Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Cambios na Lei de Arrendamentos, como afecta a propietario e inquilino?

Entre outras reformas que favorecen aos inquilinos, o novo real decreto en materia de vivenda fixa que os contratos de aluguer teñan una duración mínima de cinco anos
Por Blanca Álvarez Barco 27 de Decembro de 2018
Img comprar primera vivienda hd
Imagen: tonodiaz

Quen asinen un contrato de. aluguer a partir do día 19 de decembro están de parabén. Ese día entraron en vigor as medidas urxentes que reforman a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) paira brindar protección ao inquilino e que pretenden, ademais, dinamizar o mercado de aluguer, terminar coa burbulla de prezos nas grandes cidades e dar ao aluguer una vertente máis social. Entre os cambios, destaca o aumento da duración mínima do contrato e da prórroga do contrato ou a limitación das fianzas , como detallamos nas seguintes liñas.

Que cambia a reforma?

O 22 % dos españois vive en réxime de aluguer. E, en moitos casos, pagando pola súa casa prezos desorbitados, que consumen boa parte dos seus ingresos mensuais. Paira tentar frear esta burbulla de prezos, atallar a especulación e protexer aos fogares máis vulnerables, entre outras razóns, o Goberno promulgou un Real Decreto de medidas urxentes en materia de vivenda e aluguer , modificando cinco normativas: Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU), Lei de Propiedade Horizontal (LPH), Lei de Enjuiciamiento Civil, Lei Reguladora de Facendas Locais e Lei de Imposto de Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados.

Img alquilerreforma grandeImaxe: congerdesign

Daniel Sot, letrado de AOB avogados, dános as claves das principais reformas aprobadas:

  • 1. Duración do contrato . O máis importante, e que afecta a todos os contratos subscritos a partir do 19 de decembro de 2018, é o aumento da duración mínima dos contratos de arrendamento destinados á vivenda habitual do inquilino. Aínda que un contrato establecese a duración dun ano, o contrato de arrendamento íase renovando ano a ano -sempre que o inquilino quixese- até un máximo de tres, estando obrigado o propietario a soportar esa duración mínima dun ano. Coa reforma, a duración mínima pasa a cinco anos ; é dicir, se o inquilino asina un contrato dun ano, e sempre que este queira, poderá permanecer na casa durante un máximo de cinco, “con algunha que outra excepción que xa contempla a lei en caso de necesidade do arrendador”, sinala o experto. Ademais, ese aumento da duración mínima será maior se o propietario é una persoa xurídica, xa que pasará a ter una duración mínima de sete anos. Deste xeito, téntase frear a especulación.
  • 2. As prórrogas . Até agora, si finalizada a duración mínima (tres anos) ninguén preavisaba a súa vontade de non renovar o contrato, prorrogábase de forma automática durante un ano. Coa reforma, se ninguén preavisa con 30 días de antelación, o contrato irase renovando ano a ano até un máximo de tres anos máis, se o inquilino deséxao, e debendo soportala obrigatoriamente o propietario. Por iso, “un novo inquilino podería chegar a estar, sen asinar un novo contrato, até oito anos”, explica Sot.

  • 3. Fianza

    . A lei establecía até o día 19 de decembro que nos contratos de arrendamento de vivenda debía existir una fianza de polo menos una mensualidade de renda. Agora ben, “a práctica habitual, sobre todo nas grandes cidades, era que se pactasen ‘garantías adicionais’ con varias mensualidades de aluguer, cousa que dificultaba o acceso ao aluguer”, apunta o avogado. Coa nova reforma, establécese que, á parte da fianza, como máximo só poderán esixir dúas mensualidades de renda como garantía adicional .
  • 4. Os gastos do contrato

    . Se o propietario é una persoa xurídica, os gastos da inmobiliaria deberá pagalos sempre o propietario, e non como até a data, que a práctica habitual era que o pagase o inquilino.

Desde cando se aplican os cambios?

O real decreto que modifica a normativa sobre o aluguer entrou en vigor o día 19 de decembro e só afecta os contratos que se asinen a partir desa data. É dicir, as medidas non teñen carácter retroactivo e os contratos que agora están vixentes continúan nos mesmos termos e condicións en que se asinaron .

As vantaxes dos cambios paira o inquilino

“O gran vencedor das reformas, moi proteccionistas, foi o inquilino”, recoñece Ferrán Font, director de proxectos de Pisos.com. O feito de que a duración mínima dos contratos sexa maior e que se amplíe a duración das prórrogas “dá maior estabilidade ao inquilino, xa que, por unha banda, evita que cada tres anos téñase que renegociar o contrato que, en función do mercado inmobiliario, ou polo menos até a data, ten una tendencia á alza”, sinalan desde AOB Avogados.

A limitación das garantías adicionais favorece una maior accesibilidade ao mercado de aluguer

A reforma evita tamén que cada tres anos, “caso de non mediar acordo co propietario, o inquilino teña que asumir novos custos de mudanzas, gastos de contrato, etc.”. E a limitación das garantías adicionais favorece que exista una “maior accesibilidade ao mercado do aluguer, xa que, en ocasións, as altas pretensións dos propietarios á hora de pedir as garantías obstaculizaban a posibilidade de contratar”, engade Sot.

Img alquilerreformalau grandeImaxe: Tumisu

Como afectan os cambios ao propietario

A reforma, no seu conxunto e en liñas xerais, “beneficia ao inquilino e non ao propietario”, apunta Daniel Sot. Da mesma opinión é Fernando Encinar, xefe de estudos de Idealista, quen engade que “as reformas que penalizan aos propietarios poden acabar provocando que a oferta sexa menor e os prezos suban “. Tamén niso coincide o experto inmobiliario Ferrán Font.

A reforma da LAU abre a posibilidade tamén a que os concellos poidan regular bonificacións en canto ao imposto de bens inmobles (IBI) paira os propietarios, sempre que se acollan a unha limitación do prezo de aluguer que regularía cada consistorio. No entanto, ao deixar a regulación aos entes locais, “é toda una incógnita como se plasmará este aspecto”, puntualiza Sot.

Fomentará o aluguer esta reforma?

As novas medidas, en opinión do avogado Daniel Sot, “favorecerán o mercado de aluguer, xa que dará maior estabilidade e o aluguer non quedará supeditado a picos cortoplacistas”, que poden facer que un propietario decidise non renovar ao seu inquilino. Ademais, a nova reforma en canto á duración e prazos é a que estivo vixente entre os anos 1995 e 2013, “sen que en liñas xerais en devanditos períodos (fóra dos últimos anos da crise) percibiuse un aumento de pisos baleiros”.

“O problema non é a temporalidade do contrato, senón os prezos do aluguer”, segundo o experto inmobiliario Ferrán Font

Discrepa disto Fernando Encinar quen sinala que nun contrato de aluguer sempre hai dous partes, o propietario e o inquilino, e “desequilibrar a balanza, como fixo o Goberno cambiando a LAU”, pode ser un perigo. Ademais, bota en falta máis solucións que animen aos propietarios de casas baleiras a polas en aluguer e “co aprobado polo Goberno, xérase máis incerteza legal e aumenta a desconfianza”.

Pola súa banda, Ferrán Font mantense á expectativa, pois cre que “o problema non é a temporalidade do contrato (o que se abordou nesta reforma), senón o prezo dos alugueres, que soben mentres os salarios mantéñense estables”. E, na súa opinión, debería ser una lei que “dea ferramentas paira favorecer a liberalización dos pisos baleiros ou fomentar o aluguer social, entre outras medidas”.

Cambios no aluguer de pisos turísticos

Os pisos vacacionais ven afectados de cheo polo real decreto promulgado polo Goberno. Non se prohibe o seu aluguer, pero modificou a Lei de Propiedade Horizontal: xa non é necesario que todos os propietarios estean en contra de que una casa úsese como vivenda turística, senón que bastará con que se opoñan tres quintas partes dos propietarios .