Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Como saber canto se ha depreciado o meu piso

Existen ferramentas informáticas e estatísticas que permiten estimar de maneira bastante axustada cal foi a depreciación da vivenda

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Venres, 09deNovembrode2012

Hai múltiples ferramentas informáticas e estatísticas para solicitar información e estimar de maneira bastante axustada cal foi a depreciación da vivenda. Como se sinala no seguinte artigo, o seu uso permite seguir a evolución dos valores para saber con que se conta, canto se perdeu e planificar a futuro. Os resultados varían en función dos parámetros. Non será o mesmo comparar o valor dun piso desde o boom inmobiliario, que facelo cos valores históricos dos que hai datos desde 1985, nin comparar en termos nominais ou en termos reais.

Claves para coñecer a depreciación da miña casa

Img bloque articulo
Imaxe: Rubén García / Eroski Consumer

Durante o primeiro semestre de 2012, a vivenda en España sufriu unha depreciación estimada de 12,6% interanual. O descenso desde que os pisos alcanzaron o seu prezo máis alto en decembro de 2007 acumulou xa máis de 22 puntos. Estas son cifras que se publican a diario e ás que ten acceso todo o mundo. Con todo, aínda que permiten facerse unha idea da evolución do mercado inmobiliario, non sempre son suficientes para determinar canto se perdeu desde que a crise alterou a economía.

O descenso desde que as vivendas alcanzaron o seu prezo máis alto en decembro de 2007 acumulou xa máis de 22 puntos

Basta con mirar os valores nominais ou haberá que estimar tamén a inflación? Guiarse polo prezo medio do metro cadrado brinda datos cabais para coñecer a depreciación tanto se se é propietario en Madrid como en Pontevedra? O descenso é “moito” ou “pouco”? As variables para responder a estas preguntas multiplícanse. E aínda que a versión oficial é que a vivenda tocou chan, algúns analistas privados auguran descensos ata 2014.

A continuación, enuméranse catro craves para saber que pasou, non só co prezo da casa onde se habita ou na que se investiu, senón co seu valor.

  1. Índices oficiais.

    Para coñecer o valor nominal da vivenda en España, o Instituto Nacional de Estatística (INE) publica o Índice de Prezos de Vivenda (IPV) desde 2007. Este estudo analiza de maneira pormenorizada as alzas acumuladas, comparadas ano tras ano e presenta os importes medios por comunidades autónomas, así como a diferenza na evolución de prezos de casa nova e usada.

    O IPV baséase na información sobre escrituraciones que proporciona o Consello Xeral do Notariado, a través da Axencia Notarial de Certificación (ANCERT), e inclúe ao conxunto de persoas físicas, tanto residentes como non residentes, que adquirisen unha vivenda no período estudado. É un dos índices máis fiables debido a que se elabora sobre operacións consumadas.

  2. Índices privados.

    Un dos máis consultados é o da Sociedade de Tasación. Posúe a base de datos máis completa, xa que solicita información sobre o valor dos diferentes tipos de inmobles desde 1985. Na súa páxina web posúe unha completa ferramenta de tasación en liña, que posibilita definir distintos parámetros: prezo por metro cadrado en euros nominal ou real, importes medios nominais ou reais, por comunidades autónomas ou por principais cidades de cada comunidade, etc.

  3. Valor nominal ou valor real.

    A maioría da información que circula sobre os importes da vivenda non ten en conta a evolución xeral dos prezos da economía. Isto quere dicir que son valores nominais, teóricos ou ideais. Así, o descenso do custo medio da vivenda no primeiro trimestre deste ano, elaborado sobre a base de índices e tasaciones, fala de por canto se pode vender un piso no mercado, pero non canto vale ese diñeiro tendo en conta os prezos xerais.

    Se se analiza o descenso do custo do metro cadrado acumulado entre 2008 e 2011, a baixada alcanza o 15%, segundo o Ministerio de Fomento. No entanto, para obter un valor real de depreciación, haberá que sumar a variación xeral dos prezos nese tres anos, é dicir, a inflación que marca o Índice de Prezos ao Consumo. Nese tempo houbo un aumento do IPC de 5,6%. Para saber a depreciación real dun piso ou de calquera ben para ese período, haberá que sumar ao 15% da baixada do prezo nominal o 5,6% que subiu o custo de vida, o que dará un descenso real do 20,6% no trienio 2008-2011.

  4. Prezo xusto.

    Ademais de comparar o prezo da vivenda en dúas épocas distintas, para ver a súa variación, xa sexa de maneira manual ou por medio dalgunha ferramenta informática, pódese considerar o valor da casa en función da rendibilidade que xera como investimento. Para iso, algúns analistas seguen a fórmula de cociente empregada no mundo bolsista para avaliar a relación entre o custo da acción e o seu beneficio. Este cómputo permite saber se se corrixiu a sobrevaloración que tivo efecto sobre o mercado inmobiliario durante o boom, ademais de medir canto se ha depreciado o piso en tanto o beneficio económico que outorga como investimento.

    O cálculo realízase combinando o valor do piso co prezo medio do aluguer. Débese tomar o importe medio da vivenda -como pode ser o elaborado polo IPV durante 2011-, co prezo medio de aluguer que elabora o IPC para ese mesmo ano. A finais de 2011 o custo medio do aluguer en España era de 99,2 euros/m2 e o prezo medio da vivenda nova era de 2.376 euros/m2. Dividindo o importe de compra polo custo da renda obtense un prezo xusto de 24: é dicir, 24 anos necesitábase en 2011 para amortizar o investimento que implica comprar un piso para dalo en aluguer.

    Pódese comparar esta cantidade cun valor histórico de máis longo prazo, como entre 1986 e 2011, ou con outra media para o período previo á burbulla. O índice correspondente aos anos 1986-2000 (antes da burbulla) dá un valor de equilibrio de 19,4, sensiblemente inferior ao anterior. Desta maneira, obtense un rango estimado da variación do prezo do piso, xunto con de a rendibilidade que implica o investimento inmobiliario.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións