Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Converter lonxas en vivendas

O Concello e a comunidade son os organismos habilitados paira autorizar un cambio de uso que tecnicamente non presenta problemas
Por miren 19 de Maio de 2005

Acondicionar locais comerciais paira convertelos en vivendas está a converterse nunha alternativa máis económica -polo menos de momento- que a adquisición ou aluguer dunha casa convencional. En liñas xerais, a súa prohibición non está lexislada e tampouco era expresa a súa autorización até fai poucas datas. O certo é que canto máis baixo é un piso máis barato resulta vivir nel. E non porque sexa de menor calidade, senón porque a demanda de altura é una constante no noso país. Paira habilitar un baixo de uso comercial simplemente hai que cumprir os requisitos que sinalen as normas urbanísticas de cada cidade. Pero antes de emprender trámites de compra, aluguer ou reforma hai que informarse nas oficinas municipais e chegar a un acordo coa comunidade de veciños.

Una incipiente realidade

Cada vez son máis numerosos os concellos que, como o de Coslada (Madrid), autorizaron mediante unha ordenanza a conversión dos baixos en fogares. Cidades como Bilbao están a tramitar cambios na normativa municipal para que as vivendas nas plantas baixas cheguen a materializarse. En Biscaia xa o fixeron Getxo, Portugalete e Barakaldo. En Guipúzcoa, ademais da capital, sumáronse Mondragón, Rentería, e Lasarte. Talvez porque o Goberno Vasco ofrece desde fai un par de anos mesmo una liña especial de axudas económicas paira levar a cabo as obras precisas.

Una incipiente realidadeEn Coslada, segundo o seu concelleiro de Vivenda, Antonio Murillo, esta decisión, tomada o verán pasado, estivo motivada pola forte presión da demanda de vivenda; a carencia de pisos de aluguer; a evidente tendencia a reconverter as oficinas das primeiras plantas de novo en vivendas e, por suposto, pola existencia de “un parque de locais comerciais completamente abandonado”.

Pero aínda que non se deron os pasos legais necesarios, a sociedade vai sempre “por diante”, declara Joan Ollé Bertrán, vicepresidente do Consello Xeral dos Colexios Oficiais de Axentes da Propiedade Inmobiliaria de España. As vivendas nos locais comerciais son xa una realidade nos grandes núcleos urbanos e en Barcelona esténdense por todos os barrios, desde Graza a Sants pasando por Ciutat Vella.

O acondicionamento de vivendas en plantas baixas a partir de lonxas comerciais pode resultar “novo nesta xeografía, pero de ningunha maneira é un tema inédito”, asegura Carlos Sergnese, presidente da Delegación de Álava do Colexio Oficial de Arquitectos Vasco-navarro. En toda América realízanse este tipo de vivendas desde a reutilización de espazos comerciais, comenta.

Cambios na normativa

O número de licenzas concedidas paira o cambio de uso dos locais non é aínda moi significativo na maioría dos municipios. No pouco tempo que o proceso leva en marcha raramente pasa o centenar, pero paira Murillo supera en ritmo á capacidade dunha administración local como a súa de pór no mercado vivendas protexidas.

“Si hai que cambiar os usos previstos é porque alguén incorreu nun erro ao considerar variables non verosímiles. É una solución a un fallo na presunción do estudo urbanístico”, Sergnese refírese así á reiterada e contumaz obstinación de construír os baixos como locais considerados comerciais no plan urbanístico desenvolvido na maioría das promocións de vivendas, a pesar de estar rodeadas doutros bloques en altura cuxas lonxas están tapiadas desde a súa construción hai xa algúns anos.

É evidente que existe maior demanda de pisos altos en España. Pero paira Ricardo Vergés, asesor de Economía e Estatística do Consello Superior de Colexios de Arquitectos de España, a explicación de que promotores e construtores non lle dean importancia a que se sigan sen aproveitar moitos locais dos baixos atópase en que o venden case todo e con elevadas marxes de benéfico, que en moitos casos, segundo este arquitecto que tamén é asesor do Ministerio de Vivenda e do INE, superan o 35%.

Cambios na normativaCon todo, a posibilidade de transformar os locais comerciais en vivendas non se contempla na maioría das lexislacións municipais, que son as que teñen “a última palabra” en urbanismo, segundo o presidente dos arquitectos alaveses. Por tanto, para que sexa posible una adecuación xeneralizada dos baixos con fins residenciais, en principio, é preciso un cambio do Plan Xeral de Ordenación Urbana e mesmo dos PERIs (Plans Especiais refórmase Interior) que afectan a cada mazá.

Isto non significa que até agora non se habilitasen algunhas lonxas paira ser destinadas a vivir nelas. Normalmente estudábase caso por caso e, sempre que a corporación municipal non prohibise expresamente as casas a piso chairo xunto á beirarrúa, a comisión de vivenda podía dar a súa autorización sempre que se cumprisen as condicións de hixiene e salubridade requiridas paira calquera clase de vivenda. Por exemplo, en San Sebastián até a aprobación do Plan Xeral de 1995 permitíase facer pisos en plantas baixas pero en parcelas con xardín.

Que pasos han de darse?

Tamén hai lexislación no sentido contrario. Como mostra, o Concello de Alcobendas (Madrid) aprobou una ordenanza que ten como obxectivo principal evitar a proliferación de “lofts” en zonas non habitables ou urbanizables da localidade.Por tanto, que pode facer o dono dun baixo destinado a outro uso se quere habilitalo ou vendelo como vivenda? A resposta é que depende de cada concello. No entanto, hai algúns consellos aplicables paira todos os municipios.

Si o futuro morador dun baixo non pode conseguir todos os permisos paira crear una vivenda, ás veces adecua un loft. Este tipo de residencia está moi estendida nalgúns países e correspóndese á adaptación como vivenda de todo tipo de construcións que xa non cumpren a función paira a que foron levantadas. É “máis propia das zonas industriais e ten outro carácter”, comenta Murillo mentres asegura que Coslada decidiu regularizar esta situación xustamente paira garantir a dignidade destas moradas, “por iso esixe un proxecto arquitectónico para que un técnico responsabilícese da habitabilidade”.

Condicións xerais

A normativa urbanística, as leis reguladoras da edificación, as ordenanzas e normas técnicas de urbanización recollen xeralmente a prohibición de construír vivendas en sotos e semisótanos. De igual modo, existen unhas condicións que obrigan aos edificios a ter una adecuación estrutural e construtiva paira ser destinados a usos residenciais.

Estas condicións mínimas establécense respecto da superficie útil, distribución interior, ventilación, iluminación natural e aireación, instalacións de auga e saneamento, electricidade, illamento térmico e acústico, instalación de calefacción ou gas natural, servizos hixiénicos e instalacións básicas de cociña. Por exemplo, os requisitos relativos á accesibilidade fan referencia a un acceso independente paira os bloques de vivendas desde a vía pública ou espazo público e á obrigación de que non haxa obstáculos que impidan o libre acceso ás vivendas.

No caso da adecuación de locais paira vivendas, como se dixo, estas condicións varían sempre segundo os concellos. Vexamos algúns exemplos:

  • En Coslada non se esixe saída a través do portal nin tampouco nos barrios periféricos da localidade biscaíña de Getxo.
  • Normalmente, do mesmo xeito que nos edificios de vivendas, a altura libre do chan ao teito mínima consentida será de 2,50 metros.
  • A superficie dos locais comerciais paira ser destinados a vivendas cambia tamén duns municipios a outros. En Coslada é de 40 metros cadrados como mínimo e de 90 metros cadrados como máximo. En Bilbao fálase de 55 metros cadrados como mínimo, mentres en San Sebastián poderá outorgarse licenza aos locais de 35 metros útiles excluído o tendedero.
  • Nalgunhas cidades os consistorios decidiron “respectar as zonas comerciais” e non conceder licenzas nalgunhas áreas.
  • Noutras se parte de que as vivendas non poden estar a niveis da rúa ou teñen que dispor dun espazo cun mínimo de tres metros que lles separe do espazo público. Con todo, tamén pode permitirse construír vivendas en planta baixa si esta conta con suficiente altura. Nese caso elévase o chan da planta baixa e colócase a un metro do nivel da rúa.