Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Dación en pago: devolver o piso para saldar a hipoteca

As plataformas de afectados considérano unha boa alternativa para quen non poden pagar o préstamo
Por Elena V. Izquierdo 8 de Abril de 2011
Img llaves casa

En xeral, a dación en pago consiste en entregar a vivenda á entidade financeira coa que o consumidor contratou a hipoteca, a cambio de quedar libre da débeda. No entanto, aínda que é unha figura legal, o máis frecuente é que o banco non acepte esta opción debido, entre outros factores, a que o valor dos inmobles hase depreciado e moitos dos pisos taxados hai anos estaban sobrevalorados. Ademais, as entidades contan con opcións moito máis vantaxosas para si mesmas, como a posibilidade de adxudicarse o inmoble polo 50% do seu valor, se ninguén poxa por el en poxa pública, e cobrar do seu cliente o resto do diñeiro que lle debe.

Sentenzas xudiciais

Noutros países europeos e en Norteamérica, a dación en pago é unha fórmula habitual. A posibilidade de devolver a vivenda e saldar con ela a débeda asínase de maneira previa no contrato, aínda que encarece bastante as mensualidades da hipoteca. No caso de Estados Unidos, o banco cobra ao seu cliente unha cota que cobre á entidade ante a posibilidade de falta de pagamento. Ademais, quen non poden pagar e entregan as chaves da súa casa, pasan a figurar en listas que lles impiden despois acceder a calquera tipo de financiamento por mínima que sexa.

En España, o debate saltou aos medios por mor de varias resolucións xudiciais que permitían a aplicación da dación en pago de forma retroactiva: exoneraban os titulares da hipoteca, despois de entregar a súa casa.

Varias resolucións xudiciais han permitido a aplicación da dación en pago de forma retroactiva

A primeira delas foi un auto ditado pola Audiencia Provincial de Navarra en decembro de 2010. O xuíz consideraba que a poxa do piso e a súa adxudicación ao banco polo 50% do seu prezo era suficiente para cubrir a débeda coa entidade. A vivenda perdera valor, pero o xuíz estimaba que isto se debía á crise económica, froito “da mala praxe do sistema financeiro”, e indicaba que o propio banco valorara a vivenda por unha cantidade superior.

No mesmo sentido pronunciouse outro xuíz de Barcelona, que ha condonado a débeda de dous xubilados insolventes que tiveran que vender a súa vivenda e aínda debían diñeiro. A sentenza consideráballes “debedores de boa fe accidentais” e daba por saldada a débeda para que non se visen avocados a unha situación de exclusión social.

Ademais destas sentenzas, logo recorridas, un xuíz de Sabadell expuxo ao Tribunal Constitucional unha cuestión de inconstitucionalidade porque estima que a lexislación hipotecaria actual podería vulnerar o dereito á vivenda e a tutela xudicial efectiva.

A dación en pago na Lei

A Lei non prohibe a dación en pago. O Código Civil no seu artigo 1175 refírese ao pago por cesión de bens e sinala que o debedor pode ceder os seus bens aos acredores en pago das súas débedas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, “só libera a aquel de responsabilidade polo importe líquido dos bens cedidos”. O banco pode aceptar a dación, pero como o inmoble xa non ten o mesmo valor, tamén tería o dereito de pedir ao debedor que lle abonase o resto do diñeiro que non se cobre co piso.

Tamén cabe a opción de limitar o pago e que a única garantía sexa a vivenda, aínda que no caso de que o banco acepte, é probable que as condicións establecidas na hipoteca sexan moito máis duras. O artigo 140 da Lei Hipotecaria sinala que poderá válidamente pactarse na escritura de constitución da hipoteca voluntaria que a obrigación garantida fágase só efectiva sobre os bens hipotecados. Neste caso, a responsabilidade do debedor e a acción do acredor, por virtude do préstamo hipotecario, quedarán limitadas ao importe dos bens hipotecados e non alcanzarán aos demais bens do patrimonio do debedor.

O banco pódese quedar coa vivenda polo 50% do seu valor e reclamar o resto ao cliente

A Lei Concursal si permite a dación en pago ás empresas porque a súa responsabilidade, a diferenza do que ocorre coas familias, é limitada. Un promotor pode ceder as vivendas ao banco e empezar de cero. A maioría dos inmobles que se quedaron as entidades de crédito provén de empresas e non de particulares.

Cal é a situación actual

O problema ao que se enfrontan as familias deriva da crise económica, da caída do sector da construción e dos excesos realizados durante os anos do “boom”. Agora, centos de miles de persoas perderon o seu traballo e deben afrontar o pago dunha vivenda. Ao deixar de ter ingresos, chega un momento no que non poden facer fronte ás cotas da hipoteca e deixan de abonalas.

Desde que comezou a crise realizáronse máis de 250.000 execucións hipotecarias. Pero os problemas dos cidadáns non terminan nin sequera cando entregan a vivenda. As súas dificultades nese punto do proceso non fixeron máis que empezar. Como unha gran parte dos pisos estaban taxados por encima do seu valor e agora o seu prezo baixou, os clientes non obteñen polo inmoble o diñeiro suficiente para pagar ao banco. En moitos casos, para conseguir o crédito era necesario ter un aval, de modo que non só embárgase ao titular da hipoteca, senón tamén aos avalistas.

O artigo 1911 do Código Civil establece que do cumprimento das obrigacións responde o debedor con todos os seus bens, presentes e futuros. Por esta razón, a quen teñan traballo pódeselles embargar unha parte da nómina, xa sexan debedores ou avalistas.

A poxa fronte á dación en pago

Se o cliente deixou de pagar as cotas da hipoteca e tampouco puido chegar a un acordo co banco, a entidade inicia os trámites para a execución, a través dos cales se chegará á poxa do inmoble.

O banco pódese quedar coa vivenda pola metade do seu valor se ninguén poxa por ela e, neste caso, o cliente deberalle aínda o resto do diñeiro. Así o establece o artigo 671 da Lei de Enjuiciamiento Civil. Esta mesma Lei recolle no artigo 597 que se, poxados os bens hipotecados ou pignorados, o seu produto fose insuficiente para cubrir o crédito, o executante poderá pedir o embargo pola cantidade que falte e a execución proseguirá con arranxo ás normas ordinarias aplicables a toda execución.

Ademais, o cliente ten que pagar os intereses de demora, que poden ser ata 2,5 veces maiores que o interese da hipoteca, as comisións de falta de pagamento e as costas xudiciais. Esta circunstancia fai que moitas persoas se vexan avocadas á marxinalidade, a pobreza extrema e a economía mergullada. Conscientes de que boa parte do diñeiro que obteñan co seu traballo de maneira legal destinarase a pagar ao banco, optan por unha solución clandestina para abonar o resto, cos prexuízos que iso leva tanto para o traballador como para a sociedade no seu conxunto.

Postura dos afectados

A Plataforma de Afectados pola Hipoteca denuncia que hai miles de persoas nunha situación dramática, a quen as administracións non dan ningunha solución. Consideran que os hipotecados son vítimas dunha fraude hipotecaria xeneralizado e dunhas cláusulas contractuais abusivas, e cren que os bancos outorgaron hipotecas a propósito de que moitos clientes non eran susceptibles de recibir o crédito debido aos seus baixos ingresos. Ademais, estiman que sobrevaloraron a tasación das vivendas e inflaron o seu prezo, co que aumentou a débeda contraída.

A Plataforma pide a parada dos desafiuzamentos e pretende que se regule a dación en pago, de maneira que, se o banco executa a hipoteca e queda a vivenda, a débeda estea saldada.

Unha das opcións que propoñen sería que, en determinados supostos, un Tribunal poida valorar que concorren algúns elementos -como que sexa a vivenda familiar e un debedor de boa fe- para que o hipotecado teña a posibilidade de entregar o piso ao acredor e con el déanse por satisfeitas as cantidades que se deban: o principal, os intereses, os vencementos do préstamo, os intereses de demora e as costas.

Os afectados piden que se reforme a Lei Hipotecaria

Organizacións de consumidores e agrupacións municipais -e mesmo asociacións de xuíces- piden unha reforma da Lei Hipotecaria que permita que a entrega da vivenda sexa suficiente para cancelar o préstamo. Algúns grupos solicitan mesmo que a aplicación teña efectos retroactivos e, aínda que non estea asinado no contrato hipotecario, os cidadáns que non poidan pagar, devolvan as chaves ao banco e considérese que a débeda está saldada.

Os bancos, en contra

As entidades de crédito, pola súa banda, maniféstanse en contra de que esta fórmula se aplique. A Asociación Española de Banca considera que a dación en pago afectaría de maneira negativa á solvencia das entidades de crédito e sería desfavorable para a recuperación financeira española. Debilitaría, ademais, a imaxe do sistema bancario no exterior.

A súa aplicación retroactiva sería inaceptable. De face ao futuro, limitaría a posibilidade de acceder a un crédito e encareceríao, porque o risco que o banco asume é maior coa dación en pago, polo que se reduciría a cantidade prestada e elevaríase o interese.

Cando aceptan os bancos a dación en pago

Durante os anos de crises, as entidades aceptaron miles de vivendas entregadas para saldar a débeda. Nos primeiros anos de decrecimiento económico, as casas non se habían depreciado demasiado, os bancos aínda non tiñan un parque inmobiliario das dimensións actuais e as previsións non eran tan negativas como se revelaron na actualidade.

Hoxe en día, con todo, é difícil que as entidades acepten o inmoble como pago, aínda que si admiten a devolución de certas vivendas. É o caso dos pisos moi ben situados ou que contan con características históricas ou artísticas destacadas ou outros que, a pesar da crise, véndense ou alugan con facilidade e, mesmo, pódeos utilizar o banco como local.

Os bancos tamén transixen coa dación en pago cando o debedor carece de patrimonio, prevese que non vai telo nun futuro e, ademais, non hai avalistas que respondan por el. A entidade gastaríase máis en trámites administrativos que a cantidade que podería obter, así que prefire quedar co piso.

Os bancos tamén teñen poucas opcións de cobrar as débedas dos inmigrantes se a situación é tan grave que teñen que regresar ao seu país, salvo que alguén lles avalou en España. Como a entidade sabe que os trámites xudiciais son longos e o prezo da vivenda pode baixar máis, a miúdo, aceptan o piso como pago total da débeda e permiten que a familia empece de cero.