Sentenzas recentes sobre a cláusula adoito ou os gastos de escrituración das hipotecas fan que se poida xerar desconfianza no sector bancario. Aínda así, a necesidade de financiamento para o acceso á vivenda segue sendo evidente. Por iso merece a pena expor como é un bo préstamo hipotecario hoxe e os seus aspectos máis relevantes: comisións, intereses, tipo de crédito e produtos vinculados.
Hipotecas: volven as comisións
O gran inimigo dos usuarios da banca son as comisións. Durante a fase de dixitalización, aínda en marcha, a banca apostou por reducir a súa rede de oficinas e caixeiros, para trasladar o seu negocio á Rede. Fíxoo baixo a premisa dun abaratamento do custo do servizo. Isto deu lugar a unha contorna xeneralizada de retirada de comisións que en datas recentes viu o seu final, dado a necesidade de minimizar o impacto do chan hipotecario.
Comisións como a de apertura , cada vez menos presente, estableceranse de novo nas hipotecas, din os expertos. No entanto, en 2016 coñeceuse que o Goberno traballaba nun borrador que eliminaría as comisións de amortización anticipada, polo que aínda sería posible atopar hipotecas sen comisións.
Hipotecas: o interese remonta
Do mesmo xeito que se empezan a ver máis comisións, os tipos de interese das hipotecas parecen comezar a saír da longa hibernación que as mantivo á baixa durante todos estes anos. Na actualidade, hai diferenciais por baixo do 1% para hipotecas variables, aínda que a gran parte das hipotecas atópanse en torno ao euribor 1,25%.
Resulta algo máis difícil detectar as hipotecas fixas máis competitivas só mirando o interese, posto que nestes créditos o tipo vai ligado en proporción ao prazo. Aínda así, é posible atopar intereses que van desde o 1,20% a 10 anos (algo realmente moi baixo), ata un 2,50% a 30 anos (unha hipoteca fixa estándar).
Compensan os produtos vinculados?
Non ten sentido falar de tipos de interese sen falar da vinculación. Moitas veces, tras un pequeno interese, escóndense produtos vinculados, como seguros ou plans de pensión, que encarecen de forma notable o prezo do préstamo.
É posible que esta vinculación salga a conta, se cobre necesidades que se teñen e se o seu prezo resulta adecuado, pero noutras ocasións haberá que ir con coidado. Ante calquera dúbida, recoméndase realizar simulacións de cota de hipoteca para coñecer o custo real. Aínda así, tamén é posible achar hipotecas sen vinculación para os que non queiran ningún extra no seu préstamo.
Desaparición definitiva da cláusula adoito
A letra pequena do contrato moitas veces non adoita selo, senón que se atopa dentro do propio contido do contrato hipotecario, enterradas entre outras cláusulas menos relevantes. Se algo ten de bo o actual escenario de reclamacións masivas ao banco é que deixará tras de si un sistema financeiro máis saneado e onde as leis de transparencia protección ao consumidor terán maior protagonismo.
Dito doutro xeito, grazas aos actuais xuízos, os contratos hipotecarios actuais redáctanse directamente sen cláusula adoito.
Hipoteca: mellor fixa ou variable?
Dado que aínda existe a posibilidade de atopar produtos competitivos en ambas as categorías, 2017 manterá aínda a dúbida sobre que tipo escoller. Non existe ningunha fórmula que permita saber cal dos dous tipos de hipoteca é mellor. Son dous produtos que, aínda que teñen a mesma finalidade, responden a criterios diferentes.
Tradicionalmente, España foi fiel ao tipo variable debido ao prezo prohibitivo das hipotecas fixas. O actual contexto de índices de referencia polos chans animou á banca a propor o tipo fixo como garante da tranquilidade para ambas as partes: os clientes non teñen que temer escenarios de fortes subidas do euribor e a banca asegúrase certa marxe de ingresos (maior que o que conseguen vía tipo variable na actualidade).
A clave sobre que hipoteca é mellor será a propia percepción que se teña da evolución da economía: se se pensa que o actual escenario de tipos baixos manterase durante moito tempo, unha hipoteca variable permitirá aforrar un bo tanto. Se, pola contra, crese que a economía retomará o seu crecemento con forza, o tipo fixo blindará ante a variación dos índices.
