectivo é cubrir os posibles danos materiais na vivenda. Se ao termo do contrato o propietario revísaa e descobre que os electrodomésticos están deteriorados ou aprecia danos en portas ou en calquera outro elemento do inmoble, está no seu dereito de non reembolsar a fianza.
A Lei de Arrendamentos Urbanos dispón, ademais, que ambas as partes poden pactar calquera outra garantía adicional que se considere oportuna. Unha delas é o contrato dun seguro de aluguer. A cobertura deste tipo de pólizas, que xestionan os propietarios, inclúe unha garantía de cobro de ata 12 mensualidades impagadas, a compensación por vandalismo ou deterioración do inmoble e a cobertura dos gastos dun avogado, se o titular da póliza requíreo. Este seguro é unha ferramenta imprescindible nalgúns casos. Non obtante, antes de contratalo, convén coñecer o prezo, as coberturas e os límites. En liñas xerais, oscila entre o 4% e o 5% do custo anual das rendas do inmoble.
Aval bancario: hai que renovalo
Ata hai pouco, apenas os propietarios de Madrid e Barcelona esixían a presentación dun aval bancario. Hoxe en día, con todo, converteuse nunha cláusula máis do contrato de aluguer. O seu obxectivo é similar ao da fianza, pero ambas as fórmulas son diferentes na forma. O aval protexe fronte á falta de pagamentos, aínda que tamén se emprega para cubrir os posibles danos no piso.
Fianza, aval bancario e seguros de aluguer protexen á propietaria fronte ao inquilino que non cumpre as obrigacións pactadas
Esta medida non agrada demasiado aos inquilinos, xa que para outorgar o aval -o total das rendas anuais- o banco esixe reter esta mesma cantidade na conta, sen posibilidade de dispor dela. Ademais, supón un custo para o inquilino, que debe pagar varias tarifas en concepto de comisións polo estudo da solicitude, a apertura e o risco que asume a entidade.
Moitos propietarios descoñecen que, do mesmo xeito que outras pólizas de seguros como as do fogar ou do coche, o aval bancario debe renovarse pasado un ano ou unha vez concluído o período polo que se asinou. Pola contra, as garantías se esfuman ao vencemento do prazo.
A elección do inquilino require considerar con antelación certos aspectos. Os máis destacados son:
- Cando se publique un anuncio, este debe dar a coñecer as características da casa, a localización e a renda mensual, ademais das condicións do contrato.
- Pódese acoutar a procura a partir de certos criterios: as familias con fillos maiores ou sen animais, en xeral, coidan mellor a casa; un traballo estable, solvente ou con contrato indefinido, adoita ser garantía de pago.
- En lugar de recorrer ao aval bancario, o propietario pode acudir á entidade coa que opera o inquilino e interesarse pola súa reputación pagadora.
- Os informes de caseiros anteriores son outra opción, pero hai que manexar esta información con coidado. As referencias sobre o candidato poden esconder o seu interese por “librarse” del.
