A pesar da contracción do mercado inmobiliario e o descenso de prezos das vivendas, a imposibilidade de conseguir unha hipoteca forza a moitos españois a vivir de aluguer. Coñecer antes de rubricar o contrato de arrendamento se o arrendador do inmoble é o seu pleno propietario ou é só o usufructuario será moi útil para saber a posible duración do aluguer. No seguinte artigo explícanse as cautelas que hai que tomar ao asinar o contrato dun inmoble de aluguer e coñecer como debe actuar o inquilino dun piso alugado cando o seu caseiro falece.
Que lle ocorre ao inquilino cando falece o arrendador
O prezo medio do aluguer de vivenda de segunda man aumentou un 0,8% en xullo de 2012, respecto ao mesmo mes do ano anterior, segundo o portal inmobiliario Fotocasa. Este dato corrobora que os españois optan cada vez máis pola fórmula do aluguer como refuxio ante a crise. Aínda así, no noso país hai tres millóns de inmobles baleiros, só o 17% da poboación reside en réxime de arrendamento, cando noutros estados europeos, como Reino Unido e Alemaña, entre un 30% e un 40% dos cidadáns vive de aluguer.
Mentres os caseiros seguen sendo, na súa maioría, persoas de idade avanzada, entre os inquilinos hai máis variedade, xa que se atopan numerosos novos emancipados, persoas con mobilidade laboral, solteiros, divorciados ou separados e moitas familias que non se poden expor a compra dunha vivenda porque non dispoñen de recursos económicos suficientes.
Só o pleno propietario e o usufructuario teñen potestade para ceder en arriendo unha vivenda
De calquera modo, cando unha persoa asina un contrato de aluguer de vivenda, debe coñecer de antemán se o arrendador do inmoble é o seu pleno propietario ou é só o usufructuario. Diso dependerá, en gran medida, a posible duración do arrendamento. Por norma xeral, esta información aparece no encabezamiento do contrato de aluguer, onde se inclúen os datos de identificación de ambas as partes e o carácter co que actúan no devandito contrato.
Para comprender que sucede co contrato de aluguer dun inquilino cando morre o arrendador, é conveniente aclarar certas situacións.
Se o arrendador falecido era pleno propietario
Se o caseiro falecido era o pleno propietario do inmoble arrendado, o contrato de aluguer seguirá en vigor tal e como se asinou, e só extinguirase cando venza o prazo.
Se, despois da morte do arrendador, un dos seus sucesores recibe en herdanza o usufructo da vivenda e outros a propiedade, o contrato de aluguer segue vixente nos mesmos termos. O novo caseiro será a persoa que recibiu en herdanza o usufructo do inmoble.
Aínda cando a lexislación non obriga a iso, é recomendable que o novo propietario arrendador comunique ao arrendatario o falecemento do anterior titular, así como a súa propia identidade e dirección, para facilitar todas as comunicacións propias da relación de aluguer.
Se se aproxima a data de vencemento do contrato e o arrendatario desexa seguir vivindo no inmoble e o novo arrendador tamén quere continuar a relación contractual, ten que acordarse con prontitude un novo contrato de aluguer, no que se pode negociar unha nova renda ou outras condicións.
Cando, tras a morte do arrendador, o prazo de arrendamento está próximo a expirar e o novo propietario non desexa continuar con el, convén que comunique ao inquilino con prema o seu desexo de extinguir o contrato de aluguer.
Cando o arrendador pleno propietario falece sen deixar herdeiros, a vivenda pasa a ser propiedade do Estado, quen se converte no novo caseiro.
Se o caseiro falecido era usufructuario
Hai que ter en conta que só o pleno propietario e o usufructuario poden arrendar unha vivenda. O aluguer é unha cesión do uso dun inmoble a unha terceira persoa a cambio dunha renda e, tanto o usufructuario como o pleno propietario, son os únicos que teñen potestade para o uso e goce, polo que só eles poden cedela.
Segundo estipula o artigo 480 do Código Civil, o usufructuario pode aproveitar en por si o ben usufructuado, arrendalo a outro e enajenar o seu dereito de usufructo, aínda que sexa de forma gratuíta, pero todos os contratos que celebre como usufructuario resolveranse ao fin do usufructo, salvo o arrendamento das leiras rústicas, que subsiste durante o ano agrícola.
Pola súa banda, o artigo 513 do Código Civil determina que o usufructo extínguese pola morte do usufructuario e, en leste mesmo sentido, o artigo 13.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos dispón que os arrendamentos outorgados por usufructuario acabarán ao termo do dereito do arrendador. De feito, o inquilino debe tomar en consideración que, tras o falecemento dun caseiro usufructuario, o contrato de arrendamento queda finalizado.
Cando morre o arrendador usufructuario, as facultades de uso e goce do inmoble pasan ao nó propietario, quen se converte en pleno propietario. En termos xurídicos dise, entón, que o nó propietario “ha consolidado” a propiedade.
O novo arrendador, herdeiro do caseiro usufructuario falecido, ten que remitir unha comunicación ao inquilino para darlle a entender que o contrato xa non é vixente. Se non se envía ningún escrito e séguese cobrando as rendas de aluguer antigas ou se realizan actos que poden interpretarse como que se desexa continuar alugando a vivenda, podería considerarse de forma tácita que se aceptou unha prórroga do contrato.
A diferenza entre un arrendador pleno propietario e outro que unicamente é usufructuario é de suma importancia. Cando un caseiro que é pleno propietario morre, o contrato de arrendamento segue en vigor. Con todo, cando o arrendador falecido é usufructuario, o contrato de aluguer queda extinguido.
Se os sucesores do arrendador defunto que herdaron o inmoble, deciden vendelo, o inquilino terá o dereito de tenteo e retracto sobre esa venda, é dicir, a adquisición preferente da vivenda en caso de venda.
En calquera caso, cando falece un arrendador, o máis urxente para os herdeiros é formalizar a sucesión. O trámite que se segue é distinto, en función de se hai ou non testamento, pero en ambos os casos débese realizar a inscrición dos novos titulares do inmoble no Rexistro da Propiedade. Mentres se tramita a herdanza e aínda non está inscrito o novo propietario no Rexistro da Propiedade, os herdeiros poden actuar como arrendadores:
Se hai testamento, o herdeiro da vivenda pode empezar a actuar como arrendador, aínda que aínda non estea inscrito no Rexistro o seu dereito de propiedade.
Se non hai testamento e os herdeiros son varios, o idóneo é que as actuacións as realicen todos de forma conxunta. Se non é posible, pode actuar un deles en nome e representación dos demais.
