Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Canto custa alargar una hipoteca?

Ampliar o período de amortización pode ser una solución a curto prazo pero ao final acábase pagando máis
Por Marta Parreño 19 de Agosto de 2008
Img hipoteca llaves
Imagen: daniel wildman

Una solución rápida

Afrontar a cota da hipoteca faise cada vez máis costa arriba, especialmente aos que compraron a súa vivenda nos últimos tres anos, que viron como o Euribor duplicouse e o pago mensual destinado a pagar a casa aumentou un 35% nese tempo. A todos estes compradores, alargar o prazo da hipoteca permitiríalles saír á boia e non asfixiarse paira chegar a final de mes, pero, segundo sinalan os expertos, sería una solución a curto prazo e, ao final, acabarían pagando máis.

O importe do préstamo, o prazo pactado co banco e o tipo de interese son o tres elementos que determinan a cantidade da cota mensual que se debe pagar pola hipoteca. Dado que comprarse un piso é una operación custosa, o vencimiento da hipoteca adoita superar os 20 anos. En moitos casos alcanza mesmo os 40 ó 50 anos e, aínda que realmente é o menos habitual, uns poucos encadeáronse” para sempre a hipotecas a 100 anos, tal e como fan en Xapón, onde este prazo de amortización é moi utilizado. No entanto, segundo datos do 2007 do Instituto Nacional de Estatística (INE), en España o prazo medio solicitado polos compradores dunha vivenda é de 26 anos e o prazo real de amortización queda fixado en só en 8 anos.

Os trámites por alargar una hipoteca custan 600 euros entre notaría, rexistro, impostos e comisións

Alargar una hipoteca é una solución rápida paira os que van moi apurados. Pero son varios os expertos que desaconsellan optar por esta alternativa, posto que supón un mero desafogo temporal que, a longo prazo, tras sumar os intereses bancarios dos anos engadidos, salgue bastante máis caro e unicamente beneficia ás entidades financeiras. Calcúlase que as hipotecas medias en España ascenden a 147.000 euros, que se se contratasen a 50 anos poderían chegar a custar case o triplo do capital solicitado. Prolongar o prazo do pago dunha hipoteca, pois, non adoita ser un bo negocio, xa que ao final o que se fai é “pagar máis intereses ao banco, aínda que a curto prazo o debedor benefíciase de ter que afrontar una cota menor”, como afirma Antonio Fernández, asesor financeiro de Bankinter. O mellor, engade, é adecuar o pago da hipoteca aos ingresos, e que a cota que resulte a pagar sexa sempre inferior ao 30%-35% dos ingresos.

Ademais dos intereses, os trámites de alargar una hipoteca poden custar, segundo cálculos de diversas entidades financeiras, uns 600 euros entre custos de notaría, rexistro, impostos e comisións. Facer persoalmente estes trámites en lugar de delegar nunha xestoría pode supor un aforro importante, duns 350 euros, aínda que tampouco é una opción barata.

En ocasións, ademais de prorrogar a hipoteca, algúns usuarios optan por consolidala con débedas doutros préstamos, acción que Fernández desaconsella. “Alargar o prazo e consolidar con hipotécaa débedas doutros préstamos ou cartóns de crédito é un mal negocio. Non ten lóxica pagar en 30 anos un coche ou una neveira”, afirma.

Aínda que o encarecemento do custo final da hipoteca en caso de alargala está claro, algúns expertos optimistas atopan vantaxes na prórroga da amortización. Argumentan que o diñeiro que se aforra nas cotas mensuais pode investirse noutros produtos que dean maior rendibilidade. Outro feito que hai que ter en conta é que, a pesar de aumento do custo final, a redución da cota mensual que supón alargar una hipoteca fai posible que moitas familias poidan comprar una vivenda, algo que doutra maneira resultaríalles imposible.

Tipos de cota e amortizacións en prazo

Hai varias fórmulas paira devolver o diñeiro da hipoteca ao banco. A máis habitual é pagar una cota, que pode ser mensual, trimestral ou semestral. Esta inclúe una parte proporcional do capital amortizado e os intereses correspondentes. Segundo o modo elixido paira pagar os intereses a cota será constante, crecente ou decreciente:

  • Constante: é a forma máis común. Consiste na redución dos intereses nunha contía proporcional á amortización.
  • Crecente: a cota aumenta porcentualmente cada ano. Desta maneira ao principio págase menos, pero a longo prazo páganse máis intereses.
  • Decreciente: os intereses vanse reducindo e amortízase sempre a mesma cantidade de capital. Ao contrario que a crecente, ao principio págase máis, pero logo a carga diminúe.

O máis aconsellable é pagar o máximo nos primeiros anos, xa que é cando se pagan máis intereses, e non condicionar as amortizacións ás desgravacións fiscais

Ademais da cota periódica, existe tamén a posibilidade de adiantar una parte do capital solicitado ao banco se se dispón de liquidez, e así poder reducir o prazo. Neste caso é importante decatarse de si o banco cobrará algunha comisión por esa amortización, xa que ás veces esas penalizacións pasan inadvertidas. Reducir o prazo é beneficioso xa que supón una diminución da cantidade abonada finalmente, pero só é aconsellable paira quen teñan moita liquidez.

O período de carencia é outra posibilidade que ofrecen os bancos, que consiste en pagar só os intereses durante os primeiros anos. Nese tempo o cliente non amortiza capital, pero, aínda que ao principio supón un aforro importante, una vez finalizado este lapso de tempo, as cotas increméntanse de maneira considerable.

Una amortización óptima

Contratar una hipoteca cun prazo de amortización moi longo pode ser contraproducente, así como acordar co banco un período de carencia sen necesidade. Amortizar ben una hipoteca pode reducir os gastos considerablemente e paira iso é aconsellable pagar o máximo nos primeiros anos, xa que é cando se pagan máis intereses, e non condicionar as amortizacións ás desgravacións fiscais (a porcentaxe de dedución por investimento en vivenda habitual é nun 10,05% a nivel estatal e dun 4,95% a nivel autonómico).

Outro aspecto importante á hora de asinar a hipoteca é non acordar co banco cotas demasiado altas, senón cantidades que poidan pagarse comodamente. Tampouco demasiado baixas, xa que pode resultar innecesario pagar intereses por máis anos. O máis importante ao contratar una hipoteca é acordar un prazo adecuado ao peto e, como indica Fernández, facelo da maneira máis equilibrada posible.