Ter un índice de referencia para establecer un prezo máximo de aluguer e evitar rendas abusivas parece unha boa noticia se vives de aluguer . E, en principio, o é, xa que poderás acceder a unha vivenda con importes limitados. Con todo, como explican expertos inmobiliarios neste artigo, tamén ten unha serie de efectos negativos de face ao inquilino, entre os que destaca a potencial redución da oferta de inmobles en aluguer. Así, se o propietario decide non destinar a súa casa ao aluguer debido á limitación de prezos, atopar un piso podería ser misión case imposible ante a carencia de oferta de inmobles no mercado.
Que é o índice de prezos de aluguer e para que serve?
En España o acceso á vivenda non é sinxelo e os alugueres son, en ocasións e en moitas zonas, moi elevados. A crise sanitaria e económica provocada pola covid-19 foi a pinga que colmou o vaso. Se xa se atopaba nos plans do Goberno controlar o prezo dos alugueres para evitar abusos, agora converteuse nunha necesidade. En principio, para ter unha referencia, aprobouse xa o Sistema Estatal de Índices de Referencia do Prezo do Aluguer de Vivenda. Que é e para que serve?
Este índice permite coñecer os prezos dos arrendamentos por zonas, municipios, provincias, barrios e distritos, como explica Beatriz Alberte, responsable de Alugueres de Gilmar Consulting Inmobiliario. O seu obxectivo é servir de referencia aos particulares e aos diferentes axentes que operan no mercado do aluguer, segundo indica Lázaro Cubero, director do Departamento de Análise do Grupo Tecnocasa.
- Pódese utilizar como un mecanismo de información de prezos, “para ter unha referencia de cal é a evolución dos prezos en determinadas zonas”, sinala Emiliano Bermúdez, subdirector xeral de Donpiso.
- Pero, sobre todo, será un referente ao establecer un prezo máximo de aluguer por parte das administracións “que é para o que o crearon”, puntualiza Bermúdez. Para evitar situacións abusivas de prezos, pódese establecer un importe máximo a partir do cal non se poderá alugar un inmoble ou, se se fai, será con penalizacións.
É, pois, unha medida de intervención que persegue “apoiar aos inquilinos de vivendas en réxime de aluguer de face a darlles máis facilidades de acceso económico á hora de facerse cargo das rendas”, aclara Vicenç Hernandez Reche, CEO de Tecnotramit.
Imaxe: andreas160578
Baixarán os alugueres?
Se a Administración intervén os prezos do mercado, “é evidente que si baixarán os prezos dun aluguer“, recoñece Bermúdez. Impedir que un piso se alugar a partir dun determinado importe implica unha baixada da renda que hai que pagar, pero pode ter consecuencias “coa oferta de inmobles e coa posibilidade de poder acceder a un”, engade.
Os efectos sobre o aluguer “dependerán das políticas que teñan como referencia este índice”, asegura Cubero. En relación ao custo da vivenda en aluguer, neste momento de mercado en moitas cidades atópase nunha fase de estabilización e mesmo de descenso, por tanto, de momento “haberá que comprobar se o descenso débese ao índice ou ao propio mercado”, comenta.
Que me espera como inquilino
En opinión dos expertos consultados, limitar o prezo do aluguer é, en principio, positivo para o inquilino, porque poderá acceder a unha vivenda con prezos limitados. Con todo, apuntan que é negativo a medio e longo prazo, xa que pode ter varios efectos:
- Menor mantemento das casas. Os propietarios investirán menos diñeiro en conservar a vivenda suxeita a control, como resultado dos beneficios do aluguer.
- Menos oferta de alugueres. O control de prezos incentivará aos arrendadores a destinar o seu piso ao mercado da venda. Se a demanda segue sendo a que é ou superior, haberá dificultades para acceder a unha vivenda.
- Pode provocar desigualdade económica. Os inquilinos que non poidan acceder a unha casa controlada poderanse ver discriminados fronte aos que si puideron acceder a ela.
Imaxe: mastersenaiper
Que pasa se son propietario
En España hai moitos propietarios de pisos sen grandes fortunas, senón que son cidadáns que viven desa renda ou complementan co aluguer dun piso unha exigua pensión. Para eles os efectos son negativos desde o primeiro momento. En realidade, limitar a renda é un imposto implícito sobre o valor do capital residencial, en forma de vivenda en aluguer, sinala Alberte.
A renda que poden pedir polo seu inmoble estará limitada por este índice de referencia (terá que cumprir coa normativa establecida con arranxo a ese índice) e haberá propietarios a quen, debido a eses prezos de referencia, non lles vai a interesar pór en aluguer o seu inmoble, apunta Bermúdez.
Vicenç Hernandez engade que “nou se poden facer políticas para favorecer aos inquilinos mentres se prexudica aos propietarios”. Por iso, na súa opinión, en situación de bloqueo de prezos, a oferta verase moi reducida “cando se deberían establecer incentivos que permitan saír ao mercado de aluguer o parque de vivendas baleiras”.
É abusivo un aluguer? Os criterios para establecer se o prezo de arrendamento dun piso é un abuso ou non son moi subxectivos, xa que dependen do enfoque e a orientación que se lle queira dar, segundo comentan os expertos inmobiliarios.
En todo caso, a decisión de se hai arrendamentos en exceso elevados nun municipio corresponde á Administración pública. Débese realizar mediante un sistema de medias aritméticas por zonas xeográficas, de maneira que poidan establecer uns límites de prezo por metro cadrado, por encima do cal non se poderán pedir rendas por aluguer. Para determinar este índice estatal utilizaranse os datos procedentes da Axencia Tributaria, Facenda, o catastro, o rexistro da propiedade, o rexistro de depósitos de fianzas e diferentes fontes representativas do mercado do aluguer.
