Como botar a un inquilino

A crise non dá tregua ao mercado inmobiliario, que vive as súas horas máis baixas. A compravenda de vivendas sufriu una caída do 27% na primeira metade de ano e o encarecemento das hipotecas e as crecentes reticencias das entidades financeiras paira concedelas contribuíron á retardación das vendas. Con todo os alugueres, ante a nova situación, erixíronse como alternativa crecente. Hai un ano a vivenda en aluguer supuña tan só o 7,5% do mercado; actualmente xa se sitúa ao redor do 11%, e as previsións indican que seguirá en aumento. Moitos propietarios que desexan vender a súa casa e non o conseguen acaban por arrendar o inmoble. Esta decisión, con todo, pode suscitar preocupación en caso de querer desahuciar ao inquilino.

Aínda que a duración do contrato páctase por ambas as partes (salvo que se indique algo diferente no contrato, será dun ano), o arrendador está obrigado a prorrogalo por períodos anuais até cumprir cinco, sempre que o inquilino non manifeste o seu desexo de marcharse antes. A única excepción pola que se podería reclamar a casa durante este período de vixencia -á marxe dos casos de incumprimento de contrato por parte do inquilino- é que se necesitase “paira destinala a vivenda permanente paira si”, e esta condición contemplásese expresamente no contrato. Este tipo de reclamacións deben obedecer a motivos reais debidamente xustificados. Algunhas destas razóns son a previsión da realización dunha obra necesaria no inmoble, ou que o propietario deba mudarse á zona onde ten a vivenda en propiedade, por exemplo.

Por iso, si alégase necesitar a vivenda paira uso propio, deberase ocupar concedendo un prazo paira o seu desaloxo. Tal como explica o avogado José Anxo Gómez, “non se pode utilizar esta cláusula paira proceder a desaloxar a vivenda e alugarlla a outra persoa”. Gómez lembra que, segundo a lexislación vixente, si o propietario non ocupa a vivenda no prazo de tres meses, non só estaría obrigado a pola de novo a disposición do antigo inquilino, senón que ademais deberá indemnizarlle polos gastos que lle ocasionou o desaloxo.

Polo demais, sempre que o inquilino queira seguir vivindo no inmoble e cumpra coas obrigacións derivadas do contrato, o propietario non ten dereito a reclamar a vivenda ata que transcorra o prazo de cinco anos. Chegado o vencimiento, está en pleno dereito de negarse a renovar o contrato e de que o inquilino deixe de habitar na casa (con preaviso dun mes).

Si hai un motivo que propicie o desafiuzamento dun inquilino é que este non abone as mensualidades pactadas. Con todo, a Lei de Arrendamentos Urbanos contempla ademais outras causas polas que o arrendador poderá anular o contrato en vigor e obrigar ao inquilino a marcharse:

• A falta de pagamento, por parte do inquilino, de calquera concepto que lle corresponda.
• Realquilar a vivenda por parte do inquilino, sen permiso do propietario, a un terceiro.
• Causar danos de maneira intencionada polo inquilino ou obras realizadas sen o consentimento do dono.
• Constatar que na vivenda desenvólvense actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas.
• Asegurarse de que a vivenda se destina a “usos diferentes ao de cubrir a necesidade de vivenda” permanente do arrendatario.

En todos estes casos considérase que houbo incumprimento de contrato por parte do inquilino, polo que o propietario está no seu dereito de pedirlle o desaloxo. Á marxe destas causas previstas pola lei, ao redactar o contrato o propietario pode establecer una serie de requisitos “como a prohibición de ter animais”, que en caso de incumprimento posibilitarían ao dono extinguir o contrato.

Antes de chegar ao extremo de acudir a xuízo, convén considerar que opcións téñense contando coa axuda dun avogado, por si o problema puidese solucionarse de forma amigable. Paira iso, a maneira habitual, antes de comezar calquera procedemento xudicial, e si o incumprimento do inquilino débese á falta de abono da renda, é enviar un requirimento de pago por escrito (burofax) instando o inquilino a saldar a débeda e a abandonar a vivenda, determinando un prazo paira iso. No caso de que acceda, evítanse as molestias e gastos que ocasiona ir a xuízo.

Si as palabras non fornecen efecto e o inquilino segue negándose a abandonar o inmoble, a solución consiste en presentar una demanda de desafiuzamento, é dicir, o desaloxo por orde xudicial. En ocasións cabe “exporse chegar a un acordo para que o inquilino entregue as chaves e pague parte da débeda”, segundo expresa o avogado Jaime Hernández, pois en ocasións sucede que, tras tramitar o desafiuzamento, “recóbrase a posesión da leira pero non hai bens que embargar” paira saldar a débeda.

Efectivamente, determinar si merece a pena ou non tramitar una demanda depende das circunstancias particulares, por exemplo da información que se poida ter sobre as posibilidades de pago do inquilino. “Se sabemos que o inquilino é una persoa solvente, non hai problema”, xa que antes ou despois acabarase cobrando as cantidades debidas e o que se perdeu durante o tempo que dure o proceso, segundo refire o avogado. Si, pola contra, intúese que se está ante unha persoa insolvente, canto antes preséntese a demanda de desafiuzamento, con maior celeridade recuperarase a vivenda, e menos rendas perderanse.

O mellor é pór en marcha as medidas que estean ao alcance do propietario en canto déase a situación problemática, e non deixar que esta degenere. En caso de falta de pago, debemos alarmarnos ante a primeira falta de abono da renda. En ningún caso débese esperar máis de tres meses antes de enviar un requirimento de pago. O proceso pódese alargar -pode chegar a durar entre cinco e oito meses, segundo o caso-, e as mensualidades impagadas acumularanse, “coas consecuencias económicas que iso leva”, segundo lembra a avogada Consolo Cubero.

Aínda que en teoría o desafiuzamento é un procedemento relativamente simple, na práctica non sempre resulta así. O cumprimento dos prazos depende da axilidade do xulgado e dos trucos do inquilino paira non abandonar a casa, como provocar a anulación do xuízo por un erro de forma na citación ou, simplemente, non abrir a porta paira recollela en persoa. É frecuente que por atrasos no proceso e do xuízo pospóñase o lanzamento, e a recuperación da leira demórese “meses e meses”.

Si calibradas as opcións decídese ir a xuízo, hai que presentar ante o xulgado una demanda na que se explique a situación. A partir dese momento, ponse en marcha una mecanismo polo cal o xuíz citará ás partes nun xuízo verbal. Una vez escoitadas as súas posturas, ditará sentenza. Se hai lugar ao desafiuzamento, o arrendatario estará obrigado a desaloxar a vivenda no prazo que a resolución xudicial concédalle. No caso de que non o fixese, a autoridade xudicial acordará o lanzamento, é dicir, o seu desaloxo. Pola contra, poderase chegar ao desaloxo forzoso por parte das forzas da orde pública. Si é necesario, poderanse embargar bens do inquilino paira cubrir a débeda acumulada ou os gastos ocasionados por desfeitas.