Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Cooperativas de vivendas

Comprar una vivenda a través de una cooperativa supón un aforro de entre un 20% e un 30%
Por EROSKI Consumer 2 de Abril de 2003

Nos últimos 80 anos construíronse en España 1.275.000 vivendas a través de cooperativas, a maioría de protección oficial. Nestes momentos existen no país preto de 3.300 destas asociacións con proxectos urbanísticos en marcha. E a lista de espera paira ingresar nelas é longa: hai máis de 300.000 peticións paira adquirir una casa a través deste sistema. Os factores que dificultan a adquisición dun piso por esta vía son: a enorme carestía do chan e a desconfianza xurdida tras algúns escándalos nos que se viron involucradas algunhas cooperativas de vivendas.

Como adquirir una destas vivendas

O primeiro paso paira adquirir una vivenda a través do sistema de cooperativas é acudir á federación de cooperativas da comunidade onde se reside e/ou se desexe obter un piso en propiedade. “Na federación explícanlle ao usuario se existe algunha cooperativa que reúne as condicións que solicita”, sinala Alfonso Frayle, presidente da Confederación de Cooperativas de Vivenda de España, organización que agrupa o 70% destas sociedades. “O feito de que sexa a federación dunha comunidade autónoma a que oriente ao usuario sobre a mellor cooperativa paira investir sempre é una garantía fronte a posibles fraudes”, agrega Frayle.

Adquirir una vivenda a través de una cooperativa require manter a calma e informarse ben paira non cometer erros que ao cabo poidan acabar cos soños de toda una vida, sobre todo cando existen antecedentes nos que non salgue moi ben parado este sector. Un caso moi coñecido é o do cooperativa PSV, xestionada polo sindicato UXT e cuxos malos manejos deixou, a principios dos anos noventa, por centos de familias sen casa.

Cando xa se optou por algunha das múltiples sociedades que hai no sector, convén ter en conta os seguintes aspectos:

  • O socio debe incorporarse a unha sociedade solvente. “Ten que saber como entra, como está e como salgue”.

  • Desde a Confederación de Cooperativas de Vivenda tamén se fai énfase na importancia de que as cantidades achegadas estean garantidas mediante aval bancario ou a través de una compañía de seguros.

  • A cooperativa ten que estar inscrita no Rexistro de Cooperativas e constituída ante notario.

  • As cotas dos socios deberanse ingresar nunha conta aberta paira tal propósito. Neste aspecto é importante saber que existen tres tipos de achegas económicas: una ao capital social, outra de ingresos paira gastos da cooperativa e outra máis que corresponde ao financiamento da vivenda.

    A achega ao capital social sempre é reembolsable e de pequena contía, aproximadamente entre 20 e 90 euros. A cota paira gastos da cooperativa está regulada por Lei e tamén adoita ser pequena. A achega paira financiar a vivenda, ao cabo a máis importante, ten que estar garantida por un seguro ou un aval bancario. No momento de iniciar os pagos o usuario recibe un contrato de adxudicación provisional que é una das súas garantías.

  • O presidente da Confederación de Cooperativas de España insiste na importancia de que o socio teña suficiente información sobre os plans de pago e o financiamento, así como dos seus dereitos. Polo xeral, o integrante dunha cooperativa achega o 20% do custo estimado da vivenda. O outro 80% corresponde a préstamos ou créditos bancarios.

    Un exemplo: si un cooperativista decide adquirir un piso cuxo custo estimado é de 20 millóns de pesetas achega en principio, o 20%, é dicir, 4 millóns. A forma en que se achegan eses 4 millóns é o que decide a Xunta. Así, o usuario pode achegar 1,6 millóns paira a compra do terreo e o resto divídese en cotas ata que se constrúa a vivenda e póidase pagar o resto da cantidade.

  • Antes de adquirir a condición de socio hai que cerciorarse moi ben das características do chan onde se pretende construír: que zona é, se se trata dunha vivenda pública, se hai un contrato con opción de compra ou si é una compravenda ou permuta. A permuta establécese cando o propietario dun chan pono en venda a unha cooperativa coa condición de que una parte págueselle con diñeiro e a outra con locais comerciais que construirá a propia cooperativa no seu edificio ou leira.

  • Debe existir un proxecto técnico ou anteproxecto no que, ademais, queden claros os prazos estimados de execución da obra.

  • Ao comezar a formar parte dunha cooperativa non só deben especificarse os dereitos do socio, senón tamén as súas obrigacións.

Vivendas a prezo de custo

A principal vantaxe que supón adquirir una vivenda a través de una cooperativa é, segundo Alfonso Frayle, “o seu rigoroso prezo de custo”. Paira as cooperativas, sinala Francisco López, da Asociación Profesional de Empresas Xestoras de Cooperativas, “non hai ningún beneficio”. As cooperativas, explican ambos os portavoces, convértense en promotores, é dicir, en sociedades que compran o chan, constrúen e comercializan. Iso si, sen lucro ningún, a diferenza das promotoras inmobiliarias privadas.

Adquirir una vivenda de prezo libre ou de protección oficial a través de una cooperativa supón que o socio economice entre un 20% e un 30% do investimento total. Os membros poden, tamén, exercer desde o principio un control democrático das actividades da cooperativa. Poden, igualmente, participar na elección de xestoras, arquitectos ou inclusive modificar aspectos do proxecto, pero sempre co consentimento dos outros integrantes da organización.

Como vantaxes tamén cabe citar a posibilidade de darse de baixa e que lle sexan reintegradas as cantidades entregadas de acordo cos termos que marca a lexislación vixente. A través de una cooperativa un usuario pode obter una vivenda “máis ou menos” á súa medida, engade Frayle. A demanda, na actualidade, fíxase nunhas 300.000 peticións en toda España paira adquirir una vivenda mediante o réxime de cooperativas. Tan só en Madrid alcánzanse xa as 33.000 peticións. E no país hai 11.639 cooperativas constituídas.

Só un 20% das vivendas que se constrúen son protexidas

O número de vivendas construídas mediante este sistema- o de cooperativas- foi de 40.000 anuais até hai pouco tempo. Esa cifra, con todo, descendeu até as 12.000, situación motivada pola “enorme carestía do chan”, que fai practicamente imposible atopar promocións de vivendas de protección oficial. “Nalgúns proxectos urbanísticos de Madrid”, explica Alfonso Frayle, “o chan subiu o 400% e representa o 40% da vivenda. Agora atopámonos con que só un 20% das vivendas que se constrúen son protexidas, e o resto, o 80%, son libres”.

Son esas as principais dificultades ás que se enfronta un gran segmento da poboación, entre quen se achan os mozos e os inmigrantes. “En España non hai una política de vivenda adecuada”. Este ano a vivenda subiu oficialmente un 2%, pero realmente hai un 15% de incremento”, asegura Frayle.

As comunidades onde máis creceu o prezo das vivendas de protección oficial son Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Zaragoza e a Coruña. Andalucía e Estremadura, en cambio, son as rexións nas que menos aumentou o prezo.

En España una vivenda protexida de 90 metros cadrados con trasteiro custa entre 100.000 e 140.000 euros aproximadamente. E no que respecta ao sistema libre, os prezos son elevados: máis de 360.000 euros por un piso de 100 metros cadrados.

Longas esperas

Una das principais desvantaxes do réxime de cooperativas é que os prazos ás veces se eternizan. Desde o momento no que se comeza a formar parte dunha cooperativa ata que se ve cumprido o desexo de estar en posesión dunha vivenda poden pasar tres anos ou máis.

A principal compensación que ten esta circunstancia é que o socio pode ir seguindo paso a paso o desenvolvemento da súa futura casa. E ademais ten uns dereitos adquiridos. Son os seguintes:

  • O principal dereito é á información; a solicitar aos órganos de goberno todos os datos sobre a actividade da cooperativa.
  • Tense dereito a voz e voto paira acordar decisións.
  • Pódese elixir e ser elixido paira os cargos dos órganos sociais.
  • Posibilidade de darse de baixa de acordo ás condicións que marca a lei.
  • Participar no retorno de excedente que se acorde.
  • Solicitar a liquidación das achegas ao capital social.
  • Pódese participar no obxecto social da cooperativa.

Segundo Francisco López, da Asociación Profesional de Empresas Xestoras de Cooperativas, un bo consello paira quen decidan investir o seu diñeiro co propósito de comprar una vivenda a través de una cooperativa é “implicarse e participar na toma de decisións”. “Sempre cabe preguntarse, cando ao final algo falla, que participación tívose en todo o proceso”, sinala López.

Paira iso convén saber que una cooperativa está rexida por unha Asemblea Xeral, un Consello Reitor e uns Interventores. O órgano supremo de decisión é a Asemblea Xeral. Calquera determinación que se adopte neste ámbito vincula a todos os socios.

O Consello Reitor está formado por un presidente, un vicepresidente e un secretario. Este é o órgano de goberno, xestión e representación da sociedade cooperativa. A fiscalización corre por conta dos interventores, elixidos pola Asemblea Xeral e cuxo número se fixa nos estatutos. Nalgunhas autonomías as leis establecen a posibilidade de crear un comité de recursos paira resolver reclamacións dos socios.

O papel das xestoras

Todo o proceso de constitución dunha cooperativa require ás veces un cúmulo de trámites que nalgúns casos os socios non están dispostos a soportar. Alí xogan un papel importante as xestoras, que son empresas debidamente acreditadas paira controlar as obras, os proxectos e as tramitacións de licenza, entre outras cousas. “O papel das xestoras é acurtar os prazos”, asegura Francisco López.

Os xestores sempre estarán ao servizo da cooperativa e o prestixio, solvencia e a profesionalidade destas converterase en garantía paira una promoción de vivendas.Ademais de dereitos, os socios dunha cooperativa terán as seguintes obrigacións:

  • Achegar as cotas nos prazos previstos.
  • Asumir os cargos paira os que resulten elixidos, salvo escusa válida.
  • Non desenvolver actividades contrarias á lei aproveitándose da súa condición de socio.
  • Cumprir os acordos adoptados polos órganos competentes e asistir ás reunións da Asemblea Xeral.

Desde a Confederación Española de Consumidores e Usuarios, CECU, advírtese aos usuarios de que antes de comprar una casa a través de una cooperativa asegúrense da transparencia da cooperativa que elixan.

Por mor da desconfianza creada no sector por casos nos que os cooperativistas investiron os seus aforros e foron estafados, a Federación Nacional de Cooperativas recoñece que tivo que intensificar os controis para que estas situacións non se produzan. “De todos os xeitos eu penso que se produciron máis fracasos en promotores inmobiliarios que en cooperativas. Nós estamos a controlar moitísimo a situación e abrimos expedientes informativos cando o consideramos necesario”, asevera Alfonso Frayle.