Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Denegaron a hipoteca, que alternativas quedan?

Hipotecas urxentes, compartidas ou a pignoración de activos financeiros poden ser a solución
Por Carlos Astorelli, Laura Sali 13 de Xullo de 2010
Img hipoteca
Imagen: roland maier

O endurecemento das condicións paira acceder ao crédito nas entidades bancarias e financeiras foi una das consecuencias da crise. Entre as razóns que as entidades esgrimen paira xustificar as condicións máis restritivas de acceso ao crédito en xeral, figuran os altos custos das súas posicións de capital e as escasas posibilidades que atopan paira acceder a financiamento. A consecuencia máis clara disto é que as denegacións de hipotecas multiplícanse. Pero fronte a esta situación é posible beneficiarse dalgunhas alternativas paira conseguir financiamento, como hipotecas urxentes, compartidas ou pignoración de activos financeiros.

Denegacións en aumento

No primeiro trimestre deste ano as condicións de acceso ao crédito hipotecario endurecéronse até un 10%, fronte ao 3% do trimestre anterior, segundo datos do Banco Central Europeo. Isto implica una situación máis complicada paira quen desexan solicitar una hipoteca. Agora non se financia máis que o 80% do valor do inmoble e queda a cargo do comprador o 20% restante, máis os gastos xerados pola compra. Ademais, as entidades recelan máis dos avais e atributos dos solicitantes e sopesan en detalle a capacidade de aforro, a estabilidade laboral e, mesmo, a firmeza da empresa empleadora e o nivel de endebedamento do solicitante dun crédito.

A consecuencia máis clara é que as denegacións de hipotecas multiplicáronse por 2,5 durante 2009, segundo datos do Observatorio do Financiamento familiar da Axencia Negociadora de Produtos Bancarios. No entanto, hai alternativas paira conseguir financiamento.

Pignoración de activos financeiros

Esta fórmula consiste en pór como garantía, no canto dun inmoble, valores mobiliarios (accións, participacións, depósitos…). Con iso conséguese como préstamo unha porcentaxe sobre o valor deses títulos.

Son numerosas as entidades financeiras, bancos e caixas que aceptan este tipo de garantías, coa condición de que os valores mobiliarios pertenzan á propia empresa. O monto outorgado en crédito depende dos valores e da empresa financeira. Polo xeral, as operacións deste tipo difiren si os valores dados en garantía son de renda fixa ou de renda variable: conseguir un 80% do monto total dos valores é máis factible se estes son de renda fixa (como bonos do tesouro) que si son de renda variable.

Una das principais vantaxes desta vía de financiamento é de tipo fiscal. Mentres na hipoteca hai que ter en conta os gastos de notaría, xestoría e inscrición no rexistro, aos que haberá que sumar os de cancelación no seu momento, nun préstamo con pignoración o notario cobra só ao redor de 0,3% do valor nominal do préstamo.

Hipoteca compartida

O crédito compartido pode ser una boa opción paira dar un primeiro paso no camiño á vivenda en propiedade

Una forma diferente de acceder a financiamento paira a vivenda, é compartir a hipoteca e a propiedade do piso con alguén próximo que se atope na mesma situación. Hai entidades que ofrecen créditos compartidos e asesoramento paira regular de maneira legal a relación de copropietario e prever de antemán posibles inconvenientes. É posible realizar acordos que regulen o dereito de venda con opcións de compra preferente. Estes produtos teñen una financiamento do 100% do valor da propiedade até en 40 anos de prazo paira adquisición ou refacción de vivenda, con posibilidade dun tipo de interese fixo de até cinco anos en función das necesidades dos solicitantes.

O crédito compartido pode ser una boa opción paira dar un primeiro paso no camiño á vivenda en propiedade, pero ten una gran desvantaxe: está supeditado á contratación doutros produtos coas entidades que os propoñen, como plans de pensións ou cartóns de crédito.

Hipotecas en entidades non tradicionais

Coñecidas tamén como hipotecas urxentes, demandan escasos requisitos e documentación. Son parte dun mercado alternativo desenvolvido polos axentes e consultoras que actuaron como mediadores entre os clientes e os bancos. Nestes casos, desempeñan o labor de prestamistas directos. Estas compañías aseguran que poden realizar mellores ofertas debido ao volume de operacións e aos acordos que manteñen coas entidades financeiras. Por suposto, o feito de non cualificar paira o mercado de crédito hipotecario tradicional ten os seus custos: factores de risco máis elevados. Polo xeral, as comisións por falta de pagamento e os intereses por moura son máis avultados, do mesmo xeito que as cotas e os intereses. É habitual que estas empresas cobren -a un prezo considerable- o estudo paira avaliar a concesión do crédito.

Se se opta por negociar cunha entidade destas características, é imprescindible examinar ao detalle a letra pequena dos contratos e comprobar que a empresa estea adscrita nos rexistros de entidades supervisadas polo Banco de España.

É imprescindible examinar a letra pequena e comprobar que a empresa estea adscrita nos rexistros de entidades supervisadas polo Banco de España

É posible que financien o 100% da compra, o que non sucede na oferta tradicional. Os requisitos son mínimos, non se fixan sequera en que o solicitante forme parte dun ficheiro de morosidade e o único imprescindible é que conte cunha vivenda propia ou dun terceiro ou familiar que non estea hipotecada. Esta funcionará como aval da operación.

Neste tipo de operacións, permítese un endebedamento de até o 50% do ingreso do solicitante e o interese calcúlase sobre a base do Euribor máis o 0,35%. Ademais de polas súas condicións máis brandas, estes créditos hipotecarios caracterízanse pola rapidez da súa xestión.

De persoa a persoa

Outra posibilidade é explorar alternativas novas de financiamento, menos caras e ao alcance da man. Una delas son os préstamos P2P, de persoa a persoa. O tipo de interese páctase entre ambas as partes e oscila do 4% ao 7% do monto total. Ademais de recorrer aos propios parentes e amigos, hai páxinas de Internet encargadas de pór en contacto a persoas que necesitan diñeiro con outras que están dispostas a prestalo desta maneira. Nestas comunidades en liña, regúlanse as condicións, asínase un contrato entre as partes e abónase ao redor dun 1% ou un 1,5% de comisión á comunidade en liña.