O interese é unha do tres patas sobre as que se apoia calquera préstamo hipotecario. As outras dúas son o prazo e o capital solicitado. Se non se quere pagar máis por unha casa, hai que ter moi claro que é o interese dunha hipoteca, como afecta o crédito e canto se abonará de verdade pola vivenda. Neste artigo abórdanse todas estas cuestións.
Que é o interese dunha hipoteca?
Sobre o interese nunha hipoteca pódense entender dúas cousas ben diferentes. En primeiro lugar, a modalidade de hipoteca e, en segundo, o prezo.
Por unha banda, están as hipotecas a interese fixo ou as hipotecas variables. No primeiro tipo, as cotas mensuais serán as mesmas durante toda a vida do préstamo, mentres que no segundo irán variando en función da cotización de quenda do índice de referencia (como o euribor); a maneira na que se estrutura este interese pode terminar tendo un impacto directo no custo do produto.
En segundo lugar, existe o chamado tipo de interese, que afecta o prezo que se terá que pagar ao financiar a vivenda. Deste xeito, nas hipotecas variables o interese exprésase indicando o índice de referencia do préstamo, ao cal se suma un diferencial. Un exemplo: euribor +1%, onde o euribor é o índice de referencia e o 1% é o diferencial, ou a porcentaxe que se abonará de máis, respecto ao índice. Nestas hipotecas non é posible coñecer por anticipado o interese que se pagará durante toda a vida do préstamo, xa que o euribor cambia mes a mes.
Nas hipotecas fixas, ocorre ao contrario: ao non existir ningún índice de referencia dentro do interese, poderase coñecer por adiantado a cota á que haberá que facer fronte cada mes. A pesar de que a clase fixa arroxe uns tipos de interese superiores aos variables, achega a gran tranquilidade de saber que se pagará con exactitude durante os próximos anos.
Como indica o banco o prezo da casa? TIN e TAE
Igual que cando se negocian as condicións dun traballo, onde o salario pode ser expresado en neto ou en bruto, no mundo hipotecario tamén hai indicadores similares: o tipo de interese nominal (TIN) e taxar anual equivalente (TAE).
O TIN, do mesmo xeito que sucede noutros produtos bancarios como depósitos a prazo fixo, contas de aforro ou outros préstamos, é unha porcentaxe pactada que será entregado á parte acredora pola parte debedora. Nun depósito, o TIN é a rendibilidade bruta que se obtén da imposición, mentres que nunha hipoteca será a rendibilidade que o banco logra por deixar o diñeiro.
Doutra banda, nos préstamos hipotecarios hai unha serie de gastos e comisións que poden encarecer o produto. O Banco de España, co obxectivo de crear un índice que permitise aos consumidores comparar dunha maneira máis fácil as diferentes alternativas, ideou o concepto de TAE . Esta porcentaxe non só incorpora o anterior interese nominal, senón que tamén inclúe no seu cálculo todos os custos directos da contratación do produto, como as comisións que puidesen derivarse, os gastos de operación ou da vinculación, polo que é un bo indicador para comparar diferentes hipotecas.
O que en realidade custará unha hipoteca
A clave para entender canto se terminará pagando por unha casa é comprender todos os custos adxacentes da hipoteca que se poden ir atopando polo camiño. O atractivo de saber esta información está en poder evitar, en ocasións, determinados pagos, aínda que noutras non quede máis remedio que desembolsar centos de euros.
Ao propio interese da hipoteca teranse que sumar as comisións que impoñan. Neste sentido, as hipotecas son un dos produtos bancarios máis abertos á negociación, polo que é moi posible que antes da firma póidanse evitar algúns cargos, como os de amortización anticipada ou mesmo a comisión de apertura.
Xunto a isto están os gastos de apertura derivados do proceso de compravenda e escrituración de hipoteca que, a pesar de que se dan ao principio, poden chegar a representar un 15% do valor da operación, polo que o incremento no custo total é máis que significativo. Aquí é onde se acharán os gastos de escrituración do préstamo, que na actualidade están a ser motivo de controversia xudicial.
Por último, e non menos importante, hai que ser conscientes da vinculación nas hipotecas ou de como as entidades bonifican o interese do préstamo, coa condición de que o cliente contrate diferentes produtos bancarios extra (seguros, cartóns, plans de pensións, etc.). Antes de lanzarse a por o menor interese, débese coñecer o sobrecusto que contratar seguros asociados pode chegar a supor, fronte ao desconto real que se obtén da hipoteca.
Como pagar menos pola casa?
Se se quere asinar un acordo que vincule ao cliente por un prazo que pode chegar a ser de ata 40 anos, convén conseguir as mellores condicións posibles. Neste sentido, hai algunhas pautas para reducir o custo da hipoteca:
- Presentar un bo perfil: se se ten un perfil moi solvente, con moitas garantías de pagos, poderase convencer á entidade do baixo risco que supón investir no cliente e animala así a retirar algunhas comisións ou rebaixar o tipo de interese.
- Solicitar un importe menor: se se dispón de aforros previos considerables, non só haberá que devolver menos capital ao banco, senón tamén menos intereses. Ademais, moitos dos gastos de xestión calcúlanse en base á cantidade solicitada, polo que tamén se aforra por esta parte.
- Negociar coa entidade: se durante o trascurso da hipoteca, o mercado ofrece mellores condicións, poderase solicitar á entidade unha mellora do acordo. É importante saber que a variación das condicións do contrato (a novación hipotecaria) leva certo custo, polo que non hai que lanzarse a negociar sen corroborar que o cambio sae a conta.
- Cambiar de banco: se a entidade non está disposta a negociar, talvez outra entidade si queira escoitar. Do mesmo xeito que na novación, a subrogación de hipoteca tamén leva un prezo importante.
- Hipotecas sen vinculación nin comisións: apostar de antemán por unha hipoteca que limite a vinculación e que non teña ningunha comisión é unha das maneiras máis sinxelas de aforrar sobrecustos.
- Amortizacións anticipadas: se se devolve de forma anticipada parte ou todo o capital solicitado ao banco, poderase aforrar en intereses. Neste sentido, resulta máis atractivo realizar amortizacións de prazo (reducir o tempo do préstamo) que de cota (diminuír a cota mensual), xa que, coas primeiras, a redución dos intereses é maior.
