Remodelar a fachada, construír unha rampla ou renovar o ascensor. Son algunhas das obras que con máis frecuencia realízanse nunha comunidade veciñal, e non sempre hai que acometelas no momento en que as arcas están máis cheas. Ante as necesidades de financiamento das comunidades de veciños, algunhas entidades (a oferta é aínda escasa) ofrecen a posibilidade de subscribir préstamos específicos para afrontar estas continxencias. Ata agora, para acceder a un crédito, o común era que os veciños que non puidesen facer fronte ao encarecemento das cotas debido a unha obra recorresen a un préstamo persoal. A nova opción, máis conveniente para os intereses dos veciños, consiste en subscribir un préstamo colectivo que, ademais, adapta a cota do crédito ao aforro mensual de cada comunidade de veciños, e consegue que os propietarios non se endebeden individualmente.
Financian investimentos e gastos propios dunha comunidade de veciños como as reformas de fachadas ou a eliminación de barreiras arquitectónicas
Son poucas aínda as entidades -en leste caso caixas de aforro- que ofrecen este tipo de financiamento, cuxo prazo máximo de amortización rolda os 10 ou 15 anos (cun ou dous anos de carencia), e leva a posibilidade dunha cota irregular. Estes préstamos cobran entre un 1% e un 1,5% en comisións de apertura ou cancelación total ou parcial, en consonancia cos que aplican outros produtos destinados a sufragar outras actividades ou necesidades particulares. Os créditos están orientados a financiar investimentos e gastos propios dunha comunidade de veciños tales como traballos de reformas de fachadas ou cubertas, eliminación de barreiras arquitectónicas, ascensores, instalacións de gas ou calefacción… Ademais, as entidades financeiras ofrecen facilidades para a súa contratación, xa que se, por exemplo, durante o primeiro mes a comunidade de veciños decide non utilizar o diñeiro pódese devolver sen custo algún.
Acenos de identidade
A pesar de que a súa estrutura e condicións son parecidas ás dos créditos de carácter individual, hai unha serie de diferenzas que dotan a estes préstamos de personalidade propia. En primeiro lugar, o titular é unicamente a comunidade de veciños, sen necesidade de ningún tipo de aval nin garantía adicional. Por outro parte, o importe máximo do crédito é do 100% do orzamento, incluíndo impostos e todos os gastos derivados da realización do mesmo, da obra e o financiamento, a diferenza doutros que só chegan a cubrir o 80% das necesidades do particular. Destacan tamén pola posibilidade de incluír unha carencia ata a finalización das obras, cun período máximo de dous anos, no que se pagarán mensualmente os intereses devengados polo importe disposto. Inclúen, de forma opcional, a obrigación de intervir os préstamos ante notario. A cambio destas condicións, a firma do contrato implica a obrigatoriedade por parte da comunidade de propietarios de manter unha conta aberta na caixa negociadora, onde se domiciliarán ou ingresarán as cotas ordinarias e extraordinarias dos veciños.
O importe dos créditos é do 100% do orzamento, incluíndo impostos e gastos derivados da realización do mesmo, da obra e do financiamento
Polo que respecta ás características técnicas deste produto financeiro, ten unhas disposicións polas que se obtén a totalidade do financiamento no momento da firma do préstamo. Así mesmo, incorpora outras disposicións fraccionadas, que deberán coincidir cos prazos de pago das facturas, tal e como se negocie no contrato. Como noutra clase de créditos, pódeselles aplicar un tipo de interese variable ou fixo, en función do produto contratado coa entidade financeira.
Documentación requirida
A diferenza dos préstamos de contratación individual, estes créditos colectivos necesitan dunha documentación particularizada, na que é necesario acreditar libros de actos, nomeamentos ou acordos para a realización de obras. Estes son os documentos que deberá presentar a comunidade de propietarios para acollerse a unha vía de financiamento destas características:
- Fotocopia do CIF da comunidade de veciños.
- Autorización para a consulta de CIRBE da comunidade. O CIRBE ou Central de Información de Riscos do Banco de España é o arquivo onde se rexistran todos os préstamos e créditos concedidos polo sistema financeiro no territorio nacional (bancos, caixas de aforro e cooperativas de crédito) a particulares, empresas e comunidades de propietarios. No devandito arquivo consultan os bancos para saber o endebedada que pode estar a comunidade que solicita o préstamo. Para poder facer dita consulta, o banco ou caixa de aforros deberá ter a correspondente autorización asinada por parte da comunidade de veciños.
- Fotocopia dos orzamentos ou contrato aceptado que se debe financiar.
- Información sobre as contas actuais e dos últimos dous anos da comunidade de propietarios.
- Información contable ou fotocopia dos movementos de contas.
- Libro de Actas, con polo menos tres acordos.
- Nomeamentos en vigor.
- Acordos para a realización da obra.
- Acordos para o financiamento da obra.
- Certificación de acordo ao financiamento asinado.
Unha das cuestións que máis controversia suscita neste proceso de financiamento é o feito de quen debe asinar o crédito subscrito. Aínda que se trata dun produto colectivo, a normativa é taxativa: é o presidente da comunidade de veciños quen debe rubricalo coa súa firma xa que é a persoa representante de toda a comunidade de propietarios.
O crédito, obviamente, non se concede persoalmente ao presidente, senón á comunidade e os seus dereitos e obrigacións respecto de tal endebedamento son extensibles a todos os veciños. Antes de rubricar calquera préstamo, convén ler detidamente o documento, no que debe aparecer expresado con claridade que esa persoa é o representante legal da comunidade; é necesario, ademais, polo en coñecemento do administrador, para que este téñao en conta ante as xestións que deba realizar.
