Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Cláusulas adoito: cando a hipoteca non baixa

En numerosos préstamos fíxase un límite por baixo do cal os intereses aplicables non baixan, pero é posible reclamar

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Martes, 20deXullode2010
Img firma hipoteca Imaxe: Ruth Lozano

Os tipos de interese continúan baixos, un balón de osixeno para as familias españolas sobreendeudadas. Con todo,moi numerosos os consumidores hipotecados que, con sorpresa, non notaron no seu peto os beneficios das baixadas dos tipos. A razón estriba en que nas escrituras dos seus préstamos aparece un límite, un chan por baixo do cal non poden baixar os intereses aplicables. Unha situación que se mantén aínda que o Euribor máis o seu diferencial resulte inferior. A medida é legal, pero pódese reclamar.

Son numerosas as entidades financeiras que protexeron os seus intereses para períodos baixistas, de maneira que han impueto nos seus créditos “condiciones chan”. Esta estratexia considérase un abuso contra os usuarios. En setembro de 2009 o Senado aprobou solicitar medidas que evitasen a aplicación destas cláusulas, por abusivas, e esixiuse o cumprimento da Lei Xeral para Defensa dos Consumidores e Usuarios. Ademais destas accións, afectados e asociacións de consumidores levaron as súas demandas aos tribunais.

Que son e como afectan as cláusulas adoito ao prezo da hipoteca?

Nos préstamos hipotecarios a interese variable o prezo decídese pola aplicación do índice de referencia (case sempre, o Euribor) fixado polo Banco Central Europeo, e o diferencial. O interese que se aplica é igual á suma de ambos, e tradúcese en cotas menores cando o Euribor está en fase baixista, e máis elevadas en períodos alcistas.

Cando os tipos baixan, o “chan” protexe só os intereses das entidades e causa un desequilibrio entre as partes

As “cláusulas adoito” fixan o interese aplicable mínimo. Por baixo deste, non baixarán os intereses aínda que o faga o Euribor, nin aínda que a suma do índice máis o diferencial resulte inferior ao límite mínimo.

O “chan” protexe os intereses das entidades financeiras cando os tipos están baixos. Isto pode causar un desequilibrio importante entre os dereitos das partes, sempre en prexuízo do consumidor. O usuario non recibe todos os beneficios da baixada de tipos propia das hipotecas a interese variable.

É legal?

Se hai falta de información clara e ausencia de reciprocidade, prodúcese un desequilibrio entre as partes en prexuízo da parte débil -o consumidor-. Este desequilibrio é o requirido pola lei para que unha cláusula sexa considerada abusiva e declarada nula polos tribunais. Esta situación mantense salvo que compense dalgunha maneira os dereitos e obrigacións das partes coa introdución dalgún elemento, como foi o “teito”, a cláusula de tipo de interese máximo. Con ela, segundo bancos e caixas de aforros, a situación das partes iguálase ao coexistir un tipo de interese máximo e outro mínimo. Xa habería reciprocidade.

Que é o teito?

É a cláusula que fixa o tipo de interese máximo. Fixado polas entidades financeiras, implica que non poderán aplicar un interese superior a este aínda que a suma do índice de referencia e o diferencial arroxe un resultado máis alto.

O “teito” sería unha protección ao usuario fronte a tipos de interese elevados. Con iso preténdese restablecer o equilibrio entre as partes, xa que a cláusula de chan e teito deixaría de ser abusiva para ser válida.

Entón, é valida a conxunción teito-adoito?

Os tribunais non se pronunciaron respecto diso. A cuestión áchase en se unha cláusula “adoito-teito” crea equilibrio entre as partes ou só a aparencia deste. O certo é que o teito é, polo xeral, tan alto como para resultar ficticio: as subidas de intereses fronte ás que se protexe ao consumidor deben ser tan elevadas que resulta inverosímil que se dean na práctica. En cambio, a “cláusula adoito” si resultou efectiva para defender os intereses de bancos e caixas de aforros fronte á caída de tipos.

A cláusula teito protexe fronte a subidas de tipos tan elevadas que resulta inverosímil que se dean na práctica

É recomendable acudir aos tribunais?

En principio, calquera queixa ou reclamación debería canalizarse en primeira instancia fronte ao propio banco ou caixa e o seu Servizo de Atención ao cliente. Pero se non hai teito, e só chan, si se debe acudir aos tribunais. No resto de casos, convén valorar un a un.

Se o consumidor reclama á súa entidade e obtén -ou cre que vai ter- unha resposta negativa, convenlle meditar a opción de acudir á Xustiza, consultar cun avogado ou cos servizos xurídicos das asociacións de consumidores.

Un dos argumentos xurídicos aplicados polos tribunais para declarar a nulidade doutras cláusulas abusivas en prestámolos hipotecarios (como o redondeo á alza) foi a existencia dun desequilibrio contractual prexudicial para o consumidor. En virtude do redondeo á alza, sempre era a entidade a que tiña dereito a percibir un tipo de interese maior, ao non preverse a posibilidade de redondeo á baixa. Pola contra, segundo a Xustiza, de pactarse o redondeo ao intervalo máis próximo, tanto á alza ou como á baixa, o impacto financeiro producido será neutro, pois repercutirá tanto a favor do cliente como da entidade financeira.

Pódese acudir a reclamar ao Banco de España, pero a súa resolución non vincula á entidade

Se se ten en conta este razoamento, é posible que a cláusula “teito-adoito” non sexa en si mesma abusiva e nula, senón que, en aras da boa fe e xusto equilibrio, ten que ser moderada e baixar teitos. E chans. Coa vista posta nos históricos do Euribor nos últimos anos.

Outra opción válida previa aos tribunais, tras unha resposta non satisfactoria do Servizo de Atención ao cliente, é acudir ao Banco de España. Convén ser consciente de que a resolución do Banco de España non vincula á entidade reclamada. Ademais, os seus últimos pronunciamentos a este respecto non son moi halagüeños para o consumidor.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións