Por principio, os saldos dunha comunidade non deberían estar en saldo negativo, xa que a lei establece medidas preventivas paira ter en conta os posibles gastos extraordinarios. Pero, en moitos casos, os veciños descobren un día, normalmente antes de revisar a “caixa forte” e determinar o diñeiro común co que contan paira iniciar un arranxo de fachada, tellado ou escaleira, que están “en números vermellos”. Como solucionalo? Paira evitar esta temida situación os propietarios deben acudir ás reunións e asembleas veciñais co fin de informarse sobre o labor da súa xunta e reclamar o libro de contas cando o estimen oportuno. Ademais, paira defender os seus dereitos e fixar as obrigacións, as comunidades de propietarios contan co respaldo da Lei sobre Propiedade Horizontal, o Título constitutivo da Comunidade, e os Estatutos e o Regulamento de Réxime Interno.
Comuneiros morosos
O primeiro paso que debe realizar un administrador ante unha comunidade de propietarios “en números vermellos” é pescudar e examinar as causas que orixinaron o desaxuste, tendo en conta os orzamentos que se aprobaron pola comunidade na última asemblea. O orzamento destas comunidades non deixa lugar paira o lucro, polo que tería coincidir coa suma dos recibos. Aténdose a esta explicación, o feito de que as contas dunha comunidade presenten a temida cor vermella pode deberse -é a causa máis común- a que non se ingresaron todos os recibos das cotas que deben pagar os propietarios pola presenza de comuneiros morosos ou debedores. Neste caso, como se debe actuar? Estas son as pautas que deben seguirse paira tratar de resolver o conflito:
O administrador debe revisar en primeiro lugar as contas e observar como se gastaron os recursos do último orzamento.
Os veciños en asemblea deciden que facer. Na reunión determínase proceder ou non cunha demanda. Ademais, segundo as características da comunidade, pódese chegar a pactar ou prorratear as cotas. Si decídese interpor una demanda, deben presentarse paira requirir o pago inmediato das débedas pendentes, aplicables pola Lei de Propiedade Horizontal. Poden, ademais, acollerse á Lei de Procedemento Civil, que permite que calquera cidadán poida reclamar débedas sen ter que recorrer aos servizos dun avogado e un procurador, sempre que a débeda non exceda de 900 euros.
Antes de comezar cos trámites é obrigatorio celebrar una reunión da xunta de propietarios, debidamente convocada, na que se acorde proceder coa liquidación da débeda dun ou varios propietarios coa comunidade.
O propietario moroso debe estar informado deste acordo por escrito, mediante unha carta que recollerá no seu domicilio. Se non hai máis remedio, efectúase a comunicación e colócase no taboleiro de anuncios da comunidade una nota na que figure a débeda. Devandito escrito permanecerá tres días naturais, e nel estarán detallados a data e os motivos polos que se procede a colgalo no taboleiro. Debe ir asinada polo secretario da comunidade e contar co visto e prace do presidente.
Si o debedor non paga no prazo de tres días naturais desde que se lle notificou o acordo da xunta de propietarios, o secretario debe emitir un certificado de devandito acordo e da falta de pagamento da cantidade debida, tamén co visto e prace do presidente da comunidade.
No decanato dos xulgados hai un formulario sobre esta casuística posto a disposición do público que o solicite. Una vez cumprimentado segundo os requisitos esixidos, debe presentarse no xulgado onde radica o domicilio do debedor.
Se a xunta xeral ha aprobado a débeda e ten o xustificante de entregar aos debedores a resolución adoptada (pode ser una notificación asinada polo debedor, ou ben o xustificante do acuse de recibo se é remitida por correo certificado) están en disposición de presentar a denuncia no xulgado correspondente, e solicitar a petición inicial no proceso monitorio (un tipo de xuízo paira reclamacións de cantidade que non exceda de 30.000 euros, sen necesidade de avogado nin procurador, e sempre que se trate dunha reclamación de débedas de diñeiro que venzan e que se acompañe dunha documentación que o acredite).
Os documentos que se presentan no xulgado teñen que ser orixinais. Se o acordo é presentarse cun avogado e procurador prevense tres días de prazo paira comunicalo ao xulgado. Neste caso, quen non compareza a xuízo, é condenado a pagar os custos, danos e prexuízos que lle sexan reclamados pola parte contraria.
Calquera litixio deste tipo pode resolvelo un organismo externo, como a comisión de arbitraxe. Pero antes de acudir á xurisdición ordinaria, os expertos recomendan que se chegue a un pacto mediante unha negociación, que pode ser vinculante ou non. Isto depende de si a relación contractual determina que pode ou non facer unha arbitraxe, pois en caso contrario a única vía é acudir directamente aos tribunais.
Gastar máis do orzado
Realizar gastos que non foron aprobados pola comunidade de propietarios é outro dos motivos que poden levar a un saldo negativo. A situación é máis grave neste caso porque supón que a xunta directiva, o administrador, ou o presidente, non fixeron un uso autorizado dos fondos da comunidade, de maneira que a xunta xeral debería non aprobar as contas e pedir responsabilidades.
O gastos non orzados poden xurdir por unha mala planificación dos ingresos esperados. Esta é a razón pola que moitos administradores de leiras aconsellan confeccionar un orzamento novo segundo os gastos soportados antes e os que se esperan despois, axustando as cotas a este último. Ademais, ante esta situación hai que ter en conta os seguintes supostos:
O administrador non é responsable:Se un orzamento ordinario ou extraordinario está ben articulado tras a análise dos gastos previstos e do seu sistema de financiamento, non tería por que producirse una situación de “números vermellos” nunha comunidade de propietarios.
O administrador é responsable: O administrador ten que estar ao servizo da comunidade, por tanto o seu responsable, o presidente, ten o dereito de que o administrador renda contas ou dea cantas explicacións pídanlle. Pódenselle imputar os compromisos que se deriven do dereito civil e penal como profesional que está a actuar nunha comunidade.
Cambio de administrador:Tanto o novo como o anterior teñen que presentar obrigatoriamente as contas na reunión anual paira a súa aprobación na xunta de propietarios. Cando hai un cambio de autoridades, uno dos puntos fundamentais do traspaso é a presentación do balance anterior coas contas ao día. No momento en que o administrador que opta a entrar déaas como válidas, comezará o seu labor.
O administrador saínte négase a entregar as contas:No caso de que se lle solicite por dereito una rendición das contas e o administrador saínte néguese a iso, deberase reflectir no libro de actas que o novo administrador toma posesión sen efectuar un recoñecemento do estado das mesmas.
Gastos extraordinarios:Sempre que estes números vermellos débanse a desaxustes nos orzamentos ou gastos extraordinarios, a xunta debe determinar a forma de pago. Paira pagar estes gastos, que poden ser superiores ao Fondo Legal de reserva, débese proceder co respaldo dunha xunta de propietarios á emisión dunha derrama.
