Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Condicións actuais das hipotecas

A oferta máis estendida é financiar un 80% a 30 anos, aplicar diferenciais sobre o euribor máis elevados e cobrar altas comisións de apertura e estudo

img_firmando 6

Co euribor en mínimos históricos, parecen afastados os tempos en que as cotas hipotecarias ameazaban ás economías familiares. Con todo, a diminución dos tipos de interese medios cobrados polos bancos e caixas (decembro pechou cun 3,6% menos respecto de 2011) non se reflicte no nivel de contratación de hipotecas, que continúa á baixa. Isto é comprensible debido a que, como se explica a continuación, entre as súas condicións destacan un financiamento máximo do 80% a 30 anos e as entidades optaron pola subida dos diferenciais.

Concesión condicionada á vinculación coa entidade

Imaxe: Marc van der Chijs

2012 pechou coa cifra de hipotecas sobre vivendas máis baixa desde que se iniciou a serie histórica en 2003. O pico máis baixo rexistrouse o pasado mes de agosto (21.106, cunha caída do 28,5% respecto ao mesmo mes de 2011), pechando o dez primeiros meses do ano cun 33,2% menos de pisos hipotecados que en 2011. O panorama complétase cunha diminución do 37,1% no capital prestado e do 7,1% no valor das hipotecas para o mes de decembro: uns 102.407 euros de importe medio.

Os seguros son os que poden chegar a incidir máis no encarecemento dunha hipoteca

Con todo, a gran cantidade de vivendas en mans das entidades financeiras configuran un escenario onde as mellores ofertas poden atoparse nas entidades que fixeron no pasado unha gran aposta polo mercado inmobiliario. Claro que a contratación dos seguros ou de produtos e servizos asociados en moitos casos condicionan a concesión do crédito e aparecen máis marcados canto máis atractivas son as ofertas. Os seguros son os que poden chegar a incidir máis no encarecemento da hipoteca, ademais do prazo de amortización, que define o custo final, xa que diso dependerán os intereses pagos ao concluír o crédito.

Prazos e contía das actuais hipotecas

Antes da crise era habitual falar de 100% ou 120% de financiamento a 40 ou 50 anos. Hoxe este tipo de ofertas limítase ás vivendas propiedade dos bancos. Para o resto de vivendas, estas condicións de financiamento son case inexistentes.

A rendibilidade destas hipotecas para os bancos áchase moi por encima das convencionais: aplican diferenciais sobre o euribor bastante superiores á media, ademais de comisións de apertura e estudo altas.

Hoxe, a oferta máis estendida é a de 80% de financiamento a 30 anos, cos habituais requisitos de estabilidade laboral demostrable, nivel de endebedamento adecuado e un historial crediticio sen manchas.

Tipos de interese da oferta actual

O máis curioso, nun contexto de alta morosidade xeral no sector financeiro, é que o crédito hipotecario é o que presenta menos debedores. Os últimos datos da Asociación Hipotecaria Española (AHE) no peche de 2012 indican que a morosidade dos préstamos hipotecarios sitúase tan só nun 3%, mentres que os cocientes de moura rexistrados polo total de créditos concedidos no sector financeiro español cífranse na actualidade nun histórico 10,7%.

En só dous anos, o diferencial medio que engaden as entidades financeiras ao euribor multiplicouse por cinco

Isto, sen dúbida, mellora as condicións para quen buscan acceder a un crédito hipotecario. E á vez, explica, en parte, a caída dos tipos de interese medios. A baixa é moderada, pero hoxe o tipo de interese que se paga por unha cota hipotecaria é de 4,12%: 3,6% menos que en 2011 e o máis baixo desde xullo dese ano, segundo a Asociación Hipotecaria Española. Se se analizan por entidades, as caixas son levemente máis convenientes desde o punto de vista do interese, cunha media de 4,29% contra o 4,21% dos bancos.

Soben os diferenciais

Esta redución dos tipos de interese atopa a súa explicación nos mínimos históricos do euribor, que pechou o mes de decembro en torno ao 0,55%. Con todo, a baixa que se expresa nos tipos de interese non implica descontos xeneralizados. As entidades financeiras están a elevar os diferenciais que lle aplican ao euribor, para protexerse da caída deste índice. E aínda que o resultado final sexa un interese de case un 4% máis baixo que o pasado ano, os diferenciais eleváronse respecto de épocas anteriores. En só dous anos, o diferencial medio que engaden as entidades financeiras ao euribor multiplicouse por cinco respecto de 2010 (0,50%).

Un exemplo claro desta tendencia pode verse se se comparan os últimos meses de novembro e decembro. O diferencial medio actual situouse en decembro en euribor + 2,603%, por encima do + 2,510% do mes anterior.

Seguir a evolución desta variable será clave debido a que é un dos elementos máis importantes que se deben ter en conta e comparar na elección da hipoteca. De feito, aínda que a tendencia é a subida dos diferenciais, neste momento aínda hai entidades que ofrecen diferenciais atractivos euribor + 1,25% ou euribor + 1,35%.

Tipos fixos ou variables

Ademais do aumento dos diferenciais, hai outras novidades na actual conxuntura de crise para a concesión de créditos hipotecarios.

Ata o momento, o tipo variable era a fórmula elixida pola maioría dos bancos. En 2011, máis do 99% das operacións que se pecharon foron deste tipo.

Pero cada vez son máis as entidades que ofrecen hipotecas a tipo fixo, cun interese de entre 4% e 7%, ou mixto (fixo entre o 4% e o 5% por determinado tempo e, logo, variable: euribor + …). Esta fórmula busca ofrecer unha imaxe de maior seguridade ante posibles subidas do euribor. Pero é unha opción cara se se considera que 5,3% foi o seu pico máximo en 2008 e hoxe a tendencia é á baixa de maneira sostida.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións