Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Escrituras dunha vivenda

Os gastos de notaría dependen do valor do piso e da contía do préstamo hipotecario, aínda que a maior cantidade abónase en concepto de impostos

A firma das escrituras dun piso constitúe o último paso antes de converterse en propietario dunha vivenda. Facer as escrituras non é un paso obrigatorio, pero si recomendable pola seguridade xurídica que supón tanto paira o comprador, que se garante a legalidade da operación, como paira o banco que concede a hipoteca e que conta co inmoble como garantía de devolución do préstamo. Con todo, este sinxelo acto supón un importante gasto, xa que, ademais de abonar ao notario os seus honorarios pola firma da escritura da vivenda, págaselle tamén pola escritura do préstamo hipotecario (así o esixen as entidades bancarias), a inscrición de ambos os trámites no Rexistro da Propiedade e os impostos derivados da compravenda. Precisamente, os impostos -o IVE no caso das vivendas novas e o Imposto de Transmisións Patrimoniais (ITP) nas de segunda man- acaparan o maior desembolso e incrementan considerablemente a factura, que pode chegar a alcanzar os 16.000 euros paira una vivenda de 210.000.

Acto de escritura pública

A firma das escrituras dunha vivenda pon fin ao proceso de compra. É nese momento cando o novo propietario recibe as chaves do inmoble e abona a totalidade ou o resto do prezo da súa nova casa. O habitual é que esta operación leve a cabo no despacho dun notario, aínda que non é un trámite obrigatorio. Paira adquirir a propiedade, basta coa existencia dun contrato, que pode ser verbal ou de carácter privado entre as dúas partes (comprador e vendedor), e a entrega da vivenda. “A escritura pública non é necesaria en absoluto si non o solicita calquera das partes que interveñen no negocio”, asegura o notario Fernando Rodríguez Prieto, do Consello Xeral do Notariado. “Con todo -engade-, a inmensa maioría utiliza, polo menos na fase final da adquisición, a forma notarial, a escritura pública, até tal punto que hai quen ignora que non se trata dunha forma obrigatoria”. Quen recorre a un notario faio, principalmente, pola legalidade que achega ao proceso de compra ou porque as entidades de crédito que conceden os préstamos hipotecarios esixen ao debedor este procedemento.

/imgs/2006/09/escrituras1.jpgPreviamente á firma das escrituras, o habitual é que as partes formalicen un contrato privado, sen intervención notarial, pero cuxos efectos son obrigatorios e legais. Neste contrato aparecen os datos do comprador e do vendedor, as características físicas da vivenda, o estado de cargas do inmoble (si ten hipotecas ou embargos), condicións da compra, prezo, forma de pago e a firma das partes. Ao elevalo a escritura pública ante notario, prodúcese una especie de renovación deste contrato que dá maiores garantías e seguridade xurídica á compra da vivenda. Neste sentido, segundo lembra Ana Feijóo, da Fundación de Dereitos Civís de Madrid, que presta servizos de asesoramento na compravenda de vivendas, cando se trata dunha vivenda usada, na escritura deben constar os aspectos recolleitos e pactados no contrato,Cando se trata dunha vivenda usada, na escritura deben constar os aspectos recolleitos e pactados no contrato ademais da situación dos pagos dos gastos de comunidade, o xustificante do pago do Imposto Sobre Bens Inmobles (IBI), a sujeción ás disposicións legais e ás obrigacións fiscais que se derivan da compravenda, a distribución dos gastos da operación entre o comprador e o vendedor, e a liquidación dos gastos notariais. Se a vivenda é de primeira man, o vendedor debe presentar a cédula urbanística que asegura a legalidade da construción, a cédula catastral e a cédula de habitabilidade.

O notario está obrigado a ler integramente, ou a dar a ler ás partes, a escritura no momento da firma. “En ocasións, os notarios limítanse a repasar someramente o contido da escritura, polo que é moi conveniente solicitar que a lea completa, ou lela uno mesmo, co fin de asegurarse do seu contido, pedindo todas as aclaracións, precisións e explicacións necesarias ao notario”, recomenda Feijóo. O labor do notario é a de redactar e autorizar o contrato, pero, ademais, debe asesorar técnica e imparcialmente a ambas as partes e advertirlles das disposicións legais aplicables.

Que ocorre si óptase por non asinar escrituras?

En primeiro lugar, paira Rodríguez Prieto, pérdese a “constancia fehaciente sobre a celebración do contrato e a data do mesmo”, aínda que, a efectos máis prácticos, o feito de non escriturar pode supor que a entidade bancaria non conceda un préstamo hipotecario (porque o beneficiario non pode ofrecer a vivenda como garantía ao carecer da seguridade xurídica que supón a escritura pública) ou que, ao non comprobar a exención de cargas do inmoble que esixen o banco e o notario, o comprador descubra a existencia destas una vez que adquira a propiedade. Doutra banda, no caso de que o comprador queira escriturar, pero o propietario perda as escrituras, hai varias alternativas: “As escrituras matrices ou orixinais consérvanse durante 25 anos en notaríaa, a cargo do notario que as autorizou ou dos que lle sucederon. Desde os 26 aos 100 anos consérvanse nun Arquivo de Distrito, a cargo dun notario arquiveiro. E transcorridos 100 anos, pasan a distintos Arquivos provinciais”, explican desde o Consello Xeral do Notariado. Polo que se pode solicitar una copia en notaríaa onde se asinou ou nos diferentes arquivos.

Por último, outro aspecto a ter en conta é o valor da vivenda polo que se escritura, que adoita acaparar os maiores casos de picaresca. A lei establece que o pago dos impostos derivados da compravenda son os correspondentes á cantidade desembolsada polo comprador, polo que hai quen decide escriturar por un prezo inferior paira pagar menos impostos. Ademais de incorrer nunha práctica ilegal, o propietario arríscase a ser sancionado economicamente se Facenda descobre que o valor que consta nas escrituras é inferior ao valor que a propia Facenda deulle -os notarios dispoñen de índices notariais informatizados paira trasladar a Facenda toda a información fiscal que conteñen as escrituras públicas-. Así mesmo, nun futuro, cando o propietario decida vender a propiedade, deberá abonar un imposto sobre a diferenza do prezo polo que adquiriu o inmoble e a cantidade pola que o vende, de forma que se escrituró cun prezo inferior ao que abonou, ao vender a vivenda pagará máis impostos. “Non hai que facer caso a quen aconselle pór na escritura un prezo inferior ao pago, “Non hai que facer caso a quen aconselle pór na escritura un prezo inferior ao pago” aínda que indique que iso é práctica habitual e que implica un aforro, porque os dereitos do propietario só quedan completamente asegurados se a escritura reflicte o prezo real. A declaración dun prezo inferior non se axusta á legalidade e adoita carrexar a medio e longo prazo maiores custos e prexuízos, especialmente fiscais”, recoñecen desde o Consello de notarios, onde lembran tamén que o comprador só poderá obter beneficios fiscais pola cantidade que escrituró, non polo que pagou “en negro”.

Paxinación dentro deste contido

  •  Non hai ningunha páxina anterior
  • Estás na páxina: [Pág. 1 de 3]
  • Ir á páxina seguinte: Gastos de notaría »

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións