Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Comprar ou non una vivenda, esa é a cuestión

Factores como a baixada real do prezo, o recorte dos tipos de interese da futura hipoteca e o fin en 2011 das deducións pola adquisición dun inmoble marcan a pauta
Por Rosa Cuevas 17 de Xuño de 2009
Img pisos

A lei da oferta e a demanda establece que cando o prezo dun ben, poñamos por exemplo o dunha vivenda, é demasiado alto e os consumidores non están dispostos a pagalo débese producir un cambio de estratexia. Segundo o principio económico, o prezo do ben tendería a descender até chegar a un nivel aceptable paira os posibles compradores e, desa maneira, poderíase vender. Até aquí a teoría. Pero outra cousa ben distinta é a práctica. En apenas dous anos pasamos de comprar vivendas de todo tipo -novas, de segunda man, sobre plano…-, e case a calquera prezo, a pensárnolo “moitísimo” antes de embarcarnos na compra dunha casa. A pregunta é: e si logo o prezo baixa máis?

Non todo baixa

Claro que isto só pode aplicarse ás persoas a quen as malas perspectivas económicas pásenlles de lonxe e que conten coa suficiente solvencia como paira non atoparse con problemas de financiamento por parte das entidades bancarias. O certo é que hai un enorme stock de vivendas á venda (estímase que a finais de 2009 haberá preto de millón e medio) que non terminan de venderse. Coa que está a caer, non son moitos os que están en situación de asumir una investimento como a que supón comprar una casa, e quen barallan a posibilidade mantéñense á espera dunha desexada gran rebaixa. Agora ben, convén comprar xa ou esperar un pouco máis?

Coa recente publicación da estatística sobre transaccións inmobiliarias, realizadas polo Ministerio de Vivenda, que elabora a partir dos datos fornecidos polos notarios de toda España, confirmáronse os peores prognósticos que se manexaban paira o ano. No primeiro trimestre de 2009 só se venderon 104.703 vivendas -algo máis da metade son novas e o resto de segunda man-, o que representa un 33,3% menos respecto das vendas realizadas nese mesmo período no ano anterior, e preto dun 17% menos do vendido a finais de 2008. Nos últimos cinco anos nunca se venderon tan poucos inmobles. No outro extremo atópase a marca de compravendas rexistradas: 251.649 foron as casas que se venderon no segundo trimestre do ano 2006, en plena burbulla inmobiliaria que tan lonxe queda xa.

A redución dos prezos é substancial nas zonas de praia e naqueles inmobles situados na periferia ou en cidades dormitorio

O pasado abril, e segundo datos do Instituto Nacional de Estatística (INE), a compravenda de vivendas afundiuse un 47,6% en relación a igual mes de 2008 e marcou un novo mínimo, con só 29.217 transaccións. Baixan as vendas como o fan tamén os prezos dos inmobles, a pesar da resistencia inicial que poidan ter propietarios e promotores. Desde o ano 2007 o prezo da vivenda baixou entre un 25 e un 35% na maioría de municipios de España, segundo afirma Gonzalo Bernardos, director do Máster en Asesoría e Consultoría Inmobiliaria da Universidade de Barcelona. Aínda que, tal e como apunta Javier Martínez dos Santos, xerente da Asociación Empresarial de Xestión Inmobiliaria (AEGI), convén estudar o mercado de forma local xa que nin todas as localizacións nin todos os tipos de vivendas baixaron por igual.

A rebaixa de prezos acusouse de forma máis notable nas vivendas de praia ou de zonas moi turísticas dedicadas ao veraneo. Por norma xeral, trátase de segundas vivendas cuxos propietarios se viron afectados pola crise económica e a quen lles urxe vender “si ou si” os seus inmobles antes de que a súa situación persoal empeore. A baixada é substancial tamén naqueles inmobles situados na periferia ou en cidades dormitorio próximas ás capitais de provincia. Por exemplo, as vivendas en venda do barrio madrileño de Salamanca apenas sufriron recortes nos prezos de saída de venda, mentres que moitas das situadas nas cidades da periferia de Madrid rebaixárono até un 35%, como matiza Martínez dos Santos.

As maiores gangas

Xa non é noticia que desde finais do ano pasado moitas promotoras anuncien ofertas incisivas que inclúen rebaixas de até un 40% ou curiosas promocións de 2X1 nas que ao comprar una vivenda regálanche outra igual. Pero o potencial comprador debe saber que estes fortes descontos aplícanse na súa maioría a vivendas “solteiras”. É dicir, a aquelas que non foron adquiridas e que están á venda desde que se comezou a promoción. Por iso, paira as promotoras e inmobiliarias son una “pataca quente” da que convén desfacerse custe o que custe paira así poder terminar una promoción.

As entidades bancarias teñen una importante remesa de vivendas ás que urxe dar una saída

Outro segmento máis dado ás rebaixas e no que o consumidor pode atopar prezos que facía tempo que xa non se escoitaban é o das vivendas ligadas ás entidades financeiras. Trátase de inmobles provenientes de procesos de embargo ou de execucións hipotecarias nos que ante a falta de pagamento das cotas do préstamo, o piso pasa a ser propiedade do banco ou da caixa que concedeu a hipoteca. Aos poucos, as entidades están a converterse nunha forte competencia paira as inmobiliarias. As entidades teñen nestes momentos una importante remesa de vivendas ás que urxe dar una saída, e iso é o que está a facer que os seus prezos de venda poidan ser moi razoables. Con todo, antes de lanzarse á aventura de comprar un piso destas características convén que o comprador manteña certa cautela. Hai que ter en conta cal é o prezo inicial sobre o que se aplica a porcentaxe de desconto. Si é una cifra sumamente desorbitada, a efectos prácticos en pouco ou en nada axudará o “descuentazo”. Por iso, antes de nada se se está interesado no inmoble débese realizar unha pequena sondaxe paira coñecer o prezo de venda que teñen algúns inmobles similares da zona, e comprobar se o suposto choio merece ou non a pena.

Comprar agora, por que?

Comprar agora, por que?Hai algo no que coinciden todos os expertos consultados: comprar una vivenda nestes momentos é una boa elección. As razóns? En primeiro lugar, pola baixada real dos prezos de venda dos inmobles en xeral. A segunda, porque tal e como aconsella Javier Martínez dos Santos, xerente de AEGI, hai que ter en conta que a baixada dos tipos de interese oficiais non só alivia aos que xa estaban hipotecados senón que ademais beneficiará a quen vaian pedir una hipoteca nestes momentos. O recorte actual polo que atravesan os tipos de interese pode facer que as cotas mensuais sexan até un 35% máis baratas do que o foron nun pasado.

A partir de 2011 as deducións no IRPF pola compra dun inmoble só se manterán paira as rendas anuais de até 17.000 euros

Outra cuestión moi importante que hai que ter en conta é a próxima reforma que afectará á fiscalidade das vivendas. A medida nace co obxectivo de reactivar o mercado inmobiliario e reducir o stock de vivendas en venda. Paira iso, a partir de 2011 as deducións no IRPF pola compra dun inmoble só se manterán paira aqueles que teñan rendas anuais de até 17.000 euros. Ademais, as rendas que se atopen entre os 17.000 e os 24.000 euros poderán desgravarse porcentualmente as achegas anuais. Con todo, a partir de 2011 aquelas persoas que declaren máis de 24.000 euros ao fisco e adquiran una vivenda non poderán desgravar na súa declaración nin un euro. O interesante é que nestes 19 meses que quedan ata que chegue o ano 2011 os compradores de vivenda manterán os dereitos de dedución fiscal actuais (sobre achegas hipotecarias máximas de 9.015 euros) se adquiren as súas vivendas antes desa data.

Cambio de ciclo, acabouse a especulación

Durante anos fomos testemuñas de como en demasiadas ocasións o único principio que rexía a compra dunha vivenda era o de gañar diñeiro con ela. A frase “hoxe compreina por 25 millóns pero dentro de dous anos vendereina, como mínimo, por 35” definía á perfección a un segmento de mercado, de dimensións importantes, que compraba paira especular. Pero a especulación pasou a mellor vida, e os expertos consideran que non será posible especular coa vivenda en todo o que resta de década. A razón paira explicalo atópase no desmesurado stock de vivendas á venda que hai nestes momentos. Segundo o Ministerio de Vivenda, xa en decembro de 2008 o número de vivendas de obra nova terminadas en venda ascendía a 613.512, das que o 45,7% concentrábanse na costa mediterránea. Nesta cifra habería que incluír as de segunda man e todas as de nova construción que quedaron sen vender desde o pasado decembro.

Estamos a asistir a un cambio de tendencia: pasouse de comprar paira especular a comprar por necesidade, segundo expón Anxo Muñoz, profesor coordinador do Máster en Dirección e Xestión de empresas inmobiliarias da UNED. De igual maneira cambiaron os roles e as actitudes entre compradores e vendedores. A gran diferenza de hoxe é que o comprador sabe que pode negociar, e é consciente de que coas malas perspectivas económicas que parecen aveciñarse toda oferta pode ser escoitada. Tórnalas cambiaron. Pola súa banda, o vendedor ha de asumir que probablemente paira vender deberá estar disposto a rebaixar o seu prezo de saída. Adeus ao de colocar o cartel de véndese” e esperar que o piso se vendese só. Hoxe, vender significa estar preparado paira traballarse cada venda.