Incluír como copropietario na escritura dunha vivenda ao cónxuxe parecería algo sinxelo de realizar. Con todo, non o é tanto debido aos custos que implica e aos trámites que iso supón. Contando só os gastos en notarios, asesores e o propio trámite para cambiar a titularidade no Rexistro da Propiedade, as xestións a pagar superan os 1.000 euros. Ademais, a diferente tributación dos impostos correspondentes segundo a comunidade autónoma onde se realice a operación pode encarecer a suma final ata alcanzar os 25.000 euros, aínda que se trate dunha vivenda de similares características pero con diferente localización xeográfica. Con todo, en España realizáronse máis de 900.000 compra-vendas de vivendas en 2006, das cales preto de 500.000 corresponderon a casas usadas.
Existen dúas maneiras de introducir á parella na escritura da vivenda; cómpraa-venda ou a doazón. Independentemente de cal sexa a opción elixida, el ou ela, no momento de iniciar o proceso, pasan a ser ou ben ‘compradores’, no primeiro caso, ou ‘donatarios’, no segundo. Neste último caso, estar ou non casados pode ter consecuencias no cálculo do imposto, xa que o carácter de non ‘ser familiar’ incrementa a tributación.
Compra-venda
Das dúas variedades existentes para introducir á parella na titularidade da escritura -compra venda ou doazón-, a primeira adoita ser a máis económica para as dúas partes. Gastos como os honorarios do notario compártense, aínda que os restantes varían en función de se se é comprador ou vendedor. O primeiro, o comprador, debe facer fronte ao cambio de escritura no Rexistro da Propiedade e á modificación da titularidade no Rexistro Catastral, aínda que este trámite habitualmente faino o propio notario. Pero o desembolso máis oneroso por parte do comprador é o Imposto sobre Transmisións Patrimoniais (ITP), que grava o 7% da cantidade final de cómpraa-venda. Ademais, debe acreditarse de forma fidedigna ante o notario a forma de pago acordada.
Gastos como os honorarios do notario compártense, aínda que os restantes varían en función de se se é comprador ou vendedor
No caso do vendedor, ademais de compartir o pago do notario, debe facer fronte ao pago do Imposto Municipal sobre o Incremento do Valor dos Terreos (IMIVIT), máis coñecido como ‘a plusvalía municipal’. Tamén terá que pagar o 18% de IRPF, pola diferenza entre o valor de transmisión e o custo de adquisición. As contías económicas destes pagos varían, no primeiro caso, segundo o municipio e o valor catastral do chan do inmoble e, no segundo, en función do prezo da vivenda.
Doazón
A outra posibilidade para introducir á parella na escritura dunha vivenda é a doazón. Algúns trámites coinciden cos que se deben realizar no proceso de compra-venda, como o do notario e o do Rexistro da Propiedade. Pero hai que ter en conta que o Imposto Sobre Doazóns (ISD) pode encarecer moito a operación. O mínimo a pagar será o 7,65% do prezo de adquisición da vivenda e pode chegar ata o 34%.
Canto maior sexa o patrimonio de quen recibe, máis se debe pagar
Pero, ademais, á cifra que se obteña despois de aplicar a porcentaxe, asígnaselle unha serie de coeficientes multiplicadores, que varían segundo o parentesco dos protagonistas e o patrimonio preexistente de quen recibe a doazón. Se o grao é directo, é dicir, entre pais e fillos ou cónxuxe, a cifra multiplicarase por un. Mentres que se se quere incluír na escritura á parella sentimental, deberase multiplicar por dúas. E isto débese a que un dos membros dunha parella non casada considéraselle un ‘estraño’.
A cantidade tamén depende da comunidade autónoma en que se estea domiciliado, xa que en determinadas comunidades ás parellas de feito considérallas igual que un matrimonio. Pero este imposto tamén ten en conta o patrimonio preexistente da persoa á que vai doar a vivenda. O tramo inferior é ata 390.657,87 euros. Canto maior sexa o patrimonio de quen recibe, máis se debe pagar.
Todos estes gastos son inferiores se os trámites finalízanse antes de que se cumpra un ano desde que un dos membros da parella adquirise a vivenda, ou se contraen matrimonio antes de formalizar a doazón.
Cando se inicia unha operación de tanta envergadura e con tal cantidade de trámites o ideal é recorrer a un experto no tema. Dependendo de se se é parella de feito ou matrimonio, o lugar onde se está domiciliado, o tempo transcorrido desde a adquisición da vivenda e o patrimonio preexistente de quen recibe a doazón o custo total da operación pode ser moi superior ou inferior.
Os trámites obrigatorios e o asesoramento fiscal e xurídico aumentan os gastos dun proceso xa de seu custoso. Deberase ter en conta os seguintes aspectos:
- Os honorarios de notarios e rexistradores varían en función do valor do inmoble, aínda que traballen con determinados aranceis oficiais e iguais para todos.
- Nun suposto dunha vivenda sen garaxe, e que o seu tasación de mercado sexa duns 180.000 euros, os honorarios a pagar de notaríaa serían de 120 euros para o comprador e 390 euros para o vendedor. Ademais, o prezo do trámite que se debe realizar no Rexistro da Propiedade, que ten que pagar o comprador, ascendería a uns 300 euros.
- A modificación da titularidade no Catastro é gratuïta a condición de que a realice o interesado. No caso de que a tramite o notario pasará a ser un gasto máis a engadir na súa factura.
- Pódese contratar o servizo dun profesional que lle asesore nos complicados temas fiscais e xurídicos. Neste caso, os prezos varían segundo a complexidade do proceso pero os seus honorarios nunca baixarán dos 150 euros e poden chegar a superar con facilidade os 600 euros.
