Durante moito tempo advertiuse de que podería achegarse una seria corrección no sector inmobiliario, algo así como a explosión da “burbulla inmobiliaria” na que moitos expertos aseguran que estamos inmersos. Acabarían así os anos de crecemento inusitado nos prezos da vivenda, que corrixirían desta forma as alegrías dos últimos anos. Os que comprasen una casa hai poucos anos atoparíanse con que a súa vivenda se deprecia, co que pagarían hipotecas máis altas que o valor das súas casas. Pero tamén supón una oportunidade paira os novos compradores.
Rebaixas
O certo é que os prezos parecen haberse moderado. Paira algúns analistas, incluso a tendencia é baixista. Segundo os datos do portal Idealista.com, a vivenda usada ha baixado en Barcelona un 1,3% no segundo trimestre deste ano, e nun 15% dos municipios barceloneses que analizou este portal inmobiliario. En Madrid capital, a vivenda usada subiu nese período só un 0,1% e baixou en 19 dos 32 municipios analizados. En Valencia, a vivenda subiu entre abril e xuño deste ano un 1,2%, cifra que parece alta en comparación con outras cidades pero que é baixa respecto de períodos anteriores.
Outro portal de Internet, Fotocasa, detectou durante o mes de xullo que o 10% das vivendas que anuncia vían reducido o seu prezo. Na Comunidade de Madrid, 6.038 dos 48.562 pisos á venda, o que supón un 12%, reduciron o seu prezo en polo menos 3.000 euros, e en Cataluña fixérono 5.631 vivendas (10,7%) das 54.226 en venda. Destaca que a porcentaxe de vivendas rebaixadas é maior nas grandes capitais. En Barcelona, alcanzou o 11,8% do total, mentres que en Valencia elevouse até o 12,7%.
Desde Atlas Capital recomendan esperar antes de comprar una casa. A razón é que os prezos están a evolucionar, e poderían baixar nos próximos meses, ou baixar polo menos nalgunhas zonas. Os prezos “están a conterse” e os períodos de venda aumentando,segundo afirman os analistas desta consultoría, que aconsellan “esperar, se non se ten présa”.
Os prezos da vivenda parecen estar a se conter, polo que os expertos aconsellan esperar a comprar se non se ten présa
Hai que ter en conta que a paciencia á hora de buscar una vivenda pode verse recompensada si atópase a alguén con présa por vender, e que poña un prezo atractivo paira asegurarse a venda. Vale a pena pensarse a compra, cando no segundo trimestre deste ano as familias españolas destinaron o 44,8% do seu salario a financiar a compra da vivenda, o que supón dous puntos máis que a finais de 2006 e a cifra máis alta rexistrada. En 2005, a porcentaxe era do 36,7%, e do 35% en 2004. Ademais, contrátanse cada vez hipotecas máis caras. En maio deste ano, as hipotecas contratábanse por unha media de 150.810 euros, un 7,6% máis que no mesmo mes do ano anterior.
Este outono iniciarase con acontecementos que poden ter consecuencias no sector da vivenda. Dun lado, as autoridades do ramo puxeron en marcha novas medidas.Doutra banda, é máis que probable que o Banco Central Europeo suba de novo os tipos de interese, o que levará a unha nova subida do Euribor, e con iso a un encarecemento das hipotecas. Desde o ano 2001, os tipos de interese non fixeron máis que crecer. Ademais, queda pendente ver que pasará coa crise das hipotecas de alto risco en Estados Unidos. Por agora, o Banco Central Europeo viuse obrigado a inxectar grandes cantidades de diñeiro no sistema monetario paira evitar a crise. O 9 de agosto, o BCE inxectou 94.841 millóns de euros, una cifra marca.
Hipotecas lixo
Pode parecer sorprendente que en Europa se estea pendente do que está a pasar nos Estados Unidos coas hipotecas de alto risco. No sector de hipotécalas lixo” de Estados Unidos, case 14 de cada 100 debedores xa non poden seguir pagando. Pero ten una explicación: a internacionalización da economía levou a que o banco francés BNP Paribas anunciase que conxelaba o capital que os seus clientes dispoñen en tres dos seus fondos de investimento que investían en mercados de créditos hipotecarios. Neste contexto, os bancos encareceron o tipo de interese con que se prestan diñeiro uns a outros, o que afecta directamente ao Euribor, índice de referencia que serve paira calcular os intereses dunha hipoteca.
Se se mantén o nivel actual do euribor, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 anos que revise o seu préstamo anualmente, aumentará en 66,71 euros mensuais
Se se mantén o nivel actual do 4,7% no mes de setembro, una hipoteca de 120.000 euros a 20 anos encareceríase en 66,71 euros mensuais. Paira comprender a magnitude desta situación, hai que entender que case a metade dos créditos paira a compra de vivenda contratados o ano pasado en Estados Unidos enmárcanse dentro da categoría de “hipotecas lixo”, segundo datos do Fondo Monetario Internacional. Moitos cidadáns lanzáronse a compras que excedían a súa capacidade, ante os tipos baixos que había no mercado, e non calcularon adecuadamente o que podía pasar. O curioso é que entran nesta categoría aquelas persoas que piden máis do 85% do valor do inmoble ou deben pagar máis do 55% do que gañan, categoría na que entrarían non poucas hipotecas que se conceden en España, país cun bajísimo nivel de morosidade, segundo os últimos datos facilitados.
Nestes momentos acábase de pór en marcha un plan de aluguer público. O obxectivo é reunir chan público e edificios baleiros estatais ou doutros organismos públicos paira promover vivendas en aluguer. Trataríase de pisos de entre 50 e 70 metros cadrados, a un prezo razoable. De chegar a bo porto poderíase alcanzar o obxectivo de que moitos mozos puidesen alcanzar o seu soño de atopar una casa paira vivir. Ademais, o aumento de casas en aluguer facilitaría que o prezo da vivenda baixase.
Subida das hipotecas
En todo caso, as medidas que se poñan en marcha en España poden verse contrarrestadas se o Banco Central Europeo decide una nova subida de tipos de interese. A principios de agosto, o presidente desta entidade, Jean-Claude Trichet, despois da reunión na que o BCE decidía manter os tipos no 4%, aseguraba que se establecería una “forte vixilancia” paira evitar que aumente a inflación. Esta frase pode significar, con moita probabilidade, que o Banco Central Europeo decida aumentar noutro cuarto de punto o prezo do diñeiro. O aumento do Euribor e por tanto das hipotecas viría pouco despois. O Euribor xa está en niveis que non se coñecían nesta década, concretamente desde 2001, ao superar o 4,7%.
En España, uno dos dez países máis caros da OCDE á hora de comprar, ao prezo da casa hai que engadir aproximadamente un 12% do seu valor en impostos, notaría, rexistro e inmobiliarias
Outro elemento sobre o que se podería incidir son os custos que se derivan da compra dunha vivenda en España. Ao que custa a casa hai que engadir aproximadamente un 12% do seu valor en impostos, notaría, rexistro e, no seu caso, inmobiliarias. Situámonos así entre os dez países da OCDE máis caros á hora de comprar, segundo a web inmobiliaria Global Property Guide, aínda que por baixo de Bélxica (17,8%), Italia (17%), Francia (16,3%) ou Luxemburgo (15,6%). O gasto máis gravoso é, sen dúbida, o Imposto de Transmisións Patrimoniais, que impón un 7% na compravenda dunha casa usada, e o IVE, no caso das casas novas, que é tamén do 7%.
