Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Comprar un piso máis barato: consellos

A negociación directa entre ambas as partes pode supor rebaixas superiores ao 5% sobre o prezo inicial
Por José Ignacio Recio 17 de Novembro de 2009
Img sevende

O custo medio da vivenda libre situouse en 1.902,8 euros por metro cadrado no terceiro trimestre do ano. Esta cifra supón un descenso do 8% respecto ao mesmo período do ano anterior e unha redución do 0,9% sobre o segundo trimestre, segundo os últimos datos oficiais difundidos polo Ministerio de Vivenda. Pero ademais desta caída, o desembolso para adquirir unha casa pode rebaixarse aínda máis se os vendedores necesitan desfacerse do piso para dispor de liquidez ou resolver problemas económicos. Ter paciencia e non decantarse polo primeiro inmoble que pareza cumprir os requisitos que se buscan é clave. Hai que comparar e analizar ata que límite pódense rebaixar os prezos. Na conxuntura actual, non son inamovibles e é posible alcanzar revisións importantes á baixa.

Contar coa suficiente dose de perseveranza e adiantarse ás necesidades do vendedor son os requisitos esenciais para conseguir o piso soñado a un prezo inferior ao inicial. Unha rebaixa superior ao 5% sobre o importe pactado é posible, en principio, se se aplican unhas sinxelas pautas comerciais.

Detectar os puntos débiles do vendedor

Hai pisos que se poden comprar por baixo do seu prezo a través da negociación entre ambas as partes. Unha resposta rápida por parte do comprador pode rebaixalo entre un 5% e un 20%, en función das necesidades do vendedor. Para iso hai que detectar os seus puntos débiles, como o grao de morosidade ou as urxencias económicas que ten nese momento.

Zonas afectadas polo paro

Nas localidades e barrios máis afectados polo desemprego, os descontos no prezo da vivenda poden ser maiores debido á urxencia dos seus vendedores por desfacerse do piso. O paro alcanzou o 17,9% da poboación activa (4.123.300 persoas) durante o terceiro trimestre deste ano, segundo a última Enquisa de Poboación Activa que elaborou o Instituto Nacional de Estatística. Precisamente, nestas zonas con maior índice de desemprego aplícanse maiores rebaixas, ben porque aumentase a morosidade ou porque urxa vender para obter ingresos. Nos núcleos urbanos onde o paro non afecta tanto os veciños os recortes dos prezos serán menores, xa que os propietarios optan por alugar o piso antes que chegar a unha mala venda.

Hai que detectar os puntos débiles do vendedor, como o grao de morosidade ou as urxencias económicas

En venda durante moitos meses

A través dos anuncios que aparecen tanto en prensa escrita como nos portais inmobiliarios de Internet, pódese constatar a dificultade dalgúns propietarios para vender os inmobles. Algúns deles poden manterse durante anos en venda. Nestes casos os seus prezos actualízanse á baixa de maneira periódica, polo que basta esperar uns meses máis. Se non se venden é porque a demanda é escasa e pódense obter novos descontos cunha oferta firme que se concrete nun prazo breve.

Bonificacións das inmobiliarias

Inmobiliarias, bancos e caixas de aforro ofrecen descontos do 10%, 20% e mesmo 30% sobre os prezos iniciais para desfacerse das vivendas en stock. Esta estratexia combínase coa oferta de mellores hipotecas, diñeiro en metálico ou pólizas de fogar gratuítas. Nalgunhas entidades, os clientes tópanse con problemas para acceder a un préstamo hipotecario sobre vivendas que non comercializan estas. Con todo, os créditos que conceden para as casas no seu haber pódense subscribir con moi boas condicións de contratación.

Con danos, máis barata

É frecuente atopar vivendas cuxo deterioración é manifesto e que precisan de importantes reformas, en especial, en baños e cociña. A medida que o seu estado empeora, o prezo baixa e, en ocasións, convértese nunha boa oportunidade aínda que sexa necesario facer obras. Estas casas, que polo xeral non achegan material fotográfico aos intermediarios inmobiliarios, son as máis vulnerables a unha rebaixa. A falta de reformas é tamén, a miúdo, un indicativo de problemas financeiros por parte dos vendedores, un factor co que debe xogar o comprador para rebaixar o prezo.

As vivendas que se mantiveron durante máis de dous anos en venda poden adquirirse con novos descontos se a oferta é firme e concrétase nun prazo breve

A importancia dos metros

Os metros cadrados do piso desempeñan un papel determinante na posibilidade de conseguir unha rebaixa. Canto maior sexa a extensión, máis crecerá a marxe de negociación. En cambio, as vivendas que non superan os 60 metros cadrados, non axustan o seu prezo. De cando en cando pode concretarse en pisos pequenos un desconto que supere os 10.000 euros, salvo que se ache en mal estado e precise reformas.

Lei da oferta e demanda

Como en calquera transacción comercial, no prezo de venda dun inmoble inflúe tamén a demanda que haxa na zona ou barrio onde estea situado. Se o piso localízase nunha zona onde é frecuente o peche de negocios, hai problemas de morosidade ou baixo consumo nos comercios, as posibilidades de negociar á baixa o custo serán máis altas, xa que as vivendas terán dificultades para venderse.

Embargos

A forma máis rápida de que o prezo baixe é que a veciñanza ou a comunidade de veciños enfróntese a embargos de vivendas, que favorecen un efecto potenciador nas valoracións dos pisos cando os bancos os saquen ao mercado. Pódense visitar os portais inmobiliarios que destacan os inmobles procedentes de embargos. Examinar esta variable pode proporcionar unha valiosa pista para abaratar notablemente a compra.

FUTURO CONTRADITORIO

A vivenda libre encadea un exercicio enteiro de descensos no prezo, tanto para os pisos novos como para os de segunda man. Respecto dos primeiros (ata dous anos de antigüidade), no segundo trimestre a caída alcanzou o 7,7% en taxa interanual e o 0,7% respecto ao mesmo período de 2009. O valor do metro cadrado situouse en 1.911,1 euros. No caso das vivendas de segunda man, o prezo foi de 1.890,5 euros, cun descenso intertrimestral do 1,4% e unha caída do 8,3% respecto ao terceiro trimestre de 2008. O prezo da vivenda reduciuse no terceiro trimestre en todas as comunidades autónomas.

As estimacións sobre o futuro do prezo da vivenda son contraditorias, en función da fonte que os difunda. O último informe da axencia de cualificación crediticia Standard & Poor’s indica que o aumento do paro, os baixos salarios dos traballadores e o importante stock de inmobles serán os factores determinantes para que continúe á baixa en España ata o ano 2012. Na mesma liña sitúanse outros estudos realizados por empresas do sector financeiro e inmobiliario, aínda que desde outros organismos apuntan unha tendencia contraria. É o caso da Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), que destaca que ao prezo da vivenda queda pouco percorrido á baixa e tocou fondo en grandes cidades como Madrid, Barcelona e Sevilla.