Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Dicir adeus á hipoteca

Rescindir un préstamo de compravenda leva cargas de cancelación de entre o 0,5% e o 3% da contía debida
Por Marta Molina 26 de Outubro de 2009
Img pisos
Imagen: Pablo Trincado

O fundador das xesuítas, Ignacio de Loyola, aconsellaba aos novos membros da Compañía non facer mudanzas en tempos de tribulación. Pero a crise económica actual anima a moitos cidadáns a seguir o camiño inverso. Desde finais de 2008 e segundo constatan as oficinas municipais da vivenda, a cancelación de hipotecas adquiriu una velocidade de vertixe, alentada polas dificultades de pago dos seus titulares. A maioría das consultas que reciben estes organismos refírense ás condicións paira rescindir o contrato de compravenda dunha vivenda por non poder atender as cantidades a conta. Desemprego, falta de pagamentos, divorcios, falecementos, a necesidade de cambiar de entidade bancaria e pagar de forma anticipada o importe que se debe ou a última cota da hipoteca son algunhas das razóns paira cancelala. A amortización definitiva dun préstamo hipotecario festéxase con champaña, pero á maioría se lle atragantan as burbullas cando descobre que, co último pago ao banco, non acabaron os desembolsos. A escritura de cancelación dunha hipoteca esixe que se pague ao notario, ao rexistrador e á xestoría, ademais de abonar a contía que o banco fixe como comisión por cancelación. Cal é a consecuencia? Por regra xeral, non se escritura a cancelación do préstamo hipotecario, salvo que se queira vender a casa, paira non ter que facer fronte a estes gastos.

Coidado coas comisións

Coidado coas comisiónsAs cancelacións de hipotecas poden estar suxeitas a comisións onerosas. Por iso, antes de anulalas, hai que valorar as cláusulas asinadas coa entidade e pactar co banco ou caixa unhas condicións contractuais adecuadas.

É prudente acordar co prestamista como e cando cancelar o crédito. Ao levar importantes beneficios fiscais, non sempre compensa quedar libre de toda débeda. A dedución no IRPF só se aplica a unha suma de 9.000 euros anuais. Este é o máximo que se paga ao banco paira aproveitar a fiscalidade. O resto quedará sen a dedución do 15%. Tampouco se pode amortizar máis do 40% da cantidade solicitada no tres primeiros anos do préstamo.

Esta operación non é adecuada cando as comisións son demasiado altas

Se se optou por rescindir, hai que decidir entre cancelación total ou parcial. O tipo de gravame especifícase nas apartado “comisións” da escritura da vivenda. A cota por este motivo é, xunto á de apertura e de estudo, a máis cuantiosa nun contrato de compravenda, pero tamén pasa máis desapercibida paira o titular do crédito, cuxa principal preocupación é liquidar as súas débedas.

  • A comisión de cancelación total aplícase si ao derrogar a hipoteca aínda resta capital por abonar, que o usuario salda nun pago. Até 2007, o valor da curmá podía oscilar entre o 0% e o 3%. A principios dese ano, reformouse a Lei Hipotecaria e a comisión máxima por esta operación reduciuse á metade, do 1% ao 0,5%. Una hipoteca de 120.000 euros pagaba 1.200 euros até a reforma e 600 euros despois.
  • Paira una cancelación parcial, esíxese amortizar ou amortizar un capital mínimo que pode alcanzar o 10% da débeda e un máximo do 25%. Neste caso, a entidade cobra una comisión polos trámites administrativos e polas cantidades que deixa de ingresar, ou lucro cesante, ao non percibir xa intereses polo capital que se paga de maneira anticipada.

Nun préstamo ou crédito hipotecario (sexa a tipo de interese fixo ou variable) formalizado a partir do 9 de decembro de 2007, ao modificarse a lei, os importes que as entidades cobran en concepto de compensación por desistimiento non poderán superar:

  • O 0,5% do capital amortizado de maneira anticipada, no cinco primeiros anos da operación.
  • O 0,25% do capital amortizado antes de prazo, se se dá nun momento posterior ao anterior.
  • Se se acordou coa entidade una compensación inferior ás indicadas, a cantidade que se percibirá será a pactada.

Pasos que se deben seguir

O primeiro movemento paira proceder á rescisión do contrato é a cancelación financeira, isto é: abonar a cantidade pendente ao banco ou, no caso de rescisións parciais, a porcentaxe pactada. A entidade emitirá entón un certificado de débeda cero, co que se asina a escritura de cancelación en notaríaa. A nova lei estipula que a cancelación da hipoteca é un “documento sen contía”; o notario non cobra en función do prezo da hipoteca. Os gastos de xestión do documento da escritura de cancelación ascenden a uns 50 euros.

Cando se cancela una hipoteca non se paga o IAJD (Imposto de Actos Xurídicos Documentados), aínda que hai que solicitar o formulario deste imposto. Só con este papel pode iniciarse a cancelación rexistral.

A cancelación da hipoteca é un “documento sen contía”, o notario non cobra en función do prezo da hipoteca

Ao contratar a hipoteca, esta inscríbese no Rexistro da Propiedade, polo que a vivenda queda libre de cargas cando se xestione a baixa. Una vez realizados estes trámites, o Rexistro da Propiedade devolve a escritura nun par de meses e destaca a baixa definitiva da hipoteca. Despois, convén sacar una nota simple no mesmo rexistro paira comprobar que non hai outras cargas sobre a vivenda. A nova lei di que estes actos se cobrarán segundo cálculos do 10% do capital pendente.

Paira a cancelación rexistral, o cliente debe reunir varios documentos:

  • Certificado de pago do importe total da hipoteca, paira xustificar que todo o capital do préstamo foi amortizado.
  • Copia da escritura da hipoteca que se desexa cancelar.

Tamén son necesarios una nota marxinal informativa do Rexistro da Propiedade, na que conste a carga que se cancela, e o número de DNI da persoa que solicita a cancelación do préstamo ou crédito hipotecario.

Custos

O custo varía en función do modo de cancelación: total ou parcial. No primeiro caso, contémplanse os gastos de notaría e os derivados dos trámites no Rexistro da Propiedade. Paira inscribir a cancelación neste rexistro, págase una cantidade que depende do importe da hipoteca.