Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Comprar una parcela paira construír una vivenda

Comprar un terreo e edificar una vivenda non sempre interesa debido aos elevados gastos burocráticos e a ausencia de servizos básicos próximos
Por Anna Elisa Savelli 28 de Marzo de 2008
Img terreno
Imagen: Javier Lastras

Comprar un pequeno terreo e construír una casa a medida é un soño que poucos poden materializar. E aínda no caso de poder facelo realidade, adquirir chan paira edificar una vivenda é una decisión que se debe tomar con tranquilidade, xa que implica numerosos gastos en trámites burocráticos. Así mesmo, é común que non se atopen nun núcleo urbano -xa que os solares do centro son adquiridos por construtoras-, polo que é preciso ter en consideración o seu acceso a servizos básicos como colexios, centros de saúde, etc.

Facultade de edificar

Sempre que se adquire un terreo paira edificar una casa propia hai una serie de premisas que deben terse en conta paira non equivocarse, entre as que destaca a compra de chan rústico “ius aedificandi”, é dicir, coa facultade de ser edificado. Pero, ademais, convén ter en consideración outra serie de aspectos:

Comprobación Urbanística

  • É recomendable comprobar no respectivo concello se o chan atópase afectado de modo desfavorable por algún plan urbanístico proxectado, e constatar si cumpre os plans urbanísticos en vigor. Trátase de confirmar que non se adquire una parcela na que non se poida construír ou una vivenda a piques de ser expropiada. A competencia paira decidir que chan é rústico non protexido, e cal é protexido (os terreos paira os que, polos seus valores excepcionais, a función territorial ou a defensa da fauna, flora e o equilibrio ecolóxico, establécese un réxime especial de protección distinto do xeneral) é das comunidades autónomas.

    A Lei 8/2007, de 28 de maio, de Chan que entrou en vigor o pasado 1 de Xullo de 2007 (substitúe á Lei 6/1998 de Réxime do Chan e Valoracións), considera dúas situacións básicas do chan, o rural e o urbanizado (art.12), en función das características obxectivas do mesmo. Esta lei non elimina o paso de chan rural a chan urbanizado, mediante a urbanización, polo que hai que entender que o lexislador autonómico pode manter a clasificación como chan urbanizable. Por tanto, de acordo coa nova lexislación estatal, soamente pode clasificarse como urbanizable o chan preciso paira satisfacer as necesidades que o xustifiquen.

  • Si na parcela que se adquire pódese construír, hai que solicitar ao concello ao que estea adscrito o terreo a pertinente licencia de obras.

  • Se se teñen dúbidas sobre os metros escriturados, débese pedir ao concello una medición autorizada por un topógrafo e selada polo seu colexio.

  • Se se desexa partir en dous una parcela, o consistorio é tamén o encargado de informar o mínimo de metros cadrados da parcela que deben ser destinados á construción, paira despois facer a partición mediante unha escritura notarial.

A edificación

  • Atopar una parcela dentro nunha cidade ou pobo adoita ser moi difícil, xa que os solares que se atopan o centro urbano destínanse principalmente á edificación de pisos. Por iso, o habitual é adquirir un terreo nos arredores, e é recomendable atopar una parcela con servizos propios e que se atope próxima ao pobo ou á cidade. Ademais, é importante ter en conta a proximidade a servizos como o concello, colexios, centros de saúde, farmacias, tendas, superficies comerciais, bibliotecas, e áreas deportivas e de recreo. Aínda que tamén é certo que non hai que temer comprar un terreo afastado dunha cidade (sempre que sexa urbanizable ou non estea en chan afectado por ningunha protección), xa estas amplíanse co transcurso do tempo.

  • É recomendable atopar una parcela con servizos propios e que se atope próxima ao pobo ou á cidade

    Se a parcela é urbana, posto que se cumpriron os deberes de transformación do chan á hora de edificar, débese ter en conta a tipoloxía do terreo. É necesario solicitar as normativas de construción (de edificación, sistema de construción e memoria de calidades dos materiais) no respectivo concello. Estas normativas serven como guía de instrucións para que o arquitecto redacte o proxecto da casa.

  • En termos de construción, é moi importante ter en conta o desnivel do terreo, xa que un chan totalmente chairo será máis caro que si ten pendente porque hai máis espazo aproveitable. En xeral, o máis recomendable é adquirir os terreos con desnivel ascendente que teñen acceso desde a rúa. Pero comprar un terreo con desnivel supón tamén gastos extra, como os xerados polos movementos da terra paira nivelar, polo menos, a zona en que se construirá a vivenda.

Comprar terreo como investimento ou paira goce propio?

Si coa compra do chan a intención é investir, debe considerarse a asociación con outros propietarios, xa que un chan que debe ser urbanizado e edificado implica gastos moi elevados paira una soa persoa. Ademais, gran parte das lexislacións urbanísticas requiren a maioría dos propietarios dun ámbito paira poder desenvolver a iniciativa privada. Cando una obra é de iniciativa pública é o concello quen a vixía na súa totalidade, pero cando é de carácter privado entra en xogo a xunta de compensación.

Nos desenvolvementos de iniciativa privada previstos polo Plan Xeral de Ordenación, os propietarios deberán presentar ante o concello os instrumentos de desenvolvemento e xestión necesarios (Plan Parcial, Proxecto de Urbanización, Proxecto de Reparcelamento) paira a transformación do chan en urbano, e cumprir así coas cargas urbanísticas con obxecto de que se lles recoñeza o “ius edificandi”. Paira a transformación dese chan, os propietarios constituirán una xunta de compensación cuxa finalidade será a equidistribución de cargas e beneficios entre os afectados, o reparcelamento do chan, e a adxudicación das novas parcelas resultantes a cada propietario, sobre as que se lles recoñecerá o dereito a edificar. En definitiva, a través da xunta de compensación repartiranse entre os propietarios as zonas edificables establecidas no plan.

Se se compra chan paira investir, convén asociarse, posto que un chan que debe ser urbanizado implica gastos tan elevados que una soa persoa non podería asumir

A xunta de compensación non é una entidade mercantil, senón de dereito público que asume por delegación do concello a potestade, plan e xestión urbanística. No desenvolvemento desta función pública delegada, actúa tamén como intermediaria entre os propietarios e a administración. É un organismo similar ao dunha cooperativa formada polos propietarios en función do chan achegado que votan sobre que proxecto de urbanización van presentar, segundo o plan urbanístico e dos seus propios intereses.

É función esencial desta xunta, ademais, executar a urbanización, paira o que contrata ás empresas urbanizadoras. O feito de que a execución destas obras de urbanización poida facerse de forma simultánea coa edificación das casas ou das naves depende de cada comunidade autónoma, pero, en principio, deberían realizarse primeiro una e logo a outra.

Paira executar una obra destas características hai que seguir os seguintes pasos:

  • Un particular debe adoptar una medida preventiva paira a súa leira. A parcela debe estar inscrita no rexistro da propiedade, sendo o resultado dun proceso previo de urbanización e reparcelamento.

  • O comprador débese inscribir como novo titular. Recoméndase que a urbanización estea totalmente executada e os gastos sufragados. Aqueles que desexen construír deben realizar un proxecto de obra nova, cuxo trámite pode alargarse 6 meses e debe estar presentado por un arquitecto.

  • Outórgase a licenza paira executar a obra. Dentro deste último punto é esencial contar co certificado de final de obra, que respecte a edificabilidade referida á formulación urbanística, por exemplo en canto ao número de plantas que está permitido construír. Ademais, hai que ter a cédula de habitabilidade, é dicir, a licenza de ocupación. Paira a tramitación destes proxectos e a obtención das licenzas débense pagar taxas municipais dun 2% do orzamento aproximadamente, segundo a obra.

Os riscos

Cando se compra una parcela paira obter un alto beneficio, hai que asumir tamén que o risco debe ser elevado, xa que que a maior risco, cómprase máis barato e obterase maior plusvalía. Pero tamén se deberá afrontar o pago de máis derramas por gastos de xestión, urbanización… O maior risco atópase na compra de chan rústico ou urbanizable non delimitado e sectorizarlo, facer un plan parcial, un proxecto de urbanización e un proxecto de reparcelamento. Os froitos deste investimento poderán verse en catro ou seis anos despois da súa compra, un proceso que pode alargarse.

Se como particular preséntase una iniciativa privada de desenvolvemento urbanístico, será case ineludible ter que negociar co concello respectivo, pois é el quen ten a potestade de plan e o poder decisorio sobre como deben ser os novos desenvolvementos urbanísticos.

Hai, demais, algúns supostos nos que se permiten edificacións en chan rústico, especialmente paira o turismo rural ou usos agropecuarios. Paira estes casos, hai que solicitar una autorización de uso excepcional que depende dunha cualificación urbanística previa da comunidade autónoma en cuestión. Ademais, adóitase requirir una superficie mínima para que o novo uso e a edificación autorícense, que en Madrid, por exemplo, é de 30.000 metros cadrados.