Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Axentes da Propiedade Inmobiliaria

Asesoran en materia de vivenda, aínda que tras a liberalización do sector aumentan os abusos
Por miren 6 de Febreiro de 2003

Nun momento de boom inmobiliario como o actual, xorde a figura do axente da propiedade inmobiliaria ou API como intermediario en cómpraa-venda, aluguer ou cesión dun ben inmoble. En España existen entre 8.000 e 10.000 APIs; só en Biscaia, calcúlanse máis de 500. En que ocasións interesa contratar un API?, Cal é a súa comisión? Que relación ten coa inmobiliaria? Convén saber que pode chegar a cobrar máis de 30.000 euros por unha xestión. Una lei expedida polo Ministerio de Fomento en abril de 2000 abriu as portas a calquera persoa paira exercer, coa consecuente falta de cualificación profesional e o notable incremento de abusos. As asociacións de consumidores recomendan ao cliente realizar persoalmente a operación, sen intermediación algunha.

Un servizo paira o consumidor

Na difícil tarefa de buscar una vivenda o interesado carece, na maioría das ocasións, da información necesaria para que a operación execútese de maneira satisfactoria. Créase así a necesidade de contratar un profesional que asesore ao consumidor antes de comprar, vender, alugar ou ceder un ben inmoble.

Con este fin nace en 1948 a figura do axente da propiedade inmobiliaria (API), que desde 1969 e a través de superar una oposición pública obtén una titulación oficial expedida polo Ministerio de Fomento.

Un API pode crear o seu propio negocio, abrindo, por exemplo una inmobiliaria. Con todo, neste punto, convén distinguir entre un axente e calquera outro intermediario. A primeiro conta cun título, uns honorarios estipulados e a aplicación de sancións ante posibles abusos por parte do Colexio correspondente; o segundo actúa con total liberdade no negocio.

Segundo revela o presidente do Consello Xeral de Colexios de Axentes da Propiedade Inmobiliaria, Fernando García Notario, nestes momentos existen no noso país entre 8.000 e 10.000 APIs. Só nunha provincia como Biscaia, estímanse máis de 500.

A principal misión dun API é a de servir de intermediario ao usuario paira calquera cuestión relacionada coa vivenda. “A súa misión é a de escoitar, antes de informar, o que busca o cliente”, afirma o presidente do Colexio de Axentes da Propiedade Inmobiliaria de Biscaia, José Ramón Gorostiza.

Una vez coñecidos os pormenores, o axente ofrece a súa formación e experiencia paira propor sistemas de financiamento favorables nunha futura operación. Considerando que una casa é un dos bens máis importantes en calquera economía familiar, “un API acompaña ao cliente até a notaría e ofrécelle a súa axuda paira resolver inconvenientes que se poidan producir antes de estampar a firma”, explica Gorostiza.

Con todo, esta función en aparencia sinxela, non se cumpre sempre, porque non todos os que actúan no sector inmobiliario son especialistas tecnicamente formados e preparados.

Calquera pode intervir

A pesar de que o Ministerio de Fomento expide desde 1969 -21 anos despois de crearse a profesión- un título oficial de Axente da Propiedade Inmobiliaria que faculta paira inscribirse no Colexio Oficial correspondente, na actualidade non é un requisito imprescindible paira exercer dita actividade. “Calquera persoa pode facelo sen que a Administración poña ningún inconveniente”, denuncia o presidente do Colexio de Axentes de Biscaia.

Aínda que o Ministerio de Fomento creou a norma paira regularizar a actividade do xestor inmobiliario, o Real Decreto, 4/2000 de 23 de xuño de Medidas Urxentes de Liberalización no Sector Inmobiliario e Transportes, recollía que “as actividades enumeradas no artigo 1 do Decreto 3248/1969 poderán ser exercidas libremente sen necesidade de estar en posesión de título algún nin de pertenza a ningún Colexio Oficial”.

O Ministerio considera de maneira paradoxal que esta medida “non supón a desaparición dos actuais axentes da propiedade inmobiliaria, quen continuarán no exercicio das súas actividades…; pola contra, a súa propia existencia supón, na demanda polos usuarios de servizos de intermediación neste sector, un valor engadido e una garantía de calidade derivada da posesión dun título profesional expedido polo Ministerio de Fomento e da súa matriculación no correspondente Colexio Oficial”.

Despois da aprobación de devandita norma, o Executivo decidiu a supresión dos exames paira obter a titulación de API. A última proba realizouse o día 9 de abril de 2000. “Dous meses máis tarde eliminouse e nestes momentos non está prevista nova convocatoria”, cita a páxina web do Ministerio de Fomento, www.mfom.es , no seu apartado de Vivenda.

Paira o presidente do Colexio de Axentes da Propiedade de Biscaia, a nova lei constitúe un despropósito e una equivocación moi grande por parte do Goberno, porque no canto de regularizar a actividade, “haa desregularizado”, sentenza. Coa nova lexislación, “calquera pode intervir como xestor inmobiliario”, apostila.

Aínda que, por lei, non é necesario ser un API paira exercer como axente da propiedade, o presidente do órgano biscaíño revela que en calquera país de Europa requírese o que se denomina un “rexistro” paira o exercicio da profesión. “Algo que en España non existe”, matiza. Ademais, debe haber una “póliza de responsabilidade civil” que protexa ao usuario ante posibles fraudes.

Abusos nos honorarios

Pola prestación dos seus servizos, un axente da propiedade cobra una comisión, “uns baremos de honorarios estimativos, que adoitan roldar entre o 3 e o 5%, aínda que varía segundo en que comunidade autónoma leve a cabo a operación”, explica García Notario. Así, por vender un piso de 300.506 euros (uns 50 millóns de pesetas), un API cobraría entre 9015 euros (case 1.500.000 pesetas) e 15.025 (2.500.000 de pesetas).

Con todo, a liberalización do sector trouxo consigo un incremento de abusos.”Hai intermediarios que cobran até un 10% nunha xestión de compra-venda”, aseguran desde a Organización de Consumidores e Usuarios (OCU). Polo que no exemplo anterior a comisión ascendería até os 30.050 euros (case cinco millóns das antigas pesetas).

Desde a OCU, xa se considera “exageradísimo” cobrar honorarios dun 5% por ofrecer estes servizos. Con todo, “son os casos menos sanguentos”, apunta o seu responsable de comunicación, Izverniceanu. “Coñecemos situacións de intermediarios que cobraron tanto ao comprador como ao vendedor por separado, cando se trata dunha soa operación. Mesmo, prosegue, temos aquí un contrato cuxa cláusula establece una comisión do 10% paira o xestor, que polo seu bo facer pode mesmo incrementarse”.

Esta “ausencia total de control” desaconsella, salvo excepcións, contratar os servizos dun API, segundo a OCU. “Está moi limitado. Só se se ten pouco tempo e ganas por parte do interesado de visitar os pisos, ou no caso de ir vivir a unha cidade nova, recomendamos acudir a eles; paira o resto, é preferible facer a xestión directamente e sen intermediarios”, aclaran.

Por todo iso, desde a citada organización de consumidores esíxese que a liberalización do sector inmobiliario traia consigo “una preparación mínima por parte dos profesionais -paira, por exemplo, saber redactar os contratos- e un seguro de responsabilidade civil paira evitar os casos de fraude e facer fronte ao pago de indemnizacións”.

Liberalización negativa

A liberdade neste sector, promovida polo Goberno, afectou de maneira negativa ao consumidor, que se viu desconcertado polo número de intermediarios que apareceron no mercado. “Moitos deles, coa súa picaresca, abusaron e seguen abusando do consumidor”, argumenta o presidente do máximo órgano colexial, en Madrid. Neste sentido, está a buscarse a aprobación dun proxecto, con rango de lei, paira clarificar a situación do sector inmobiliario, explica García Notario.

Da mesma opinión é a portavoz da Unión de Consumidores de Euskadi (UCE) en Biscaia, Susana Solar. “O consumidor ten un descoñecemento absoluto dos seus dereitos neste terreo”, denuncia.

Como consecuencia de devanditos abusos, Solar explica que os temas relacionados coa vivenda son os que maiores reclamacións xeran. Á marxe de que sexan APIs ou algúns dos múltiples profesionais que se dedican ao sector, “o principal problema que temos con eles é a ausencia de contrato e, na súa falta, o seu incumprimento”, denuncian desde UCE. Cando alguén acode a eles paira comprar ou vender un inmoble, non se asina ningún tipo de documento de compra-venda, asevera Solar. Nestas situacións, explica, “nunca queda claro quen se fai cargo de determinados gastos, sobre todo no que respecta á exclusividade en canto a vendas”.

Outro dos inconvenientes máis comúns, sinalan desde a asociación de consumidores biscaíña, é que entre a entrega do sinal e a firma do contrato definitivo xorden conflitos talles como o incumprimento das datas de pagos nas diversas fases do proceso de compra-venda que, en moitas ocasións, termina nos xulgados”, explica Solar. “Lavarse as mans en metade do proceso é bastante común”, engade. “Nós tivemos casos de persoas a quen venderan una casa que xa tiña dono”, sentenza.

Outro dos aspectos máis reclamados polos consumidores é a falta de publicidade. En moitos casos, nada ten que ver o que se ofrece ao cliente antes de comprobación “in situ” dun inmoble. “Ao que se suman outros inconvenientes, como as débedas do propietario da vivenda coa comunidade de veciños, revela a portavoz de UCE.

Cando debo contratar un API?

Por todo o mencionado até agora, o consumidor que desexa realizar una operación inmobiliaria, sexa esta compra, venda, aluguer ou cesión, ve ao intermediario como una persoa que busca lucrarse, e non como un profesional.

Gorostiza admite que o API non é visto con bos ollos e que a súa práctica ten “mala prensa”. “A nós catalógannos como vendepisos e a maior parte da xente ve detrás a mafias, con todo, o que pretendemos é dar un bo servizo ao consumidor”. “Á hora de negociar, ao cliente dálle o mesmo facelo cun API que con outra persoa, sempre que lle dea o que busca”, sentenza.

O consumidor que vai comprar una vivenda “non nos valora na mesma medida que o poden facer as empresas ou os xulgados, paira os que facemos peritajes”, laméntase o presidente do órgano colexial vasco.

Un axente da propiedade inmobiliaria pode resultar útil paira o consumidor, a condición de que sexa un profesional titulado e con experiencia, nos seguintes supostos:

Cando o usuario é propietario da vivenda:

  • Se o interesado quere vender:
    • O API pregúntalle sobre a urxencia coa que desexa desprenderse do inmoble. Se o cliente ten máis présa obterá un prezo de venda menor que se espera máis tempo, xa que a situación do mercado inmobiliario pode revalorizar a contía. Neste sentido, o axente da propiedade informar os prezos de mercado na zona onde se ache a vivenda e canto diñeiro pode obter por el.
    • Busca ao futuro comprador e móstralle o inmoble.
    • Mantén informado de maneira puntual ao propietario dos posibles compradores.
    • Redacta o contrato e cita ás partes, acompañándolles até a notaría, último paso da operación de compra-venda. Resolve as posibles dúbidas de última hora antes da firma.

  • Se o interesado quere alugar:

    • Aconsellan ao arrendador sobre o prezo.
    • Buscan candidatos paira alugar o inmoble.
    • Informan o cliente sobre a situación persoal e profesional do arrendatario, ao que solicitan a nómina/s que garantan que pode facer fronte ao pago.
    • Asesoran ao dono da vivenda paira realizar un inventario dos bens que quedan na casa. Desta forma, queda constancia por escrito de todos eles. Este informe se adxunta ao contrato paira comprobar que non falta nada cando o piso quede libre.
    • Cita a arrendador e arrendatario paira a firma do contrato de aluguer, por un período pactado entre ambas as partes; o mínimo que se establece é un ano.

Cando o usuario non é propietario:

  • Se o interesado quere comprar:
    • O API encárgase de buscar o inmoble que máis se adecue ás necesidades e posibilidades económicas do cliente.
    • Acompáñanlle a visitar as vivendas seleccionadas e infórmanlles dos pormenores, anotando as posibles dúbidas que poidan ter os interesados.
    • Nalgúns casos, buscan a entidade financeira que conceda o préstamo hipotecario máis favorable.
    • Os axentes da propiedade encárganse de abrir o piso ao técnico que realiza a tasación, necesaria para que o banco conceda o crédito ao comprador.
    • Se hai necesidade de elaborar un contrato de compra-venda, que non sempre é necesario, estes profesionais encárganse da súa redacción.
    • Finalmente, acompañan ao cliente até a notaría, onde se atopará co propietario do inmoble, antes da firma.