Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Cando unha cláusula hipotecaria é abusiva?

En asuntos como o chan hipotecario, é preciso que sexa un xuíz o que ditamine o abuso da cláusula concreta

Na actualidade, centos de usuarios bancarios loitan contra as súas entidades polas denominadas cláusulas abusivas nas hipotecas, como a cláusula adoito. A alarma social é tal que foi necesario crear dependencias xurídicas específicas para estas cuestións. Pero as dúbidas persisten. Cando unha cláusula hipotecaria é abusiva e por que? A continuación acláranse todas as dúbidas.

Imaxe: Wavebreakmedia

Que entende a lei como cláusula abusiva?

Para empezar, é necesario aclarar que o termo abusivo non pode ser atribuído con liberdade a calquera cláusula que contradiga o interese do hipotecado, como é o caso que ocupa en multitude de reclamacións. De feito, en asuntos como o chan hipotecario, é preciso que sexa un xuíz o que ditamine o abuso da cláusula en particular.

En concreto, o texto legal que indica que cláusula pode ser considerada como abusiva, tamén chamada cláusula leonina, é o artigo 3 da Directiva 93/13/CEE do Consello, de 5 de abril de 1998, sobre as cláusulas abusivas nos contratos celebrados con consumidores, e o artigo 82 do T.R. da Lei Xeral para a Defensa dos Consumidores e Usuarios de 16 de novembro de 2007.

Nestes textos apúntase como abusiva toda cláusula cuxa existencia non foi negociada de maneira individual, impostas por unha soa das partes e que, ademais, pode estar relativamente oculta, así como escrita nunha linguaxe complicada e ambigua.

Canto tempo hai para reclamar?

Cando unha cláusula chega aos tribunais e o xuíz termina apuntando a unha situación de abusividad, a cláusula en cuestión pasa a ser nula de pleno dereito. Isto non significa que o contrato hipotecario perda toda a súa validez, senón que deberán restituírse os efectos desa cláusula coma se esta nunca existise. Ademais, é importante saber que isto tamén implica que a súa denuncia é por completo procedente e que non prescribe no tempo.

Este é un punto que crea bastante confusión, posto que antes de chegar a xuízo recoméndase expor primeiro a reclamación ao servizo de atención ao cliente (SAC) do banco. Cando moitos clientes entran en contacto co SAC da súa entidade, non é raro que esta responda que a súa queixa prescribiu, anulando a posibilidade de obter restitución.

A pesar desta resposta, se se está convencido de que se produciu unha situación de inxustiza, non se debe desistir. Aínda que afirmen que a reclamación non procede, aínda se pode elevar a queixa ao Banco de España e, no caso de que este tamén dea a razón á entidade, pasar á vía legal.

Imaxe: Mark Moz

Imaxe: Mark Moz

Que cláusulas foron indicadas como abusivas ata agora?

Hai un consistente número de cláusulas que foron declaradas abusivas nos tribunais:

  • Cláusula adoito: a aplicación dun interese mínimo sen expreso coñecemento do cliente provocou tantas demandas que o Ministerio de Xustiza tivo que crear xulgados especializados en cada capital de provincia.
  • Gastos de constitución de hipoteca: en 2015, e tras unha sentenza do Tribunal Supremo, abriuse a veda contra uns gastos que a lei indica deben ser satisfeitos polo banco en tanto que é parte interesada (ou polo menos que se dea unha distribución equitativa entre cliente e entidade), en contra do que viña facendo.
  • Vencemento anticipado: antes de 2013, a falta de pagamento dunha cota mensual outorgaba ao banco a potestade de reclamar o total da débeda hipotecaria. Nese ano o prazo estendeuse a tres cotas. E na futura reforma da lei hipotecaria establecerase unha relación entre a débeda contraída e a débeda restante.
  • Execución con titularización: é habitual que os bancos vendan a hipoteca a terceiras partes como produto de investimento. Con todo, cando isto ten lugar, a mesma entidade deixa de ter potestade sobre o comezo da execución hipotecaria, sendo esa terceira parte que comprou a hipoteca a que debe iniciar tal procedemento.
  • Cláusula 360/635: mediante unha manobra matemática, o cálculo de intereses establecíase sobre o total dos días do ano, mentres que para o deveño dos intereses utilizábanse os 360 días dun ano comercial. Isto incrementa o custo para o cliente.
  • Intereses de demora: tamén regulados en 2013, na actualidade non poden ser superiores a tres veces o tipo de interese do diñeiro.

Mellor previr que curar

Unha vez asinada a hipoteca, o único que se pode facer é revisar as escrituras. Se non se está familiarizado coa linguaxe bancaria ou non se dispón do tempo necesario, pódese solicitar a axuda das diferentes axencias de defensa do consumidor ou dalgún especialista na materia que poida asesorar.

Con todo, nestes casos, o máis importante é asegurarse antes da firma de que a hipoteca pasa todos os controis de calidade. Para iso, hai unha serie de documentos previos á rúbrica, como son a FIPRE (Ficha de Información Precontractual), a FIPER (Ficha Informativa Personalizada) e a oferta vinculante que se pode pedir ao banco. Aínda que estes documentos non conteñen a totalidade do acordo hipotecario, deberán recoller as condicións máis importantes, coma se inclúese unha limitación ao interese ou a quen lle corresponde pagar os gastos de apertura.

Do mesmo xeito, as escrituras do préstamo estarán dispoñibles no notario para que se poidan revisar un mínimo de tres días antes da firma.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

HelpMyCash

Pódeche interesar:

Infografías | Fotografías | Investigaciones

Información de Copyright e aviso legal

Visita a nosa canle Eroski Consumer TV

En EROSKI CONSUMER tomámonos moi en serio a privacidade dos teus datos, aviso legal. © Fundación EROSKI

Fundación EROSKI

Validacións desta páxina

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación do W3C indicando que este documento é XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto