O número de pisos embargados mantivo unha dramática liña ascendente a raíz do estalido da burbulla inmobiliaria. Desde 2008, producíronse en España máis de 390.000 execucións hipotecarias, paso previo para reclamar a débeda que pode concluír en desaloxo. Estes procedementos, coñecidos como desafiuzamentos, xa superan os 200.000, segundo datos do Consello Xeral do Poder Xudicial (CGPJ). De forma paradoxal, o drama dos desafiuzamentos ofrece a outros cidadáns a posibilidade de acceder ás poxas desas vivendas que foron embargadas. O presente artigo brinda as claves en relación á compra de inmobles en poxas públicas e sobre as precaucións que se deben ter en conta.
Que son as poxas públicas de pisos
Unha poxa pública de vivendas é un procedemento polo que se pon á venda un inmoble, a través do cal se determina tanto o seu comprador como o prezo e adxudícase o ben a quen ofreza un maior prezo. Ao ter carácter público, calquera persoa pode poxar pola compra do ben.
Os relacionados de forma directa co expediente da poxa non poden participar, salvo o debedor a través doutra persoa
Polo xeral, relaciónanse coas poxas xudiciais, que se producen de forma obrigatoria, e teñen lugar nos xulgados, cun xuíz ou outra autoridade, cando o inmoble dun debedor foi embargado para o pago aos seus acredores. Eses inmobles poden ser embargados polas administracións públicas, entidades financeiras, empresas ou particulares. Ou ben, proceder de vendas de patrimonio das administracións, quebras voluntarias, alleamentos ou comisos.
Ademais das poxas xudiciais, hainas notariais (teñen lugar en notaríalas) e administrativas, celebradas nas oficinas da Axencia Tributaria ou a través do procedemento en liña que ofrece a súa propia web.
Funcionamento das poxas de vivendas
Quen pode participar
Nas poxas públicas pode tomar parte calquera persoa con capacidade para facelo, a condición de que non teña impedimento ou restrición legal. Agora ben, o persoal que estea relacionado de forma directa co expediente da poxa non poderá participar, a excepción do debedor a través doutra persoa.
Onde se celebran as poxas
Os principais organismos que celebran as poxas públicas son os xulgados, a Seguridade Social (Unidade de Recadación Executiva Ou.R.E.) e as oficinas da Axencia Tributaria e Facenda (A.E.A.T.), que ofrece a posibilidade de facelo por vía telemática. Tamén se celebran en notarías, concellos ou aduanas.
As entidades pon grandes lotes de inmobles a poxa, dado o alto stock de vivendas que manexan, como a última de Bankia do pasado novembro.
No taboleiro de anuncios dos xulgados están expostos os edictos de poxa, co día fixado para a operación; tamén aparecen nos distintos boletíns das comunidades autónomas e nos cadros emitidos tanto por Facenda como pola Seguridade Social. Cada xulgado ou notaría anuncia as súas poxas.
Tamén convén revisar o expediente orixinal de forma particular e o Rexistro da Propiedade. Non hai que esquecerse dos temidos subasteros, aos que se acusa de pactar prezos.
Regulamentación
As poxas están rexidas pola nova Lei de Enjuiciamiento Civil, do ano 2000, e sometidas ao Réxime da Seguridade Social e a Axencia Tributaria. Cada unha das administracións detalladas con anterioridade (xulgados, Seguridade Social e Axencia Tributaria) conta cunha regulamentación específica.
Depósitos
Supoñen un requisito imprescindible para poder participar nunha poxa. Coa nova Lei de Enjuiciamiento Civil, o depósito necesario reduciuse do 30% ao 20% do prezo de saída. Se o ofertante adxudícase o ben e non o termina de pagar (non acomete o remate no prazo, polo xeral 20 días), perderá o depósito.
Consideracións e precaucións
Financiamento
É un dos principais inconvenientes para quen carezan de liquidez, pois só o depósito supón un desembolso importante. Ademais, conseguir financiamento e asumir novas débedas nestes momentos é moi difícil, a pesar de que as entidades son as principais executantes. Desde o ano 2000, a Lei permite financiar a compra en poxas xudiciais, ao constituír unha hipoteca sobre o dereito de remate. Convén negociar coas entidades a hipoteca antes de acudir á poxa.
Cargas sobre o inmoble
Como reflicte o art. 657, as cargas previas ou preferentes asumiraas o comprador (hipotecas impagadas ou vencidas, intereses moratorios, vencidos…). Polo xeral, as cargas réstanse á valoración inicial do inmoble, e a cantidade resultante será o prezo de saída en poxa. Os expertos aconsellan cerciorarse de cada importe e o seu correspondente concepto, para non atoparse sorpresas no prezo final.
Recompilar información
Canto máis se poida coñecer e comprobar do inmoble que se desexa adquirir, menos contratempos atoparanse a posteriori. Haberá que revisar o Rexistro da Propiedade para a titularidade do inmoble, as posibles cargas que leva, as condicións e o estado do piso (o problema é que, en moitas ocasións, non pode verse o inmoble por dentro antes da poxa), se hai inquilinos… Pero, ademais, é necesario saber todo o concernente á poxa e o que se está poxando en concreto.
Os expertos de SubastasTotal.com aconsellan na súa web acudir en primeiro lugar como observador, sen participar nin afrontar o depósito, e decatarse de como se desenvolven.
Convén consultar o expediente orixinal na administración e o tipo de contrato e de propiedade pola que se poxa. Se é polo dereito de usufructo (non se adquire a propiedade, só o dereito a gozar do piso durante o período pactado); ou de nuda propiedade (ao contrario que o usufructo, non se pode vivir no propio piso se outra persoa ten dereito de usufructo sobre el); se se adquire unha parte indivisa (a propiedade da vivenda pertence a varias persoas e adquírese só unha parte); ou o dereito completo (adquírese tanto a propiedade como o usufructo).
Risco sobre o depósito
Cabe o risco de perder o total do depósito ou fianza do 20%, se tras aprobar o remate non se cumpren os prazos pactados para o pago restante do prezo do piso. Nos xulgados, o prazo é de 10 a 20 días, mentres que na Seguridade Social e Facenda ese prazo redúcese a cinco días.
Ademais, en caso de non facer fronte a ese desembolso, á perda do depósito habería que engadir os posibles gastos ou costas posteriores, en caso de prexuízos. Ante a falta de ofertantes, é a entidade financeira quen queda coa vivenda polo 50% do seu valor.
Custos finais
Antes de levar a cabo a poxa, haberá que facer números e asegurarse de canto suporá o custo final da operación. En primeiro lugar, hai que coñecer o prezo de saída ou tipo de poxa; ademais, a dispoñibilidade de liquidez para a fianza ou depósito e o pago do remate restante posterior; impostos e gastos de tramitación e formalización, o rexistro da propiedade, pago da comunidade de bens ou IBI, o custo final da poxa, posibles cargas non contempladas, etc.
Impostos e fiscalidade
Haberá que abonar o IVE, o Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, así como os gastos que se deriven da inscrición no Rexistro da Propiedade.
De igual forma, é importante ter en conta que, desde o pasado 1 de xaneiro, a desgravación sobre a compra de primeiras residencias expirou (o que supón un 15% adicional) e o IVE sobre a compravenda de inmobles incrementouse do 4% ao 10%.
