Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Fin á desgravación por vivenda: comprar ou esperar?

Convén coñecer a nova fiscalidade, as características da vivenda desexada, a posibilidade de que baixe o prezo e calcular o hipotético desconto en impostos

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Luns, 08deNovembrode2010

Comprar casa en 2010 ou non comprala? Esta é a cuestión que se expoñen numerosos cidadáns, que non saben se será máis beneficioso acelerar a adquisición con vistas a gozar das vantaxes fiscais que se manterán ata inicios de 2011 ou esperar ao ano que vén ou vindeiros, co ánimo de que os prezos baixen de maneira substanciosa. O dilema está sobre a mesa e é difícil dar unha resposta estándar capaz de satisfacer a todos. En principio, convén coñecer as reviravoltas da nova fiscalidade que se aplicará a partir do próximo ano, as características da vivenda desexada, a posibilidade de que baixe o prezo e facer cálculos sobre o hipotético desconto en impostos que se podería conseguir.

Cambios na fiscalidade

O principal escollo que convida a moitos españois a exporse comprar vivenda antes de que termine 2010 é, sen dúbida, o cambio fiscal que se aplicará coa entrada do próximo ano. A lexislación permite agora deducirse ata un máximo de 9.015 euros no IRPF pola compra de vivenda habitual. No entanto, a partir de 2011, entran en vigor novos e importantes cambios que reducen de maneira significativa a dedución en función das rendas do contribuínte.

Ata o 1 de xaneiro, a fiscalidade aplicarase a todos os novos compradores de vivenda. Nas escasas semanas que quedan de exercicio, quen compren un piso beneficiaranse da fiscalidade vixente durante todo o tempo que dure o seu préstamo, sen importar o seu salario. Tamén quen xa teñen subscrito un préstamo gozarán aínda dos beneficios fiscais máis aló de 2011 e durante todo o tempo de amortización da súa hipoteca.

Con todo, desde xaneiro do próximo ano, só optarán ao actual límite de dedución de 9.015 euros no IRPF pola compra de vivenda quen perciban rendas menores de 17.000 euros anuais. Só as rendas máis baixas terán dereito á dedución, que se recortará de modo progresivo conforme aumenten os ingresos, ata alcanzar a cifra de 24.000 euros. Neste momento, desaparecerá por completo a dedución.

Reflexión necesaria

Os contribuíntes que asuman antes do 1 de xaneiro a compra dun piso de 180.000 euros ou máis serán quen máis aforro fiscal gocen

Con estes cambios, convén analizar e sopesar se é preferible acelerar a compra de vivenda nestes últimos días de ano xa que, sen dúbida, a desgravación fiscal é un incentivo moi interesante. É preciso avaliar e pór na balanza os seguintes aspectos:

  • Aforro fiscal: botar contas é fundamental para saber se é recomendable ou non acelerar a compra de vivenda nestes últimos días de 2010. Para iso, hai que calcular cal é o prezo da vivenda á que se pode optar, cal sería a cota da hipoteca que se pagaría e, por tanto, a canto ascendería o pago anual de préstamo máis intereses. Habería que ter en conta tamén as amortizacións extraordinarias que puidesen facerse. É necesario calcular todas estas cantidades para facerse unha idea da desgravación fiscal (un 15% do achegado, cun máximo de 9.015 euros).

    Para unha vivenda tipo, duns 180.000 euros, para a que se solicita financiamento por un 80%, é dicir, 150.000 euros, subscrita a 25 anos e a un tipo de interese do 3%, cada ano habería que pagar unha cota de 711 euros mensuais, é dicir, 8.532 euros anuais, case no límite fiscal deducible. Se se alcanza este limiar (dos 9.015 euros), o aforro fiscal que se conseguiría cada ano sería de 1.352 euros. Durante 25 anos, o aforro total alcanzaría 33.806 euros.

  • Baixada de prezos: o segundo aspecto que convén analizar para saber se é máis aconsellable ou non comprar xa unha casa, son as previsións de baixada de prezos que haxa sobre os inmobles que interesan ao comprador. De entrada, é difícil aventurar se os pisos van baixar máis ou non, aínda que algúns analistas inmobiliarios opinan que a nova fiscalidade aplícase con obxecto de reactivar o mercado e de mover aos promotores a axustar máis os prezos á baixa.

    De momento, segundo a tasadora Tinsa, o prezo dos pisos en España acumula unha caída do 16,2% desde 2007, cando estalou a crise, e aínda que a caída non tocou fondo, non se espera que vaia a ir moito máis alá do 25%. Isto implicaría que aínda haberá unha baixada media próxima ao 10%, o que implica que o aforro fiscal sería superior ao retroceso dos prezos. En calquera caso, a disparidade de opinións respecto da baixada acontecida e as previsións futuras é moi ampla. Segundo a estatística do Ministerio de Vivenda, o prezo medio da vivenda libre en España volveu a niveis anteriores á burbulla inmobiliaria, que estalou en 2007. No terceiro trimestre do ano experimentou un descenso do 3,4% que sitúa o metro cadrado en 1.832 euros, pouco máis do custo de finais de 2005. Segundo datos deste Ministerio, desde 2008, o custo dos pisos reduciuse un 12,8%. A pesar das caídas mencionadas, os expertos cren que este mercado aínda ten que axustarse máis á baixa.

  • Tipo de vivenda: en calquera caso e á marxe das perspectivas, o axuste nos prezos non será igual en todas as zonas, comunidades autónomas nin tipo de vivenda. Os pisos céntricos das principais cidades son os máis resistentes a baixar, co que se o comprador está interesado nun deles, é posible que sexa mellor opción comprar agora que esperar recortes máis substanciosos, xa que podería perderse unha importante desgravación fiscal. De media, o aforro fiscal que se pode conseguir cun inmoble tipo, duns 150.000 euros, requiriría que a vivenda experimentase unha baixada do 16%, algo improbable neste tipo de pisos nos distritos máis céntricos de Madrid, Barcelona ou País Vasco.

    No entanto, os pisos situados no arrabalde das cidades, en distritos dormitorio ou de nova construción, si poden experimentar caídas moi superiores á media. Moitos promotores necesitan liquidez para continuar co seu negocio, paralizado ante a escasa venda de vivendas de nova construción. Para os contribuíntes que aspiren a conseguir un piso destas características, pode ser máis vantaxoso esperar que aventurarse a comprar antes de que acabe 2010.

  • Nivel de rendas: é fundamental saber en que rango salarial móvese o futuro comprador, porque non todos os traballadores perderán o dereito á dedución fiscal. Quen gañen menos de 17.000 euros conservarán a fiscalidade actual, co que non deben exporse acelerar a compra de vivenda. Só quen teñan ingresos superiores a esta cantidade e, sobre todo, quen gañan máis de 24.000 euros ao ano, verán reducida a vantaxe tributaria. Estes son quen máis deben meditar se lles interesa ou non perder este privilexio. Desde o 1 de xaneiro de 2011, os contribuíntes que gañen máis de 24.107 euros ao ano perderán de maneira íntegra o dereito á desgravación fiscal no IRPF por compra de vivenda.

  • Contía da vivenda: o prezo da vivenda e a súa localización tamén son claves para facer un cálculo aproximado do aforro fiscal que se podería conseguir. Canto máis cara sexa, máis aforro pódese conseguir, xa que será máis fácil alcanzar o límite máximo de dedución. Isto corrobora o feito de que é ás rendas máis altas ás cales interesa máis aproveitar este fin de ano para comprar piso. Os contribuíntes que asuman a compra dunha vivenda de 180.000 euros ou máis serán quen máis aforro fiscal gocen. Con todo, para quen compren pisos de 100.000 euros ou menos, a dedución apenas compensa e sería quizá máis interesante esperar a novas baixadas dos prezos.

    No caso de que a amortización anual alcance ou supere a base máxima de 9.015 euros, o contribuínte pode desgravar un máximo de 1.352,28 euros ao ano. En 20 anos, o aforro fiscal sería de 28.000 euros, pero se o prazo de amortización elévase, será moito maior. En 25 anos superará 33.000 euros e en 30 anos, 40.000 euros. A cifra será maior canto maior sexa o prazo da hipoteca e sempre que se desembolsen ao ano, polo menos, 9.015 euros.

    No entanto, só quen teñan un poder adquisitivo medio alto poderían alcanzar a dedución máxima. Segundo a práctica actual, os bancos só prestan financiamento a quen non dediquen máis dun 30% dos seus ingresos ao pago da hipoteca. Por tanto, as rendas máis baixas (se se gañan menos de 17.000 euros ao ano), quedarían moi lonxe de conseguir unha dedución fiscal como a mencionada. Un contribuínte cuns ingresos brutos de 17.000 euros só podería afrontar unha cota mensual hipotecaria de 425 euros, o que suporía un pago anual de 5.100 euros en letras hipotecarias. Con este pago, a dedución fiscal anual que se podería conseguir sería de 765 euros anuais. Multiplicados por 25 anos, o aforro total alcanzaría 19.125 euros, é dicir, moito máis baixo que no caso dun contribuínte con rendas superiores a 24.000 euros que poida abonar unha cota hipotecaria moito maior e conseguir un aforro fiscal superior a 30.000 euros.

Etiquetas:

hipoteca-gl vivenda

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións