Asinar o contrato dunha hipoteca supón atarse a un banco durante décadas. A pesar disto, non sempre ten por que ser o mesmo, xa que existe a posibilidade de subrogar o crédito da casa e pagalo noutra entidade. Neste artigo explícase como cambiar o préstamo hipotecario de banco, canto pode custar subrogarlo e en que casos si merece a pena facelo.
Como cambio a miña hipoteca de banco?
Subrogar é substituír unha cousa por outra. Cando se fala de subrogación de hipoteca refírese ao proceso de trasladar a débeda dun banco a outro co obxectivo de mellorar as condicións do contrato inicial. O traslado da hipoteca de entidade é bastante descoñecido, xa que a poucos se lles ocorre que teñen a posibilidade de esquecerse do seu banco e poder irse a outro.
O cambio é un trámite que se realiza coa finalidade de aforrar cada mes ou mellorar as condicións do contrato. En xeral, a maioría dos que subrogan a súa hipoteca fano porque as condicións que asinaron nun pasado son moito peores que as que se poderían atopar hoxe en día. Desta forma, coas novas características, empezan a aforrar nas súas mensualidades.
Quero cambiar a hipoteca de banco, por onde empezo?
O primeiro que hai que saber se se desexa cambiar a hipoteca de banco é que non fai falta solicitar permiso á entidade actual. O único requisito que si se deberá cumprir para ser aceptado nun novo banco é que se pagou un mínimo de tres anos de crédito antes de iniciar o traslado.
A continuación detállanse os pasos que se deben seguir para subrogar a hipoteca de banco con éxito.
- 1. Buscar alternativas. Primeiro de todo, é necesario buscar unha nova hipoteca que inclúa mellores condicións que as actuais. Será máis fácil ser aceptados como novos clientes, se se dispón dun bo perfil financeiro e non se fallou en ningún dos pagos do préstamo.
- 2. Esperar a oferta vinculante. Cando se elixiu a entidade á que se quere trasladar a hipoteca, hai que presentar unha solicitude de subrogación. Se a aceptan, o banco terá un prazo de sete días para mostrar como serían as condicións do novo crédito. A partir de aquí, disporanse de dez días para decidir se convén a nova oferta ou, pola contra, non acaba de convencer.
- 3. Esperar a contraoferta. A estas alturas, a entidade xa saberá que se ten planeado cambiar a hipoteca de banco, polo que é o seu momento para que enerve a subrogación. Neste punto, a entidade deberá presentar, se quere, unha oferta de novación que iguale ou mellore as condicións do novo banco, e así evitar perder a un cliente. É aquí cando a antiga entidade ten a última palabra, xa que se decide facer unha contraoferta, non se poderá abandonar o banco actual e, por tanto, aquí acabaría o intento de subrogación.
- 4. Aforrar con novas condicións. Se se chegou a este punto é porque a entidade actual non ha enervado a subrogación. Por tanto, xa se estaría pagando a hipoteca no novo banco, co que se notaría o aforro mensual que brinda a nova hipoteca.
Canto custa cambiar a hipoteca de banco?
O traslado de hipoteca dunha entidade a outra non é gratuíto. Antes de tomar a decisión de cambiar de banco, hai que calcular que os gastos de subrogación amortizaranse en poucos meses, porque se non, pode saír máis cara a subrogación que quedar coa hipoteca actual. Os custos de cambiar de banco son os seguintes.
- Comisión por subrogación. Por lei, non pode ser superior ao 0,50% o primeiros cinco anos e do 0,25% a partir do sexto sobre o capital pendente. Se esta comisión está incluída no contrato, pode supor entre 2.500 e 5.000 euros de cada 100.000 de hipoteca.
- Notaría. Non superan os 350 euros para unha hipoteca media.
- Tasación. Oscila entre os 250 e os 400 euros, pero depende das tarifas das tasadoras elixidas pola entidade.
- Xestoría. Non están fixados por lei, pero polo xeral están sobre os 300 euros.
- Rexistro da propiedade. Este custo está regulado por lei e non pasa os 100 euros.
- Imposto Actos Xurídicos Documentados (IAJD). Só deberase abonar no caso de que se amplíe a hipoteca. A porcentaxe deste imposto é diferente en cada comunidade autónoma.
En total, o custo de cambiar a hipoteca de banco pode chegar a supor entre 2.000 e 3.000 euros, dependendo da comunidade autónoma, o custo da vivenda e o capital da hipoteca que se debe subrogar.
