Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Comprar unha vivenda sen rexistrar

O prezo pode baixar ata un 20% pero o trámite é máis complexo e o desembolso en gastos notariais e rexistrais é maior

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Martes, 22deXaneirode2008

Descoñecemento, esquecemento, investimento, picaresca… Son varios os motivos que poden provocar que unha vivenda non se atope rexistrada. Se esta é a situación da casa que se desexa adquirir, o posible comprador deberá pensarllo dúas veces antes de lanzarse a dar o paso definitivo. Comprar unha casa sen rexistrar require dun proceso un pouco máis complexo e un desembolso maior en gastos notariais e rexistrais -sempre que se queira regularizar a súa situación– que no caso dun inmoble inscrito no rexistro. Pero tamén ten as súas vantaxes: o prezo da vivenda en cuestión pode chegar a ser ata un 20% inferior.

Un trámite voluntario

Atopar vivendas e terreos sen rexistrar é un feito que se produce con relativa frecuencia nas áreas rurais, onde, case sempre por descoñecemento, non se pasa polo rexistro da propiedade ao dar por descontado que abonda con que conste no catastro municipal. Nas cidades tamén se produce ás veces esta situación, aínda que os motivos sexan o aforro en gastos rexistrais e notariais ou a especulación, que fai que se vendan vivendas sobre plano entre particulares sen que houbese tempo para formalizar as súas escrituras.

O rexistro non é un trámite obrigatorio, pero outorga seguridade xurídica

A inscrición no rexistro de propiedade non é un paso obrigatorio para a adquisición, herdanza ou constitución dunha vivenda ou un terreo. Con todo, é o único título de propiedade válido fronte a terceiros. Por iso, converteuse nun procedemento utilizado por case todos os compradores, xa que outorga seguridade xurídica ao propietario do ben. É o principal documento que relaciona ao inmoble co seu dono, e o que acredita os seus elementos, ademais de describir as súas características e informar acerca das cargas que soporta, se as houbese.

No caso de que non estea rexistrado, non sempre é fácil demostrar que o propietario é en realidade a persoa que tenta vender o inmoble. Trátase dun punto delicado, xa que a transmisión de bens non rexistrados é unha operación que pode prestarse a estafa. Por iso, é fundamental ter constancia da autenticidade e legalidade dos documentos acreditados por quen se presenta como propietario da vivenda.

Bastará, en cada caso, cun contrato de compravenda ou unha escritura de aceptación de herdanza nos que se especifiquen os datos persoais das partes. De feito, en moitos destes casos só existe como documento de propiedade un contrato privado, que polo xeral non leva a firma dun notario.

Pasos para formalizar o rexistro

Unha vez demostrada a propiedade do ben, pódese proceder á súa compra. Ademais do prezo acordado entre as partes, haberá que empezar a desembolsar diñeiro en diversos trámites, que se multiplican por dous. É dicir, o comprador terá que pagar dúas veces os honorarios do notario, que terá que dar fe de dous contratos de compravenda (o actual e o anterior). Tamén haberá que custear dúas veces o Imposto de Transmisións Patrimoniais, pola mesma razón. Cando se realizaron, xa se pode elevar o contrato a escritura pública.

O novo propietario deberá ir ao xulgado do lugar onde se sitúe a vivenda e promover un procedemento denominado expediente de dominio. Este proceso iníciase coa presentación ante o xuíz do título de dominio e a certificación do catastro municipal de que o inmoble non se atopa rexistrado.

Ademais, o propietario deberá designar ás persoas que deban ser citadas para que o xuíz, co resultado das alegacións e probas propostas, valore e dite auto. Entre estas persoas estará o anterior dono do inmoble e os propietarios dos edificios ou pisos lindeiros, os veciños. Unha vez determinada a propiedade por parte do xuíz, xa se pode inscribir a vivenda no rexistro da propiedade da localidade na que estea situado.

Hai que ter en conta que a lei establece que a propiedade da vivenda pode ser reclamada por unha terceira persoa durante un período de dous anos desde a formalización do rexistro. Nese tempo, no taboleiro de anuncios do concello onde radique a leira deberá publicarse o expediente, emitido polo rexistrador, que informe á poboación sobre a inscrición do inmoble no rexistro da propiedade.

Se o xuíz determina que non se tiña dereito a vender, obrigaráselle a devolver a cantidade escriturada máis indemnización

Se neses dous anos alguén reclama a propiedade do inmoble, deberá acreditalo mediante algún documento de compravenda ou herdanza, ademais de contar con dúas testemuñas que declaren ao seu favor. Iníciase entón un proceso xudicial entre as partes que acabará coa sentenza ditada polo xuíz, que deberá determinar de novo a identidade do propietario lexítimo da casa. Este extremo, pouco común na práctica, si pode influír na tramitación de hipotecas, xa que algúns bancos prefiren non conceder o préstamo ata non ter seguridade sobre a titularidade do inmoble. Por iso, débese ter en conta se se está pensando en adquirir unha vivenda con estas características.

No caso de que o xuíz determine que o vendedor non tiña dereito a dispor desa casa para a súa venda, obrigará a devolver ao comprador a cantidade de diñeiro escriturada, máis os custos do investimento efectuado na vivenda -como as obras de reforma, sempre que se conserven os recibos correspondentes- e a pagar a indemnización que estableza polos danos e prexuízos causados.

Vantaxes da inscrición no rexistro

Moitos propietarios pregúntanse se merece a pena gastar tempo e diñeiro en escriturar e rexistrar unha vivenda recentemente adquirida, cando é un trámite non obrigatorio. Con todo, a realización desta operación reportará moitas vantaxes no futuro, e evitará sorpresas desagradables:

  • Para poder utilizar a nova vivenda como garantía para pedir un préstamo hipotecario, é necesario que estea inscrita no rexistro da propiedade.
  • Grazas a este rexistro, conséguese o referendo dun organismo oficial que confirma que o contrato de compravenda entre as partes axústase totalmente á lei.
  • Este trámite tamén garante a plena seguridade sobre a propiedade do inmoble. É dicir, ningunha outra persoa poderá reclamala nin impugnar a existencia do contrato de compravenda.
  • Evita problemas nas sucesivas transmisións da casa recentemente comprada.
  • O rexistro tamén inclúe información sobre todas as cargas (hipotecas, débedas…) que soporta a vivenda, polo que é un trámite que favorece a transparencia.

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións